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Tourinvest Forum 2014 : Création d’une nouvelle offre touristique, déblocage du foncier et partenaires financiers : qui peut y arriver ?

During the second edition of the Tourinvest Forum, a panel of experts discussed these key challenges for hotel investment on French and African markets.

Matthieu Evrard, Directeur du Développement International, Louvre Hotels Group

Il y a aujourd'hui une grande diversité de financeurs, avec les foncières, les franchisés, les indépendants, ou encore les groupes hôteliers, qui apportent notamment de la sécurité aux porteurs de projets. La palette des sources de fonds est importante et il faut la mettre en face de projets intéressants pour que toutes les ressources financières soient bien rémunérées. Tout investissement est conduit par le rendement et l'approche d'un projet dépend de l'acteur et de son sponsor, qui doivent être sur la même longueur d'onde. On ne peut pas par exemple proposer un projet régional très touristique et saisonnier à un institutionnel américain, qui n'en comprendrait pas les mécaniques économiques, et inversement, les entrepreneurs individuels ne peuvent pas porter d'énormes projets complexes sur une durée de 5 à 10 ans. Le développement n'est naturellement pas possible sans demande et la création d'une nouvelle offre nécessite un trafic important, même si en France le recul du parc hôtelier facilite l'insertion de l'offre nouvelle. Enfin, tous les outils juridiques et fiscaux peuvent être une aide au développement et la "carotte fiscale" en fait partie.Bertrand Pulles, Directeur Associé Gérant, Extend AMAujourd'hui, il existe de vraies opportunités pour les entrepreneurs d'aller chercher des fonds et de trouver des partenaires pour les accompagner. Notre premier métier est d'accompagner les entrepreneurs dans leur développement via un soutien financier. Nous avons ainsi vocation à accompagner des projets où il y a un actif tangible, qui peut se traduire par un investissement dans un fonds de commerce ou des murs. En ce qui concerne notre stratégie, nous allons peu sur des actifs déjà arrivés à maturité mais davantage sur des actifs où plusieurs leviers de performances ne sont pas encore exploités. Pour dynamiser les investissements hôteliers, il n'y a pas une seule recette magique et les leviers de performances peuvent être les travaux, un changement d'enseigne, de gamme et une politique commerciale en adéquation avec toutes les mutations actuelles du marché. Aujourd'hui, le souscripteur va regarder en priorité deux choses : l'enveloppe fiscale associée à ses investissements, et l'adéquation d'un projet avec sa stratégie personnelle d'investissement, en termes de durée comme de couple risque/rendement pour ses différents actifs.Benoit Labat, Directeur du Patrimoine, Société du Grand Paris Le développement du réseau de transports francilien est un exemple d'investissement stratégique pour l'avenir et déclencheur de projets. Il a un effet d'accélérateur sur les valeurs foncières et pousse les acteurs, publics comme privés, qui avaient précédemment certaines réticences, à modifier totalement leur approche pour ne pas passer à côté du train. Lorsque nous arrivons sur des territoires, nous jouons ainsi un rôle de déclencheur et d'accélérateur des projets dans la zone. Autour des gares que nous développons, nous identifions l'ensemble des terrains potentiellement mutables, qui pourraient être densifiés pour atteindre l'échelle moyenne. Aujourd'hui, cela représente un potentiel global de quelque 4 000 hectares. Ces territoires appartiennent à différents propriétaires publics et privés qu'il va par la suite falloir convaincre. C'est à ce moment-là que nous jouons notre rôle de déclencheur en amorçant une dynamique. Une gare est typiquement un élément de densité urbaine autour duquel nous utilisons nos fonciers à plein régime, avec l'aménagement de logements ou d'autres projets sur nos terrains, et qui constitue un moteur pour le développement d'offre hôtelière et touristique. Gaël Le Lay, Directeur Général Adjoint, Foncière des MursClassiquement, ce sont l'emplacement et l'accessibilité qui font un bon foncier. Mais l'importance du foncier est actuellement accentuée par le fait que les coûts de l'investissement augmentent et qu'il est difficile de réduire les coûts de construction : l'une des variables d'ajustement possibles pour que l'équation économique d'un projet fonctionne est donc le prix du foncier.  En termes d'investissement, ce qui importe avant tout c'est l'équilibre entre le niveau de risque pris et le rendement attendu. L'hôtellerie étant devenue une classe d'actifs à part entière, la prime de risque entre le bureau et l'hôtellerie, qui était très forte, a aujourd'hui tendance à se réduire. Il est aussi souvent plus facile d'acheter un actif existant que de partir sur un nouveau développement, où il faut bâtir une histoire avec le partenaire hôtelier, la localisation et le positionnement d'un établissement. La durée de mise en oeuvre d'un projet de développement a également son importance, et il faut parfois être patient. Dario Filippone, Directeur du Développement, Mangalis Le continent africain est très vaste et y investir comporte d'importantes différences selon les pays. Dans certains Etats par exemple, le droit en vigueur vis-à-vis des terrains n'est pas très clair et il faut rester vigilant. En règle générale, il n'est cependant pas très compliqué de mettre la main sur un terrain, et les gouvernements nous y aident. En ce qui concerne les délais de livraison d'un projet, les temps diffèrent fortement selon les pays : cela peut prendre des années, en raison de soucis de financement, de construction ou de logistique (acheminement des matériaux depuis les ports), ou au contraire être très rapide. Dans les villes portuaires par exemple, il est possible d'ouvrir un hôtel en l'espace de seulement 10 mois, avec une bonne organisation, un accès au port, et un bon partenaire qui connaît le marché. Le marché est très dynamique en Afrique et les opérations y sont généralement plus rentables qu'en Europe. Les prix moyens y sont en effet élevés en raison de l'écart existant entre l'offre, limitée, et la demande (en plein essor), tandis que le coût des ressources humaines est bien sûr inférieur aux niveaux européens. En termes de risque inhérents à ces marchés, notre perception en est plus basse que celle qu'ont d'autres investisseurs, et nous pensons que le potentiel du continent africain est énorme. Il est néanmoins important d'avoir des partenaires locaux solides et de bonnes relations avec les gouvernements. Malekah Mourad-Condé, Directrice Générale, Sodertour LacsL'ambition du président de la Côte d'Ivoire était de faire de Yamoussoukro, capitale politique du pays, un véritable pôle touristique. Or pour développer le tourisme d'un pays, il faut des outils fiscaux et de mise à disposition du foncier. Chez nous, le foncier disponible existe et la porte d'entrée est Sodertour, société publique de développement touristique chargée des aménagements de la ville de Yamoussoukro. Nous avons encore beaucoup de terrains disponibles pour tout investisseur désireux de s'installer en Afrique de l'Ouest : à Yamoussoukro par exemple nous avons des disponibilités pour 30 000 hectares de terrains réservés au développement touristique. En termes de fiscalité, nous avons depuis 2012 un nouveau code des investissements en Côte d'Ivoire, qui est très attractif. La politique de défiscalisation est divisée en trois zones : la région d'Abidjan, qui offre cinq années d'avantages fiscaux (TVA, droits de douanes...) ; la zone de Yamoussoukro, qui bénéficie de huit ans d'aménagements ; et les zones économiques spéciales, où la durée s'étend à quinze ans. Alors que la concurrence est forte en Afrique, la Côte d'Ivoire reste la locomotive de l'Ouest du continent. La région dans son ensemble bénéficie d'une forte demande, et les touristes attendent des infrastructures de standards internationaux que nous n'avons pas encore.A lire également sur ce thème : La valeur des hôtels repose-t-elle encore sur les fondamentaux ?

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