À l'occasion de l'inauguration de la nouvelle résidence HIFE à Issy-les-Moulineaux, Jean-Baptiste Mortier, PDG de The Boost Society, dresse le bilan et présente les projets ambitieux à venir pour la marque HIFE, tout en analysant l'évolution du marché du co-living.
Présentation de la résidence HIFE Issy-les-Moulineaux
HIFE Issy-les-Moulineaux, troisième résidence de la marque HIFE, est située à Issy-les-Moulineaux, à environ 30 minutes du centre de Paris. Le bâtiment s'étend sur 9 étages, comprenant 7 000 mètres carrés de logements et 800 mètres carrés d'espaces communs.
Espaces communs
- Le "Live Up" constitue l'entrée principale, équipée d'un pop-up store et d'écrans pour une expérience accueillante.
- Le "Studio Live", un espace de 20 mètres carrés, est dédié à la musique et peut être transformé en salle de karaoké, accessible aux colivers ainsi qu'au grand public.
- Le "HIFE Corner", un espace de restauration de 326 mètres carrés avec un mur à bières, est ouvert à tous.
- "Be Alive" offre un espace de 207 mètres carrés comprenant une salle de sport, une piscine, un sauna, des vestiaires et une "beauty room", disponible aussi bien pour les résidents que pour les visiteurs extérieurs.
- "Live Sweet Live", réservé exclusivement aux résidents, propose un espace de 72 mètres carrés équipé d'une cuisine, idéal pour regarder des matchs ou écouter des vinyles, ainsi qu'un espace de coworking avec open space, box insonorisés et une imprimante.
Appartement, studios ou chambres
HIFE Issy-les-Moulineaux propose des options comme le T2 XL ou XXL, des logements de 31 mètres carrés adaptés aux longs séjours pour 1 à 2 personnes, ainsi que le Studio M (21 mètres carrés), le Studio L (28 mètres carrés) et La Room (18 mètres carrés), chacun conçu pour répondre aux besoins des séjours courts ou longs pour 1 à 2 personnes.
Bilan et projets d'avenir pour la marque, par Jean-Baptiste Mortier, PDG de The Boost Society
Les deux premières résidences sont situées à Toulouse Labège et à Paris Gentilly. Pour l'avenir, la marque prévoit d'ouvrir de nouvelles résidences à Bordeaux en 2025, à Velizy également en 2025, et à Paris Montmartre prévue pour 2027.
Ce qui différencie HIFE de KLEY
"Dans les résidences HIFE, nous adoptons des concepts variés adaptés à chaque emplacement. Contrairement aux résidences étudiantes KLEY qui suivent un modèle similaire avec des espaces communs épurés et partagés mais non commerciaux, HIFE se distingue par sa nature hybride. Par exemple, notre résidence à Toulouse-Labège prévoit l'ouverture d'un restaurant à la rentrée. D'autres sites peuvent offrir de vastes salles de sport gérées localement, tandis qu'ici, nos installations sportives sont ouvertes et incluent une piscine.
Chaque résidence HIFE est conçue pour être résidentielle, principalement pour les jeunes actifs, et s'adapte à son environnement local. Par exemple, étant situés à proximité d'une station de métro à 150 mètres, avec un accès direct à Paris en quinze minutes, nous estimons qu'une offre de restauration similaire à celle de Toulouse n'est pas nécessaire ici. À Toulouse-Labège, actuellement éloigné du centre mais bientôt desservi par le métro en 2028, le restaurant est crucial pour répondre aux besoins des résidents dans une zone d'activité avec peu d'options de style de vie.
Nous ajustons nos installations en fonction des études de marché et des besoins locaux. La première résidence HIFE à Gentilly, ouverte l'année dernière, a obtenu un taux d'occupation dépassant les 90 %, ce qui souligne notre capacité à répondre à une variété de durées de séjour, allant du court séjour à l'année entière, en fonction des besoins des résidents et des entreprises voisines comme Sanofi.
Nous offrons une grande flexibilité dans la durée des séjours, allant d'une journée à un an, avec la possibilité de réservations modulables comme deux jours par semaine pendant un an, facilitant ainsi le mode de vie nomade et flexible des jeunes actifs d'aujourd'hui, souvent éloignés de leur lieu de travail principal.
Une résidence HIFE est plus coûteuse qu'une résidence KLEY, car elle offre une gamme de services plus étendue. Cela inclut une piscine, une salle de sport avec des coachs, davantage d'espaces communs et un espace de restauration, pour ne citer que quelques exemples."
