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Analyses

Les palaces parisiens, un marché bientôt saturé ?

​​​​​​​Le palace est un mythe, traversant le monde, les âges, et même le grand écran avec Mort à Venise ou encore The Grand Budapest Hotel. Aujourd’hui ils sont 25 en France à porter ce titre, fruit d’un dur labeur et d’une longue procédure de certification. A travers le monde, aucun chiffre exact ne nous permet de le savoir, cette appellation « protégée » étant une spécificité française. Mais une chose est sûre : le palace représente ce qu’il y a de plus précieux dans l’hôtellerie, marquant les codes du luxe avec des normes tacites bien spécifiques pour répondre à une clientèle toujours plus sophistiquée aux besoins protéiformes. Mais la prolifération de ces établissements amène à se demander si le marché parisien ne tendrait par vers une saturation dans les prochaines années.

La petite histoire de ces lieux chargés d'histoire

Il s’est imposé depuis la nuit des temps comme le nec-plus ultra de l’hébergement réservé à la haute société. Son nom proviendrait de Rome, ou plus exactement du mont Palatin, le « palatium », où se trouvaient les riches demeures des plus illustres romains. Au XIXème le palais commence à s’appliquer à des propriétés pour le séjour temporaire des premiers touristes européens, ces riches bourgeois qui aimaient bénéficier des bienfaits du climat de la côte d’Azur en Hiver, ou encore de la divertissante vie parisienne. Pierre Gouirand, ancien Directeur de l'Hôtel Westminster et ancien Président du Syndicat des Hôteliers de Nice-Côte d'Azur, explique : « Il a fallu construire des hôtels de luxe sur la Côte d’Azur et à Paris, pour héberger cette riche clientèle habituée à une vie somptueuse ». Le mot passe alors de « palais » à « palace » par « anglomanie », précise ce dernier. C’est ainsi qu’est née la promenade des anglais à Nice, avec l’emblématique hôtel Negresco (1912), du nom de son fondateur d’origine roumaine, parmi les seuls reliquats de cette époque.

Du côté de Paris, c’est le Meurice qui détient le privilège d’être le plus ancien des palaces de la capitale, étant inauguré en 1835 à son adresse actuelle. Louis-Augustin Meurice, son fondateur et anciennement maître de poste à Calais, ouvre un premier établissement au 223 rue Saint-Honoré (avant de le déplacer au 228 rue de Rivoli) à destination de la clientèle essentiellement anglaise, créant par là le concept de conciergerie avec un personnel bilingue. Observant une opportunité sur ce marché, César Ritz, un riche entrepreneur suisse, lui emboîte le pas et ouvre l’hôtel éponyme en 1898, après s’être fait une expertise en tant que directeur au Grand Hôtel de Monte-Carlo depuis 1881. Il va s’allier au célèbre chef Auguste Escoffier. Cela va amener deux innovations : tout d’abord le Ritz introduit ainsi la gastronomie dans l’hôtellerie, puis cela va attirer les dames de la bourgeoisie en dehors de leurs appartements pour dîner. Le palace accueillera les grandes innovations en matière de confort domestique : électricité, téléphone, salle de bain avec toilette… Pour cette raison, l’hôtel donnera le mot « ritzy » chez nos voisins outre-Manche, pour faire référence à ce qu’il y a de plus précieux et onéreux.

Au XXème siècle, les palaces deviendront particulièrement célèbres pour les personnalités historiques qu’ils hébergeront, comme Ernest Hemingway ou Coco Chanel au Ritz. L’artiste Salvador Dali appréciait le Meurice, où il était « le seul client autorisé à tacher les murs de jets de peinture, ou à accueillir dans sa suite des guépards apprivoisés » ou encore faisait la demande « au personnel de jeter des pièces dans la rue afin qu'il puisse "rouler sur l'or" » (source : France culture). De son côté Coluche jeta son dévolu sur le Lutétia pour y séjourner après son divorce… Les palaces seraient ainsi devenus le refuge des célébrités.

En bref, que sont les palaces à la française aujourd’hui ?

La distinction Palace fait l’objet du plus prestigieux label de l’hôtellerie française et n’a même pas dix ans. Créée en 2010, elle a pour but de mettre en avant de luxueux établissements à l’échelle nationale et internationale qui représentent « l’excellence et la perfection, le luxe et l’intemporalité ». Lesdits établissements doivent être préalablement classés cinq étoiles pour pouvoir faire la demande du titre en question. En plus de cela, ils doivent révéler des caractéristiques exceptionnelles, comme l’emplacement géographique, l’intérêt historique ou encore un service sur mesure. Il existe plusieurs critères d’éligibilité : présence d’un spa, d’un personnel polyglotte, d’un service de conciergerie…

On dénombre 25 établissements distingués palaces en France. La majorité se trouvent à Paris (11). Ils sont également présents sur les littoraux, soit sur la Côte d'Azur (6) et dans les Caraïbes (Saint- Barthélemy), mais aussi dans le Sud-Ouest (3) et le Sud-Est (5).

