Christopher Boinet, avocat associé chez Bmd Associés, et Anne Epinat, avocat d'affaires à Paris, livrent leurs conseils pratiques aux hôteliers, notamment en ce qui concerne la mise aux normes de sécurité de leurs établissements.
Dans le contexte de la mise aux normes de sécurité des hôtels, nos clients preneurs à bail nous interrogent régulièrement sur la procédure la plus rapide et la moins coûteuse (honoraires d'avocat inclus !) pour donner satisfaction à la Commission de sécurité sans mettre en danger leur trésorerie. On le sait, les travaux nécessaires pour assurer le respect des règles de sécurité prescrites par l'administration sont à la charge du bailleur, selon une jurisprudence constante. Il s'agit là en effet des conséquences de l'article 1719 du Code Civil qui impose au bailleur de délivrer au preneur un local conforme à l'usage auquel il est destiné. Cette règle s'applique de façon générale, sauf si le bail prévoit clairement, de façon très précise et sans équivoque que de tels travaux sont à la charge du preneur. Ce cas de figure reste donc exceptionnel. Comment faire payer rapidement les travaux par le bailleur ? Que ce soit pour le financement direct des travaux ou leur remboursement, nous conseillons que le preneur à bail :
- mette en demeure le bailleur, par voie de LRAR ou par sommation d'huissier, de réaliser les travaux qui lui incombent pour assurer les règles de sécurité au sein de l'hôtel, ou les prestations imposées par la Commission de Sécurité (prévoir en copie le rapport de la Commission et les devis des entreprises) ;
- si le bailleur ne répond pas à la mise en demeure, que le preneur demande alors en justice l'autorisation de faire réaliser lui-même les travaux ; le bailleur sera alors tenu d'en rembourser le coût.
C'est le quotidien de l'avocat qui vous aidera dans ce sens. Cela permettra au preneur de concilier les exigences de la Commission de sécurité et une bonne gestion de la trésorerie du preneur. Attention, on ne maîtrise pas toujours les délais de justice. Alors que faire en cas d'urgence ? La Cour de Cassation vient donc de rappeler à ce sujet fort opportunément (par un arrêt du 23 mai 2013) que les deux conditions de mise en demeure du bailleur et/ou d'autorisation judiciaire sont supprimées lorsqu'il existe une urgence particulière pour que les travaux soient exécutés. Prenons par exemple le cas que nous rencontrons souvent d'un hôtel menacé de fermeture car les travaux imposés par la Commission de Sécurité ne sont pas effectués. Dans ces conditions, le preneur peut faire réaliser immédiatement les travaux, sans informer le bailleur et sans perdre pour autant son droit au remboursement desdits travaux. Si le bailleur ne s'exécute pas spontanément après avoir été mis en demeure, et que les travaux ne présentent pas un caractère urgent, le preneur peut contraindre le bailleur à agir et à financer les travaux de mise aux normes en s'abstenant de payer les loyers, sur le fondement dit de "l'exception d'inexécution". La jurisprudence a considéré en effet que quand le bailleur manque à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle - ce qui est le cas de locaux non conformes aux règles de sécurité -, le défaut de paiement des loyers par le preneur est justifié. On se fera utilement assister par un avocat comme notre cabinet, spécialisé dans l'hôtellerie et l'immobilier, avant de se lancer à l'aventure. Enfin quand le preneur a fait exécuter les travaux à ses frais avancés, soit en urgence, soit en étant autorisé par un juge, il a droit d'en obtenir le remboursement de la part du bailleur. Si le bailleur ne procède pas au règlement qui lui incombe, notre cabinet conseille de recourir à une saisie conservatoire sur les loyers dus au bailleur, avant de demander en justice une compensation entre les loyers et le remboursement des travaux payés par le preneur. Les conditions d'une bonne négociation sont alors réunies, qui se termine par un accord amiable. Autre avantage : le preneur n'a pas à payer cumulativement les loyers et le montant des travaux !
