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Développement : construire durablement l’hôtel de demain

Les avancées technologiques et scientifiques, l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations et normes, ou encore la volonté permanente d’optimiser au maximum les coûts sont autant de facteurs qui impactent directement le secteur de la construction. Cela est encore plus vrai dans l’industrie hôtelière, où l’établissement est considéré comme un produit, qu’il faut sans cesse renouveler pour suivre l’évolution des attentes des consommateurs et le rendre toujours plus performant. Ainsi, le développement durable s’inscrit parmi les enjeux majeurs de la construction contemporaine, jouant un rôle primordial dans les nouvelles réglementations, la prise de décision des clients, comme dans la gestion des coûts de production et d’exploitation. L’aspect environnemental compte désormais parmi les facteurs clés de la définition d’un projet de développement, notamment en cas de construction neuve. Il faut dire que le potentiel de l’industrie du bâtiment en termes d’économie d’énergie est important, alors qu’elle est l’un des secteurs les plus énergivores.

L'architecture durable passe par le choix des matériaux et l'anticipation

Pour limiter la consommation d'énergie et réduire l'empreinte environnementale des constructions, les ingénieurs multiplient le développement de nouveaux matériaux écologiques. Les propriétés isolantes et l'origine naturelle des produits utilisés sont alors fortement privilégiées pour répondre aux contraintes durables. L'industrie hôtelière puise dans ces nouvelles ressources pour mener à bien le développement de nouveaux établissements.

Du 100% naturel et renouvelable

En ce qui concerne la construction de bâtiments, le gouvernement fait la part belle aux matériaux bio-sourcés. Issus, par définition, de la biomasse d'origine végétale ou animale, ils couvrent une large gamme de produits et d'applications dans le domaine de la construction, où ils ont trouvé leur place en tant qu'isolant, mortier et béton, panneaux, matériaux composites plastiques, ainsi que dans la chimie du bâtiment (colle, adjuvant, peinture...). Les matériaux bio-sourcés répondent naturellement aux critères techniques et environnementaux exigés tout au long de leur cycle de vie. Eco-matériau par excellence, le bois s'est ainsi imposé comme un incontournable dans le domaine de la construction. Tous secteurs confondus, le nombre de bâtiments érigés en bois aurait en effet plus que doublé au cours des dernières années et cela n'a pas échappé aux professionnels du développement hôtelier. Il faut dire que les propriétés environnementales du bois sont presqu'indénombrables : 100% naturel, capacité d'isolation thermique, très bonne isolation acoustique, esthétisme, rapport qualité/prix, recyclabilité... Prisé des constructeurs, il se décline aujourd'hui sous toutes ses formes sur le marché du bâtiment, qu'il s'agisse d'ossatures, de structures, de panneaux, de composite ou encore de briques. Certains hôteliers, à l'image d'Eklo Hotels, ont d'ailleurs parié sur le bois pour la construction de leurs établissements : "Le bois est une ressource renouvelable et un capteur naturel de CO² qui nécessite peu d'énergie pour sa transformation. Il permet de réaliser des constructions à faible émission de gaz à effet de serre. Le bois est un matériau performant. Il possède une meilleure stabilité au feu que les matériaux de construction traditionnels. Excellent isolant thermique il permet de faire des économies d'énergie et offre un réel confort de vie. Le bois est un matériau recyclable en fin de vie et entièrement biodégrable", explique la chaîne sur son site Internet. S'il n'est certes pas une innovation en soi, le parpaing est un autre exemple de matériau privilégié des constructeurs, étant constitué de granulats (gravier, pierre et sable) et d'eau. Première utilisatrice de ces matières, l'industrie du béton agit elle aussi pour la recherche de nouveaux procédés plus respectueux de l'environnement et économes en énergie. Développée par Vinci Construction, la façade BFUP (Béton Fibré Ultra Performant) - E2F permet par exemple d'intégrer l'isolation à la structure, pour limiter la consommation inutile d'énergie.

