Accéder au contenu principal

Analyses

Nice, la destination à la loupe

Suite à notre top des métropoles 2018 pour les marchés hôteliers, la rédaction d'Hospitality ON vous propose de revenir plus en détail sur chaque ville composant le top. Chaque focus sera l'occasion de dresser le portrait de la destination : analyse des chiffres, grands projets en cours... Des textes qui seront aussi des invitations à la réflexion autour des enjeux de chaque territoire. Suite aujourd'hui avec la seconde place du top : Nice.

Retrouvez nos différents focus et le Top en cliquant sur les liens suivant :

# Le Top des métropoles pour les marchés hôteliers 
#1 Paris
#1.5 le Grand Paris
#2 Nice
#3 Lyon

#4 Marseille
#5 Bordeaux
#6 Strasbourg
#7 Rennes
#8 Nantes
#9 Rouen

Et maintenant... #2 Nice

Les chiffres :

Les chiffres clefs de l’hôtellerie : (Source :  observatoire MKG Consulting / OK_destination)

chiffres clés hôtellerie

Les chiffres clés du tourisme : (sources : INSEE / AirDna )

chiffres clés du tourisme

Note : le nombre d’hôtels est un chiffre issu de l’INSEE qui ne compte que « les hôtels classés de tourisme ». Le nombre d’hôtels donnée l’est pour janvier 2019. Pour les chiffres MKG, il faudra patienter.

Les chiffres clés macroéconomiques : (Source : INSEE, consortium immobilier)

les chiffres du territoire

L'analyse des chiffres 

Belle année pour Nice qui retrouve des niveaux de fréquentations pré attentat. Une baisse des prix a permis de faire remonter le taux d’occupation, de 7 points, une vraie reprise, qui permet de limiter la baisse de RevPAR. D’autant que le marché est stable : nombre de concurrents égal voire en légère baisse, nombre de chambres autour des 9000 depuis plusieurs années. En face la demande progresse, avec des arrivées en hausse sur l’aéroport, un nombre de nuitées en hausse entre 2016 et 2017…. Et le TO monte alors même que le nombre d’Airbnb a explosé et vient tutoyer le nombre de chambres : 7276 annonces Airbnb pour 9 377 chambres d’hôtel. Offre quasi stable, demande en progression, prix attractif : une belle année pour Nice.

D’autant plus que les effets de saisonnalités sont à nuancer. Les chiffres clefs du tourisme en Côte d’Azur, publiés par l’observatoire du tourisme sur la côte (affilié à la marque territorial Côte d’Azur France, elle-même accolée au Conseil régional du Tourisme), donne 6 nuitées sur 10 en été. Certes, le chiffre est énorme, mais il concerne toute la côte et tous les hébergements. Et ce chiffre de 6 nuitées sur 10 doit être précisé, toujours selon l’observatoire, moins de 1 touriste sur 2 vient pendant la période estivale. 16% des touristes viennent pour affaire, donc plutôt hors saison.  Et sur le Tourisme d’affaire Nice est en avance, avec le Grand Arénas où nouveau centre d’exposition devrait arriver dans les prochaines années.

Des ouvertures d’hôtels sont prévues dans un avenir proche, notamment dans le quartier d’affaire Grand Arénas, avec un Okko et un Sheraton. Le Plaza, de 160 chambres, un des hôtels emblématiques de Nice devrait voir la fin de ses travaux en 2019 et devenir un établissement haut de gamme. D’autres ouvertures sont dans les cartons, comme au Couvent de la Visitation. Le nombre d’hôtels est stable (les fermetures concernent avant tout des hôtels de périphéries, de périurbain) mais devrait repartir à la hausse.

En bref : un marché très solide pour l’hôtellerie.

Quelques éléments de contextes : les problématiques, les risques

La destination a été impactée par l’attentat du 14 Juillet 2016. Il a fallu attendre tout de même plus de 2 ans pour un retour à la normale sur la fréquentation des hôtels. Comme à chaque fois, un attentat entraine en plus une hausse des frais de sécurité, mais aussi des besoins en communications en Marketing. Il convient de rester alerte sur le volet sécuritaire et de préserver l’image de marque de la destination.

