Avant l'ordonnance du 18 décembre 2008, lorsque le locataire était mis en redressement judiciaire, le bailleur pouvait adresser à l'administrateur judiciaire une mise en demeure de prendre parti, dans le délai d'un mois, sur la poursuite du bail commercial.
Dans une affaire de résiliation du bail commercial dans le cadre d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire du locataire, la chambre commerciale de la Cour de cassation censure une décision d'une Cour d’appel qui avait retenu la résiliation de plein droit du bail de locaux commerciaux et ordonné l'expulsion du locataire du fait que l'administrateur judiciaire n’avait pas répondu dans le délai d'un mois. Les juges du fond ont considéré que l'administrateur judiciaire, en ne se prononçant pas dans le délai imparti, avait renoncé implicitement à la poursuite du contrat de bail commercial.A noter qu’il n'existe pas de définition juridique de ce caractère connexe ou complémentaire et, en cas de litige, il appartient aux juges du fond de l'apprécier.Dans sa décision rendue le 2 mars 2010 (arrêt n° 09-10410), la Haute Cour de justice refuse donc de faire produire au silence de l'administrateur un effet de résiliation en précisant que dans le régime actuellement en vigueur, la mise en demeure de l'administrateur de poursuivre le bail est exclue expressément (ordonnance n° 2008-1345 du 18 décembre 2008 portant réforme du droit des entreprises en difficulté).En effet, l’article L. 622-14 du Code de commerce, consacré au sort du bail en cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire, écarte la possibilité pour le bailleur de mettre en demeure l'administrateur judiciaire de prendre parti.En conséquence, le bail commercial est désormais résilié au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur judiciaire de ne pas continuer le bail.Résiliation du bail pour changement d'activité non autorisée : En l’espèce, un gérant d’un débit de boissons, locataire de locaux à usage de bar-dancing y exerce en fait, selon un constat d’huissier, une activité de restauration.Pour le bailleur, l’activité commerciale de restauration ne constitue pas une activité connexe ou complémentaire à celle que ce preneur avait été autorisé à exercer (art. L. 145-47du Code du commerce).Pour l’avocat du bailleur, il s'agit d'une déspécialisation totale pour la mise en oeuvre de laquelle le preneur aurait dû obtenir une autorisation préalable du bailleur.De ce fait, ce changement total de destination des lieux, intervenu sans autorisation du bailleur après l’avoir informé préalablement et nonobstant les termes d'une mise en demeure qu'il avait fait délivrer au locataire, constitue un manquement grave aux clauses du bail commercial justifiant la résiliation du bail aux torts du preneur.Dans sa décision rendue le 23 mars 2010, la chambre civile de la Cour de cassation refuse la connexité pour une extension de bar-dancing vers la restauration soulevée par le conseil du locataire (arrêt n° 09-13441).Pour les Hauts magistrats il s'agit dans cette affaire d'une déspécialisation plénière pour laquelle l'autorisation préalable du bailleur était indispensable suivant les dispositions de l’article L. 145-48 du Code du commerce, sous peine de perdre tout droit sur le bail et à la propriété commerciale.Pour rappel, le preneur d’un bail commercial qui souhaite changer la destination des lieux, doit préalablement informer le bailleur, par acte d’huissier, de ses intentions. Dans ce cas, le bailleur peut contester l'extension commerciale dans un délai de deux mois.Pour que cette procédure simplifiée s'applique, il faut que l'activité commerciale exercée soit connexe ou complémentaire à l'activité du bail.