Du 100% isolant

Justement, au-delà de l'origine naturelle des matériaux, ce sont leurs propriétés qui importent aux développeurs. La capacité d'isolation d'un produit s'impose alors comme l'une des principales caractéristiques de la construction écologique, permettant d'éviter une surconsommation d'énergie en régulant la chaleur du bâtiment. Les matériaux à changement de phase (MCP) ont par exemple la capacité de stocker la chaleur avent de la restituer. Concrètement, la matière fond en période de surchauffe en emmagasinant la chaleur, puis, lorsque le bâtiment se refroidit, il se solidifie et l'énergie stockée est restituée pour chauffer. Plusieurs autres innovations ont récemment fait leur apparition dans le secteur, comme la brique monomur. Il s'agit d'une solution composée de briques alvéolaires collées, qui permet de construire des murs à la fois supports et isolants pour une économie d'énergie de près de 10% par rapport à une isolation par l'intérieur. La brique monomur réduit les variations de température, limite les ponts thermiques et stocke la chaleur dans la journée pour la restituée la nuit. Autre isolant apparu sur le marché ces dernières années, la thermopierre a su s'imposer sur le secteur de la construction. Mélange expansé de chaux, de ciment blanc et de poussière d'alumine, elle fait office de régulateur d'hygrométrie et limite le recours au chauffage. La thermopierre a également des propriétés bactéricides et joue sur la salubrité des bâtiments. EcoNuit, concept d'hôtellerie budget lancé en 2009 en Guérande, utilise par exemple ce nouveau matériau pour la construction de ses établissements dit économiques et écologiques. Pour aller plus loin dans la démarche, les créateurs du concept ont aussi décidé d'installer des panneaux photovoltaïques sur le toit avec des récupérations d'eau de pluie et le chauffe-eau solaire associé, une autre pratique qui se développe aujourd'hui dans l'hôtellerie. Enfin, les membranes composites, telles que la gamme Soltis développée par Serge Ferrari, offrent une protection thermique et acoustique offrant une grande souplesse architecturale, et donc facilement adaptable à un bâti existant ou une construction traditionnelle en recherche d'efficience énergétique.

Optimisation des coûts et délais de construction

Bien que l'engagement environnemental des constructeurs d'hôtels soit aujourd'hui une réalité, l'optimisation des coûts reste une priorité dans un contexte économique morose, où les développeurs se retrouvent confrontés aux difficultés du financement. Les deux approches ne sont cependant pas forcement contradictoire, l'économie d'énergie allant souvent de pair avec l'économie budgétaire et la réduction des délais avec celle de l'empreinte environnementale. Une fois de plus, le choix des matériaux est une composante importante de la gestion des coûts de production et d'exploitation. Les constructions à structure métallique permettent par exemple une grande souplesse architecturale pour un coût généralement inférieur de 10% à celui d'une construction en maçonnerie et un délai de fabrication jusqu'à 30% plus court. Par ailleurs, le métal offre également une structure plus légère et moins volumineuse. Il est résistant, souple, stable, durable et incombustible. Mais, la gestion des coûts, des délais et des consommations à venir passe avant tout par l'anticipation. C'est ici qu'intervient la Building Information Modeling (BIM), un processus qui implique la création et l'utilisation d'un modèle 3D intelligent et intervient dans les processus de prise de décision et de communication autour de ces décisions. Les différents acteurs d'un projet sont ainsi en mesure de concevoir, visualiser, simuler et collaborer plus facilement tout au long du cycle de vie du projet. Le BIM permet ainsi d'anticiper le coût d'une opération, de sa réalisation et de ses charges de fonctionnement, et de maîtriser la consommation énergétique des logements, s'inscrivant tout à fait dans une démarche de gestion budgétaire et de développement durable. Plusieurs fournisseurs de logiciels de conception et d'ingénierie proposent cette solution, comme Autodesk, alors que certains développeurs ont mis en place leur propre produit. Vinci Construction propose par exemple Logipass, un procédé qui permet d'optimiser un projet sur la base d'une conception partagée en amont par l'ensemble des acteurs, puis en temps réel, pour obtenir des solutions plus performantes. Il agit sur le cycle complet de conception et intègre tous les acteurs du projet.

