• A partir d’une première expérience grenobloise, la conjonction de quatre talents complémentaires a donné naissance à un nouveau gestionnaire de résidences de tourisme. • En se focalisant sur de petites unités de caractère dans le centre ville des grandes métropoles, la société veut opérer sur un marché différent des grands acteurs nationaux et internationaux. • Le programme de développement, avec des reprises de bâtiments et des conversions possibles, affiche une dizaine d’unités à horizon 2014.
Avec une longue expérience comme patron des exploitations de Citadines, en France puis dans toute l’Europe, Pierre-François Berthin a offert ses services comme consultant en ouvrant son cabinet en 2006. Sa rencontre avec Hugues Barnoin, diplômé de l’ESC de Grenoble, converti à la création d’entreprises, instigateur d’une résidence de tourisme à Grenoble, a transformé son rôle de conseil en celui d’associé. “Nous avons travaillé ensemble sur tous les process de cette résidence baptisée Privilodges. Et finalement nous avons développé un concept original qui pouvait se décliner dans d’autres villes”. Ainsi est né Privilodges Développement auquel sont venus s’adjoindre deux autres partenaires : Jacques Cartier-Millon, le spécialiste de l’immobilier, aménageur de plusieurs zones urbaines en Isère ; et Bernard Raboutet, le financier, directeur général d’une société de gestion de portefeuilles.A pas mesurés, la société escompte bien se faire une place dans le cercle des gestionnaires reconnus, avec un objectif d’une dizaine de résidences sous enseigne Privilodges dans les cinq ans.La société se pose en gestionnaire, expert de la résidence de tourisme, venant à la rescousse de propriétaires déçus par l’exploitation de leurs biens ou de promoteurs en quête d’opérateurs pour valoriser leurs réalisations. “Notre première opération de développement s’est faite à Annecy, en reprenant le bail à location auprès d’un propriétaire dont le gestionnaire avait déclaré forfait”, explique Pierre-François Berthin. “Elle correspondait aux caractéristiques que nous avons défini pour nous démarquer sur le marché : un bâtiment de caractère, en centre ville avec des surfaces variées et de petites capacités entre 20 et 50 appartements, exploité en catégorie 3 étoiles. Notre force est de bien connaître toutes les règles de l’exploitation et de nous concentrer sur une commercialisation de proximité auprès des entreprises principalement, pour des séjours de longue durée, plusieurs semaines ou plusieurs mois”.L’originalité du bâtiment est un argument commercial qui porte ses fruits. “Nous faisons venir les entreprises pour visiter les lieux car il faut être sur place pour prendre la mesure de la diversité des appartements de 30 à 60 m2. Avec cette démarche, nous réussissons à maintenir un taux d’occupation proche de 90 % à Grenoble”, explique Pierre-François Berthin.Dans le contexte actuel, avec de nombreuses résidences en perdition face à l’explosion des constructions dans des zones non touristiques, poussées par la défiscalisation en ZRR, Privilodges Développement reçoit de très nombreuses propositions de reprise en gestion. Mais très peu peuvent rentrer dans les critères définis par les quatre associés : “Nous prenons un bail avec des loyers fixes et même avec des loyers revus à la baisse, très peu d’opérations en difficulté dans ces zones ZRR ont des chances de trouver des repreneurs car la demande n’existe pas. Je n’ai qu’une crainte, c’est que l’on recommence la même erreur avec l’amendement Scellier, qui ouvre la défiscalisation à toutes les zones. On ne peut pas générer un surcroît d’offre là où le marché ne répondra pas”.Privilodges Développement se focalise en priorité sur l’existant, résidences mal exploitées ou bâtiment à convertir. Plusieurs opérations n’ont pu aboutir comme à Bordeaux et Paris, faute de financement pour les investisseurs, d’autres sont à l’étude à Marseille, Strasbourg et Dijon. Car parti de Rhône-Alpes, la société ne limite pas son terrain de prospection.“Nous offrons une alternative aux produits plus standardisés de nos grands concurrents et nous pouvons davantage intéresser des promoteurs qui ont un bâtiment de caractère. Nous ne faisons pas de modifications de structure et il est possible en fin de bail, pour le propriétaire, de changer sa vocation en revenant à la location traditionnelle d’appartements sans refaire de travaux”, poursuit Pierre-François Berthin. Alors que le marché est chahuté par des défaillances en série et la faiblesse structurelle des petits gestionnaires, Privilodges Développement se veut exemplaire. “Nous avons tout de suite adhéré à la charte de bonne conduite élaborée par le syndicat professionnel SNRT et nous avons toujours refusé de proposer des baux inférieurs à 9 ans, par exemple. Nous sommes très rigoureux sur l’entretien des bâtiments et le détail des opérations et nous allons mettre en place un dispositif de contrôle qualité pour avoir un retour client immédiat”.A pas mesurés, la société escompte bien se faire une place dans le cercle des gestionnaires reconnus, avec un objectif d’une dizaine de résidences sous enseigne Privilodges dans les cinq ans.