Ci-dessous les détails des différentes adresses parisiennes en fonction de leur nombre de chambres et de suites. Tout d’abord, il existe de grandes disparités entre les capacités d’accueil des établissements. Il y a de petites structures telle que La Réserve Paris Hotel and Spa avec 40 chambres. Mais on trouve aussi des « supers palaces » de plus de 240 chambres comme le Four Seasons Hotel George V. De la même manière, la proportion entre chambres et suites est très variable. Cette dernière catégorie correspond parfois à plus de la moitié de l’établissement, comme c’est le cas à La Réserve Paris, ou presqu’autant que la moitié comme au Bristol. Chez d’autres, au Peninsula Paris ou bien à l’Hotel Plaza Athénée, elles ne représenteront même pas le cinquième de la capacité totale. Entre les deux « extrêmes » il y a la répartition un tiers (suites) – deux tiers (chambres) comme au Mandarin Oriental, à l’Hôtel Crillon ou encore au Shangri-La. En d’autres termes, la classe palace est très diversifiée si bien qu’il n’existe pas de modèle-type, ce qui traduit bien le caractère unique de chacun. Seule la présence d’un certain nombre de services réalisés par un personnel irréprochable caractérise l’identité du palace, en plus de la nature exceptionnelle que doit démontrer le lieu.

 

 

Le cas français, une appellation protégée et difficile à obtenir

Très normée, nous pourrions presque parler d’une Appellation d’Origine Contrôlée (AOC). Le cas français est en effet unique, car celui-ci fait l’objet d’une vraie distinction qui a été créée à la suite de la réforme de l’hôtellerie il y a dix ans, le 22 juillet 2009. A cette occasion, les critères ont été modernisés et la procédure d’obtention des « nouvelles étoiles » modifiée. La catégorie 5 étoiles fut ainsi créée. Par la suite, afin d’apporter une catégorie supplémentaire, la distinction « palaces » émergea, classe « qui permet la reconnaissance d’hôtels présentant des caractéristiques exceptionnelles » (Atout France).

La distinction « Palace » est aujourd’hui décrite comme une appellation donnée à un établissement cinq étoiles remplissant un certain nombre de critères au préalable (service sur mesure, spa, plurilinguisme du personnel…), accompagné d’un caractère exceptionnel comme l’emplacement géographique, un intérêt historique, esthétique et/ou patrimonial.

Cette nomination répond à une stratégie de valorisation de certaines unités cinq étoiles du parc hôtelier français à l’échelle domestique et internationale, puisque « plus globalement, elle doit contribuer au rayonnement de la culture française et à l’attractivité de la destination France » (Atout France).

L’attribution de la Distinction fait l’objet d’une procédure en deux temps. La première consiste en une « phase d’instruction » dirigée par Atout France où concrètement le dossier de l’hôtel candidat est passé au peigne fin. Les critères d’éligibilité sont scrupuleusement vérifiés. A l’issue de cette étape, vient l’analyse par une commission, qui évalue qualitativement les caractéristiques de l’établissement, à savoir son histoire, son aspect esthétique, la qualité de son personnel, le niveau de son restaurant gastronomique, sa politique en matière de RSE…

La commission se compose du sous-directeur du tourisme, du directeur général de l'organisme (mentionné à l'article L. 141-2 du code du tourisme), et de différents professionnels qui révèlent une véritable expertise sur le sujet. Les fameux élus, qui peuvent être jusqu’à douze, sont nommés par le ministre du tourisme pour une durée de trois ans, renouvelable une fois. Parmi eux doivent figurer trois professionnels du monde des lettres, des arts et de la culture, un du milieu des médias, deux autres de l’univers des affaire et enfin deux personnes « qualifiées représentant la clientèle internationale » (article 4 de l’Arrêté du 3 octobre 2014 relatif à la « distinction Palace »). Une personnalité se verra attribué la fonction supplémentaire de président de la commission et un second recevra la responsabilité d’être son suppléant.

Enfin il faut savoir qu’il existe également des restrictions à l’attribution du label, même si l’établissement remplit tous les critères demandés. Premièrement, l’hôtel doit exercer son activité depuis au moins un an s’il s’agit d’une création ex-nihilo, ou six mois si cela concerne une rénovation pour s’assurer de la « garantie quant à la permanence de l'excellence du service et des prestations offertes » (art. 2 de l’Arrêté du 3/10/14). Aussi les chambres doivent être d’une surface de 26m² au minimum (sanitaires compris) pour les chambres d’une personnes et de 30m² pour les chambres de deux personnes, même s’il existe une exception pour seulement 10% des chambres de l’établissements qui peuvent être en-dessous de l’un de ces deux seuils. Pour terminer, l’obtention de la distinction, qui est délivrée par le ministre en charge du tourisme après décision de la commission, n’est pas éternelle : celle-ci doit être renouvelée tous les cinq ans (art. 6 de l’Arrêté).