Vers des chambres préfabriquées

Dans un contexte économique morose confrontant les hôteliers à la difficulté de trouver des financements pour leurs nouveaux projets, les professionnels se tournent progressivement vers de nouveaux processus de construction plus économiques et respectueux de l'environnement, comme le préfabriqué et le modulaire. Outre son coût de revient souvent moins élevé que celui des méthodes traditionnelles, la construction modulaire permet également aux groupes hôteliers d'accélérer leur vitesse de développement en limitant les délais de constructions pour la création de nouveaux établissements. Traditionnellement utilisée pour l'habitat de cantonnement, soit le logement de personnel pour un chantier ou une manifestation temporaire, la construction modulaire s'ouvre à de nouveaux marchés depuis quelques années. Elle consiste à pré-fabriquer des éléments standardisés (modules) en ateliers, et non à pied d'œuvre, avant de les transporter sur le site demandeur pour les juxtaposer ou les empiler sur place. Ces dernières années, les entreprises du secteur n'ont pas été épargnées par la morosité économique ambiante qui, en réduisant la visibilité de leurs clients, a fortement ralenti leur demande. Pour faire face, elles ont ainsi été contraintes d'entreprendre une diversification de leur activité et de s'ouvrir progressivement à de nouveaux marchés. Après les bâtiments de services, qu'ils soient publiques ou privés comme les crèches, les collèges, les bibliothèques et les bureaux, la construction modulaire a fait ses premiers pas sur le marché du logement en commençant par les résidences étudiantes et les maisons de retraite. C'est au début des années 2000, à Amsterdam aux Pays-Bas, que sont ainsi apparus les premiers logements étudiants aménagés dans des containers empilés les uns sur les autres, pour pallier au manque d'hébergements bon marché dont souffrait le secteur. Séduit par ces grandes surfaces au faible loyer, la ville du Havre a à son tour opté pour ce concept innovant, et ces immeubles à l'allure étrange sont rapidement devenus une alternative dans un nombre important de pays.