Comme souvent l’environnement apparait rapidement et en bonne place dans la logique de risque.  C’est par exemple la pullulation des méduses, qui ne va probablement pas de s’arrêter et qui oblige à des installations de filets (très difficile voire impossible à Nice, la baie des anges étant trop profonde), à des hausses générales des coûts de surveillances et de gestions…  (Voir l’observatoire ACRI STP pour l’observation en temps réel des populations de méduses sur les côtés méditerranéennes). Sur la qualité de l’eau l’épisode des boue rouges dans le parc des Calanques doit servir de signal : le littoral est fragile et une eau polluée est très mauvaise publicité vers les tourismes nationaux notamment. A Nice la qualité est dite excellente, même si la qualité en 2018 était moins bonne qu'en 2015. Il n’empêche : pour une destination comme Nice la qualité de l’eau reste un sujet crucial et ne doit pas être relégué au second plan sous prétexte de bons résultats. De nombreuses constructions sont en zone inondable (autour du Var, des travaux ont eu lieu pour sécuriser les berges et les sols) surtout la géographie et l’évolution démographique maintiennent une pression foncière importante. Un sujet primordial pour l’hôtellerie : où construire de nouveaux hôtels ? A quel prix pour le mètre carré ? D’autant que l’avenir de Nice, justement, se situe sans doute sur la plaine du Var, là où est en place l’opération d’intérêt nationale, critiquée pour ne pas avoir pris assez en compte les risques d’inondations. Un autre risque est typique du sud de la France : les feux. En 2018, 47 feux ont été compté par le Ministère, entre 2014 et 2018 ce sont en moyennes 379 hectares par an qui sont partis en fumé sur le département. Là encore : vigilance.

Un autre aspect typiquement Niçois : la structure de la population. Un tiers de retraités. Or ces derniers ont perdu du pouvoir d’achat dernièrement, ce qui pourrait ralentir la consommation et la croissance sur le territoire. Une pyramide des âges unique en France : sur la longueur cela peut poser des problèmes de cohésions, de liens sociaux ; ou tout simplement des changements économiques avec une montée du poids des services à la personne, de la santé, dans la structure de l’emploi etc. Plus qu’un facteur de risque, ce sont des données à savoir. Autre connaissance essentielle pour comprendre le territoire, le poids des partis dits de droites dans la politique locale. La fédération LR des Alpes maritimes est l’une des plus fortes de France, avec quelques 7000 adhérents : un chiffre rare aujourd’hui. Et ce n’est pas un sujet anodin, le Maire de Nice a été Ministre sous le quinquennat de Nicolas Sarkozy : les élus locaux ont du poids sur le national. A cela s’ajoute une rivalité entre les deux poids lourds du territoire, E. Ciotti et C. Estrosi, qui ne cesse de se développer par tweets interposés sur fond de municipales.

Enfin, avant de passer au grand sujet de la métropole niçoise, à savoir l’opération d’intérêt nationale éco-vallée, quelques précisions sur ce projet. Outre les problématiques études de risques, qui ont été critiquées au début du projet, à noter qu’il est difficile de trouver des informations sur le projet encore aujourd’hui : date de livraison précises, financement… Si la vallée du Var se couvre de grue, et il était temps car le projets cours depuis maintenant 10 ans, il reste encore beaucoup à faire. Sans parler des nécessaires études après coup, pour déterminer l’impact réel de l’argent dépensé. C’est-à-dire à peu près 300 millions d’euros apportés par les contribuables, le reste par des fonds privés (80% du budgets selon certaines sources).

Grand Arénas, une vision du projet

Quelques éléments de contextes : le positif, les projets

Nice est riche de projets. La ville a le privilège de voir se dérouler sur son territoire l’une des rares Opérations d’Intérêt National (OIN), l’outil d’urbanisme le plus important dont dispose l’état (13 en France métropolitaine). A Nice, c’est l’éco-vallée, c’est-à-dire la création d’un quartier marqué par le développement durable le long de la vallée du Var, de l’aéroport jusqu’à Bonson. Pour Nice cela se concrétise par trois zones : un quartier d’affaire d’envergure internationale au Grand Arénas, un nouveau quartier « Nice Méridias », et un nouveau technopôle/éco quartier plus au nord, autour du nouveau Stade de la Riviera ; livré en 2013. S’ajoute un marché d’intérêt national, le second de France, qui sera déplacé plus haut dans la vallée pour laisser sa place au nouveau centre d’expositions/salon.  Le but est de libérer la ville de Nice de ses contraintes géographiques, entre mer et Alpes, pour trouver un nouveau souffle de développement ; avec un changement du centre de gravité vers l’ouest. Le Var plutôt que le littoral donc. C’est potentiellement 3,5 millions de mètre carrés qui peuvent sortir du sol. Un chantier titanesque, débuté en 2008 et qui devrait se terminer autour de 2026 (le budget de l’opération ayant été voté jusqu’à cette date). L’opération entre dans un moment critique : lancée depuis 10 ans, tous les recours ont normalement été purgés et tous les problèmes réglés, certains ilots et infrastructures sont déjà sortis de terre, c’est maintenant que l’opération accélère, avec de nombreuses ouvertures prévues sur les deux ou trois prochaines années. Un timing qui correspond parfaitement avec la reprise du tourisme à Nice.