Une distinction qui fait dissensions

Selon certains établissements, ce label n’aurait pas grand intérêt. En effet, des hôtels historiques et à la renommée incomparable comme le Ritz n’ont pas (re)demandé à être labellisés (la première demande en 2012 ayant été rejetée). Christian Boyens, directeur de l’hôtel, justifiait l’absence de cette distinction en expliquant que le Ritz était « une résidence privée », dans un contexte « où Paris dispose d’une offre phénoménale de palaces, le Ritz ne sera pas mieux que ces hôtels, juste différent ». Une manière de se différencier subtilement de la concurrence par conséquent.

Mais d’autres n’ont pas réussi à obtenir la Distinction, comme le Lutétia à Saint-Germain-Les-Prés qui a hébergé des personnalités comme Coluche. Ceci étant dit, dans ce dernier cas cela peut s’expliquer par le fait que l’établissement a été en rénovation pendant quatre ans et n’a rouvert qu’en juillet 2018, soit depuis moins d’un an. Or, selon le règlement d’Atout France, l’hôtel doit avoir ouvert depuis au moins six mois dans le cadre d’un rénovation pour pouvoir obtenir le label. L’échéance a peut-être été trop courte jusqu’ici pour donner suite.

La liste d’Atout France est donc loin d’être exhaustive sur l’excellence en matière d’hôtellerie française, même si celle-ci donne les grands traits de ce segment. Par conséquent l’intérêt n’est pas tant pour le client d’avoir une liste claire et précise des meilleurs établissements du pays mais bien plutôt d’avoir un gage de qualité de par les critères drastiques à respecter.

Le marché haut de gamme à Paris, un segment qui s'éssouffle

Les palaces de la capitale se placent dans un contexte plutôt favorable, avec un marché parisien très résilient ces dernières années. Le taux d’occupation a cru quasiment chaque année, à l’exception de 2016, année qui a suivi les tragiques épisodes des attentats de novembre 2015. En 2017, le retour des touristes dans la capitale a ramené la croissance à la hausse, avec un taux record de fréquentation de +6,3 points. La même année le RevPAR a été aussi largement tiré vers le haut, augmentant de +8,6%, en dépit d’avoir pu relever le prix moyen, qui est en très légère baisse (-0,1%). 

Une analyse plus détaillée par segments révèle des performances remarquables pour l’hôtellerie haut de gamme-luxe. Tout d’abord, alors que le prix moyen était en baisse pour l’ensemble du marché, le segment précédemment cité a lui progressé de +0,5% en 2017. En plus de cela, le taux d’occupation a gagné 5,1 points sur la même période. Ces deux données très positives ont fait littéralement bondir le RevPAR de +7,6%. Les hôteliers haut de gamme et luxe ont donc surperformé en 2017. Les années précédentes ont enregistré également de très bons résultats. Même l’année 2016 qui est caractérisée par une baisse sur l’ensemble du parc, l’hôtellerie haut de gamme-luxe de son côté a su « amortir » sa chute en révélant des pertes moins importantes : le prix moyen baisse de -6,7% (contre -7,1% pour l’ensemble de Paris), le RevPAR de -13,6% (face à -14,3%) et l’occupation chuta de -5,8 points (contre -6,0 pour tout le parc parisien). 

Pour ce qui est de la part des établissements haut de gamme-luxe dans l’offre globale, cette catégorie incorporait 22,4% du parc hôtelier de la capitale en 1998. Aujourd’hui, ce segment représente plus du quart (26,5%) de l’ensemble, en nombre de chambres. Il démontre par-là une belle croissance, qui a été plus rapide que celle du reste du parc parisien en général. 

Cela se confirme par les chiffres de l’évolution de l’offre sur les vingt dernières années. En effet, le segment luxe est le plus dynamique et arrive en première position en termes de croissance de son développement en 2018 (+0,07%), devant le super-économique (+0,03%). Sur la seule période 2017/2018, il a gagné 17 établissements, alors que le parc total toutes catégories confondues est en régression de 13 unités, pour une évolution négative (-0,01%), tirée vers le bas par les segments économique et moyen de gamme (-1,04%). Par conséquent l’hôtellerie haut de gamme-luxe apporte de nouvelles unités à Paris, et permet en plus de stabiliser la croissance du marché parisien à -0,01%, avec l’aide du segment super-économique (+0,03%).   

Toutefois, il faut nuancer cette poussée si l’on observe le développement hôtelier sous l’angle des chambres. Sur la période 2017/2018, l’évolution de l’offre haut de gamme-luxe a ralenti de -0,04%, enregistrant alors 955 chambres en moins d’une année à l’autre. Mais la tendance à la baisse remonte déjà à quelques années en arrière. Ainsi cela fait déjà huit ans que l’hôtellerie haut de gamme oscille en 21 et 23K chambres, avec une chute à 20 991 en 2014. Cette année-là le segment est alors en baisse de -0,01%. Trois ans plus tard, sa croissance retombe à nouveau dans le rouge, avec une diminution plus importante : -0,02% soit 564 établissements en moins. A l’opposé, les années 2015 et 2016 ont été particulièrement positives avec des belles poussés : respectivement +0,03% et même +0,06%. Mais plus globalement, les années les plus dynamiques sont dans le passée. Il y a donc un début d’essoufflement qui pointe son nez sur ce marché dans la capitale française. Affaire à suivre dans les prochaines années.

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