La construction modulaire chez les groupes hôteliers

Au-delà du secteur du logement, la construction modulaire s'est progressivement étendue au marché de l'hébergement marchand, avec l'apparition des premières chambres containers empilées les unes sur les autres autour d'un noyau stable, comme le fait par exemple Citizen M. Leader sur le secteur, la société CIMC (China International Marine Containers), premier producteur mondial de containers, a été jusqu'à ouvrir une division spécialisée dans la construction modulaire adaptée à l'hôtellerie, CIMC Modular Building Systems. La formule remporte un vif succès auprès des hôteliers, au vu des partenariats signés entre la société chinoise et les groupes hôteliers internationaux. La chaîne d'hôtels économiques britannique Travelodge a ainsi été l'une des premières à faire appel à CIMC pour la construction de ses hôtels. C'est ainsi que le Travelodge Uxbridge a vu le jour en 2008 au Royaume-Uni, avec 120 chambres dans 86 containers. L'utilisation de la construction modulaire aurait permis d'économiser plus d'un million de livres sterling et au moins dix semaines de travaux. Un an plus tard, l'enseigne a renouvelé l'expérience pour le développement du plus grand hôtel en construction modulaire au monde. Situé à Heathrow, toujours au Royaume-Uni, il dispose de 307 chambres et a nécessité l'assemblage de 181 containers. Travelodge avait alors fait part de son attention d'utiliser la construction modulaire pour près de la moitié des projets qui composaient son pipeline. Depuis l'apparition des premiers hôtels préfabriqués, plusieurs groupes hôteliers ont tenté l'expérience. La chaîne Hampton Inn by Hilton ouvrira prochainement un hôtel avec CIMC à l'aéroport de Bristol. Il devrait voir le jour en été 2016 avec 201 chambres. L'enseigne du groupe InterContinental, Holiday Inn Express, fait également partie des clients de CIMC, à qui elle a fait appel pour la construction d'un hôtel à Voronezh en Russie et celle du Holiday Inn Express Royal Albert Dock de Londres, moyennant un investissement de 12,5 millions de livres sterling pour 204 chambres. Outre le fournisseur chinois de containers, certains groupes hôteliers ont fait le choix de développer leur propre solution de construction modulaire. Chez la jeune enseigne Eklo Hotels, par exemple, la plupart des éléments composant les hôtels, comme les chambres et les façades, sont fabriqués en usine et arrivent sur le site entièrement achevés. L'assemblage est ensuite réalisé sur place. Le résultat consiste alors en des bâtiments basse consommation en ossature de bois dont la construction présente une alliance de structures légères en bois et l'élément en béton allégé. "Nous sommes en mesure de construire un hôtel en l'espace de cinq mois grâce à l'utilisation de deux procédés de fabrication : toute la partie ossature de bois est fabriquée en usine dans les Vosges, comprenant les panneaux de façade, entièrement finis avec les fenêtres, les portes, l'isolation et l'enduit de façade, comme les dalles de sol, pré-percées pour tous ce qui est évacuation et arrivée d'eau ; d'autre part les chambres sont également préfabriquées en béton allégé et arrivent terminées avec tous les câbles électrique et les arrivées d'eau prêts à être branchés. Les chambres sont par la suite grutées dans la structure prémontrée et les ouvriers des différents corps de métier n'ont plus qu'à travailler dans le couloir technique pour faire toutes les connexions : électricité, eaux usées, arrivées d'eau, ventilation... Toute cette opération de montage prend à peu près trois mois, le reste étant consacré à la partie plus classique de mise en place de tout ce qui est ventilation, électricité, toiture et verrerie", explique Emmanuel Petit, président d'Eklo Hotels, dont les premiers établissements ont ouvert leurs portes en 2014 au Havre et au Mans. La construction d'un troisième à Lille devrait être entamée au second trimestre 2015. De son côté, la chaîne de Dynamique Hôtels Management (DHM), Balladins a lancé un concept de construction éco-modulaire à structure de bois baptisé Comod'Hô. "La base de la fabrication des modules Comod'Hô est constituée de panneaux contrecollés de 8 à 12 cm d'épaisseur, réalisés en planches d'épicéa empilées en couches croisées, collées entre elles sous haute compression formant ainsi les éléments en bois massif des planchers et des murs", décrit David Morel, directeur Franchise & Développement de Dynamique Hôtels Management. Plusieurs projets sont en cours à Caen (63 chambres) et en Charente-Maritime (50 chambres), alors que le concept a été bien accueilli par les franchisés de l'enseigne Balladins, bien que les investisseurs soient encore frileux en raison d'une méconnaissance des matériaux utilisés. La construction modulaire présente des avantages certains pour les développeurs hôteliers. Elle permet dans un premier temps de faire des économies de temps, avec des délais jusqu'à trois fois plus courts que la construction traditionnelle, et de budget parfois, avec une meilleure maîtrise des coûts permis par l'industrialisation de la construction. Le directeur Franchise et Développement de DHM précise que "Les délais très courts de construction des modules Comod'Hô permettent des économies sur les frais bancaires durant la phase de construction. Si les coûts de construction sont plus ou moins similaires à la construction traditionnelle, au lieu d'attendre entre 8 et 10 mois pour une construction 'traditionnelle en béton', vous diviserez ce délai par deux, permettant une exploitation optimisée". Suivant les finitions et les types d'aménagement souhaités par l'exploitant, les prix des constructions DHM démarrent à 42 000 euros par chambre hors foncier. Les délais réduits de construction permettent aussi d'éviter le gel des chantiers au cours des hivers rudes ou des étés très chauds, en concentrant le développement d'un établissement sur une saison. "La construction modulaire n'est pas toujours meilleur marché, mais elle permet de faire des économies de temps considérables, notamment en Russie où elle n'est pas exposée aux aléas météorologiques. A Voronezh la construction de l'Holiday Inn Express n'a ainsi pris que quelques semaines", avait déclaré Philippe Bijaoui, vice-président développement Europe IHG, quelques semaines avant l'ouverture de l'Holiday Inn Express de Voronezh, en Russie, dans un entretien accordé à Hospitality ON. "Sans compter le foncier, le coût d'une chambre Eklo est compris entre 26 000 et 27 000 euros. Ce procédé n'est cependant pas toujours plus économique que la construction traditionnelle en raison de la forte variation des prix dans le secteur du bâtiment. La construction modulaire permet néanmoins une stabilité des coûts pour tous les hôtels et est plus facilement duplicable. La préfabrication en usine rend aussi possible de tout calculer pour sortir des murs et des chambres de taille parfaitement précise", ajoute Emmanuel Petit. La construction modulaire est également en accord avec les enjeux du développement durable qui s'appliquent aujourd'hui au secteur du bâtiment. Il s'agit en effet d'un procédé plus respectueux de l'environnement que la construction classique, qui répond aux contraintes imposées par les nouvelles réglementations. La construction en usine engendre en effet moins de déchets de matériaux, une consommation plus maîtrisée de l'énergie, et permet le recyclage des modules. Elle apparait alors être une solution sérieusement envisageable pour les professionnels désireux de mieux contrôler leur consommation et réduire le coût de leurs factures énergétiques. Il est néanmoins important de préciser que si un hôtel est fait de modules, il nécessite tout de même la construction d'un noyau stable pour intégrer les circulations verticales, comme les ascenseurs, ainsi que les équipements lourds. De plus, certains pointent du doigt l'aspect industrialisé, par définition standardisé, des chambres modulaires qui ne s'adapte pas forcement à tous les marchés hôteliers. Aujourd'hui le procédé est davantage utilisé dans l'hôtellerie économique et milieu de gamme que dans le haut de gamme. Mais la véritable contrainte de la construction modulaire est, selon le président d'Eklo Hotels, le transport : "Si nous voulons limiter les coûts de transport, il faut respecter les dimensions pour éviter un convoi exceptionnel. Lors de convois exceptionnels, il faut en effet payer l'aller et le retour des camions, contrairement au transport classique".