D’abord, au Nord, entre le stade et l’aéroport, c’est Nice Méridias qui entre dans le cadre de l’OIN. Le stade quant à lui a été livré en 2013. 24 hectares pour un quartier résolument tourné vers les fonctions de pointes, la R & D, l’innovation. Avec évidemment l’idée d’une synergie avec Sophia Antipolis. Le tout comportera 2 500 logements, et plus de 150 000 mètres carrés pour les entreprises, la recherche et les hôtels. Le quartier abritera L’Institut Méditerranéen du Risque, de l’Environnement et du Développement Durable (IMREDD), affilié à l’Université côte d’Azur. Le nouveau siège de l’institut doit être inauguré en septembre 2019. Plus au sud, se trouve le Centre Européen d’Entreprise et d’Innovation, qui accueille ou a accueilli pas moins de 140 start-ups. L’enclave Joia Méridias, dédiée au bien-être, devrait être livrée en 2020.

Plus au sud, juste avant l’aéroport, se développe le nouveau quartier d’affaire Grand Arénas. Il s’agit d’une extension de 41 hectares du quartier d’affaire Arénas. Deux hôtels sont déjà annoncés sur le quartier, un Sheraton et un Okko, tous deux haut de gamme, pour des livraisons entre 2021 et 2022. Un grand centre d’exposition est notamment prévu, d’une surface de 75 000 mètres carrés au moins (une discussion est en cours sur la possibilité d’ajouter 30 000 mètres carrés à l’ensemble). Seul hic, le projet, s’il est confirmé et budgété, est aussi à l’arrêt depuis 2 ans, sur fond de polémique entre les ténors politiques locaux via tweet interposés, à cause d’un retard dans le déplacement du marché national qui occupe pour le moment le lieu : bref, le chantier n’avance pas. Un point à surveiller pour tout création d’offre, les salons amèneront sans aucun doute des nuitées, reste à savoir quand les premiers salons auront lieux justement… 

L’ensemble devrait être relié, jusqu’à la vieille ville de Nice, par des nouvelles lignes de Tramway. Le tout se croisera sur une grande gare multimodale, au niveau de l’aéroport, qui permettra ou de se diriger vers le nord, le long de la plaine du Var, ou vers l’est, le long du littoral jusqu’à la vieille ville et le port. Deux nouvelles lignes donc : une littorale et une le long du var, et l’ensemble devrait être opérationnel en 2019. Sur le troisième trimestre pour la ligne est-ouest, et à la fin d’année pour la ligne 3 sur la vallée.

Du côté des événements et autres dates importantes pour l’année à venir, il faut déjà retenir que le stade de Nice accueillera des matchs de la coupe du monde féminine, qui aura lieu en France en 2019. Il y aura aussi la foire internationale de Nice en Mars, à l’Acropolis, le Salon du Mariage, l’Art3f pour l’art contemporain, le festival Nice Jazz, le carnaval (qui semble dotée de nouvelles ambitions cette année) … de quoi faire vivre la ville qui vient de rénover la place Garibaldi et l’une de ses gares.

Un autre point assurément positif est la mise en place par le conseil régional du tourisme d’une marque territoriale voulue comme forte : Côte d’Azur France. C’est d’ailleurs la seule marque de ce genre a accolé le nom « France » directement à son identité. La marque a été lancée juste après les attentats. Les termes sont d’ailleurs repris sur le marketing de l’office de Nice, qui se désigne « Nice, Côte d’Azur ». L’ensemble vient remplacer l’ancienne marque niçoise « Nice & Smart ». Ces créations de marques étaient une nécessité pour redorer l’image de la côte après l’attentat. Le fonctionnement est classique, ambassadeurs, partenaires, publicités sur les réseaux sociaux. La marque revendique aujourd’hui un demi-million de followers, 300 partenaires, 60 ambassadeurs. L’ensemble permet de mettre en place des sites facilitant la navigation sur le territoire : trouvé un lieu pour un séminaire, trouver un hôtel, les arguments clefs pour choisir la région plutôt qu’une autre. Toutefois, c’est la côte qui est mis en avant et non sa plus grande ville.

Cette archive de plus d'un mois est réservée aux abonnés Premium et Club

Accédez à l'ensemble des contenus et profitez des avantages abonnés

J'en profite

Déjà inscrit ?

Un article

Achetez l'article

Un pack de 10 articles

Achetez le pack
Chargement...

Vous avez consulté 10 articles. Revenir à l'accueil ou en haut de la page.

Accéder à l'article suivant.

Inscrivez-vous pour ajouter des thèmes en favoris. Inscrivez-vous pour ajouter des catégories en favoris. Inscrivez-vous pour ajouter des articles en favoris. Connectez-vous gratuitement pour voter for the application .

Déjà inscrit ? Déjà inscrit ? Déjà inscrit ? Déjà inscrit ?