Vers des hôtels imprimés en 3D ?

Après CIMC pour les hôtels-containers, une autre entreprise chinoise va plus loin dans l'innovation pour la construction de logements, et pourquoi pas d'hôtels. Baptisée WinSun Decoration Design Engineering Co., elle a récemment fait le pari de l'impression 3D, ou tridimensionnelle, pour la construction de maisons. 10 unités ont ainsi été " imprimées " en l'espace d'une journée, à partir de schémas chargés sur l'ordinateur d'une imprimante géante créée sur-mesure pour l'occasion. Par la suite transportées sur le site final, elles restent cependant des prototypes dont la solidité n'a pas encore été testée. Les groupes hôteliers internationaux, comme Accor, suivent attentivement le développement de ce nouveau procédé qui apparait soucieux de l'environnement et mois onéreux, générant des économies de main d'œuvre. D'autres établissements sont également sur le point de sortir d'imprimantes tridimensionnelles à travers le monde, notamment à Amsterdam où le cabinet DUS Architecs développe la Canal House. Plus futuriste encore, l'université de Californie du Sud planche, quant à elle, sur son propre projet de robot géant intégrant une imprimante 3D pour construire lui-même les maisons. Alors à quand l'impression du premier hôtel ? A en croire David Morel, "Une vision à moyen terme, de 5 à 10 ans, pourrait s'avérer intéressante. Si l'on considère une mise en œuvre sur site, composée de modules en étage, cette technologie est embryonnaire".

Le développement durable au cœur des nouvelles réglementations du bâtiment

Pour améliorer la performance énergétique du territoire et diminuer l'empreinte écologique des bâtiments en général, le gouvernement français renforce les réglementations au fur et à mesure que les années passent. A termes, l'objectif est d'aller au-delà de la passivité des nouvelles constructions et de développer la production d'énergies positives. En ce sens, le Grenelle de l'Environnement a mis en place un vaste programme de réduction de la consommation en énergie et des émissions de gaz à effet de serre dans le pays, qui passe par le durcissement des exigences de la Réglementation Thermique Française (RT). C'est dans ce contexte qu'est entrée en vigueur la RT 2012, qui s'applique à toutes les nouvelles constructions depuis le 1er janvier 2013 et impose aux établissements de répondre aux contraintes du label Bâtiment Basse Consommation (BBC). Elle vient ainsi en renfort de l'ancienne RT 2005 et fixe à 50 kWh par mètre carré et par an en moyenne la consommation en énergie "primaire" (tirée de ressources naturelle) des unités de construction, contre les 250 kWh demandés par la RT 2005. Ce seuil est néanmoins modulé en fonction de la location, des caractéristiques, de l'usage et des émissions de gaz à effet de serre des bâtiments. Pour aller plus loin dans la démarche environnementale, la norme se compose de plusieurs labels : la RT 2012 -10% dont l'objectif est une consommation annuelle d'environ 45 kWhEP/m2.an, la RT 2012 -20% qui va jusque 40 kWhEP/m2.an, et la RT 2012 Bbio -30% qui prend aussi en compte le niveau de conception bioclimatique du bâtiment. Plusieurs autres labels existent pour accompagner la Réglementation Thermique et soutenir la démarche durable des bâtiments : • Le label Effinergie+ : il apporte trois progrès par rapport à la RT 2012 en permettant d'améliorer la structure du bâtiment et ses performances énergétiques sur les cinq usages règlementaires (Chauffage, Eau chaude sanitaire, Refroidissement, Eclairage, Auxiliaires) ; en rendant obligatoire l'évaluation des consommations d'énergie des bâtiments et de ses usages ; et en rendant obligatoire l'affichage de la part d'énergie renouvelable produite. • Les labels HPE (Haute Performance Energétique) et THPE (Très Haute Performance Energétique) : le label HPE a pour objectif de réduire la consommation d'énergie primaire de 10% par rapport à la RT 2012 et le THPE implique une baisse de 20% ainsi que le renforcement de quelques exigences de moyens. • Le label Bepos (Bâtiment à énergie positive) : il impose aux bâtiments de respecter les critères du label Effinergie+ et exige qu'ils produisent plus d'énergie qu'ils n'en consomment. Sont alors vérifiés la consommation d'énergie qui sort et qui rentre et le bilan énergétique primaire non renouvelable entrant et sortant. Le gouvernement souhaite aller plus loin dans la réduction de la consommation en énergie et de l'émission de gaz à effet de serre et prévoit déjà un nouveau renforcement de sa règlementation thermique. La RT 2020 imposera ainsi à toutes les constructions neuves de répondre au label Bepos (Bâtiment à énergie positive) d'ici l'année 2020. Ces dernières devront ainsi présenter une consommation d'énergie primaire inférieure à la quantité d'énergie renouvelable qu'elles produisent. La nouvelle RT vise le renforcement du confort et de la performance et incite les professionnels à recourir aux matériaux écologiques, dont le cycle de vie et les conditions de fabrication seront également pris en compte dans la détermination de la performance du bâtiment. Le secteur de l'hébergement, donc de l'hôtellerie, est directement concerné par ces expectatives en matière de développement durable. Il n'est désormais plus concevable de lancer le développement d'un projet sans calculer son impact sur l'environnement et estimer sa consommation énergétique en utilisant les nouvelles techniques développées par les ingénieurs à cet effet.

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