Stratégies de gestion des stocks et du yield management pour la résidence HIFE Issy-les-Moulineaux
"Pour HIFE, notre principal objectif est d'atteindre le taux d'occupation le plus élevé possible. Cela implique la mise en place d'un système sophistiqué pour gérer nos inventaires de chambres en temps réel.
Nous avons développé une solution intégrée utilisant Salesforce en combinaison avec Mews, un logiciel largement utilisé dans l'industrie hôtelière. Cette plateforme est connectée aux OTA (Online Travel Agencies) afin de mettre à jour instantanément nos disponibilités en ligne. Ainsi, si une chambre est libre pendant plusieurs jours de la semaine alors qu'un client ne séjourne que trois jours, nous pouvons ajuster nos stocks en temps réel sur des plateformes telles que Booking.com, Airbnb et Hotels.com. Cette capacité nous permet d'optimiser l'occupation de nos chambres même lorsque les clients ne sont pas présents, optimisant ainsi nos revenus.
En pratique, nous réservons une partie de nos chambres spécifiquement pour ces séjours variables, typiquement entre 5% et 15% de notre capacité totale, soit environ 20 à 30 chambres dans ce cas. Bien que ce nombre ne soit pas significatif en termes absolus, il est essentiel de gérer ces inventaires avec précision pour ajuster dynamiquement les prix en fonction de la demande fluctuante. Cette approche nous permet d'appliquer efficacement le yield management, en optimisant nos tarifs en fonction de la demande du marché à tout moment."
Le choix des destinations d'implantation pour les résidence HIFE
"Pour sélectionner les emplacements des résidences HIFE, nous privilégions les zones qui répondent aux besoins spécifiques des jeunes actifs, similaires à ceux des étudiants, qui préfèrent souvent être situés soit près des campus, soit en plein cœur des centres-villes. Pour HIFE, cela se traduit par des implantations dans des zones tertiaires très dynamiques ou des centres-villes. À Issy-les-Moulineaux, par exemple, nous nous trouvons à un carrefour stratégique, étant la deuxième zone tertiaire la plus importante d'Île-de-France après La Défense, et proche du centre-ville, quasi dans Paris. Nous adoptons une approche similaire à Vélizy, où nous ouvrirons une nouvelle résidence l'année prochaine, au cœur d'une importante zone tertiaire abritant des entreprises comme Dassault, Bouilly et Télécom.
Cette stratégie nous permet de bénéficier des avantages d'être au croisement de centres urbains dynamiques et de zones tertiaires prospères. À Vélizy, par exemple, en raison de son éloignement des transports publics, nous prévoyons d'intégrer un restaurant et un rooftop pour créer une atmosphère de restauration et de vie nocturne animée, adaptée aux besoins des résidents et des professionnels qui fréquentent la zone. En revanche, à Issy-les-Moulineaux, où l'accès aux services et aux transports est plus accessible, notre offre se concentre davantage sur la commodité quotidienne sans nécessité d'animations spécifiques en soirée.
Nos choix d'implantation comme à Labège, reflètent une approche similaire, où nous nous adaptons aux besoins locaux et aux caractéristiques spécifiques de chaque communauté. Nous ne cherchons pas à uniformiser nos offres, mais plutôt à les ajuster en fonction des contextes et des demandes spécifiques de chaque site.
En résumé, chaque résidence HIFE est conçue pour intégrer harmonieusement son environnement local tout en répondant aux besoins distincts des jeunes actifs et des professionnels, offrant ainsi une expérience de vie flexible et enrichissante."
Le profil de jeunes actifs HIFE
"Le profil des résidents des résidences HIFE est principalement national. En effet, la majorité des occupants sont des jeunes actifs français, provenant souvent des entreprises locales ou nationales telles que La Poste ou Orange, qui ont des besoins réguliers pour des formations et des réunions à Paris. Ces professionnels viennent souvent pour des séjours de courte durée ou louent des chambres pour des périodes plus longues, allant jusqu'à six mois.
Cependant, il y a également une présence notable d'étrangers dans certaines situations spécifiques. Par exemple, chez Airbus, où des partenariats importants ont été établis, on accueille des employés étrangers, notamment pour des formations, qui séjournent temporairement dans les résidences HIFE pendant 15 jours à 3 semaines. De plus, lors d'événements spéciaux comme les Jeux Olympiques, nous avons également reçu des techniciens allemands et d'autres nationalités, ce qui enrichit la diversité des profils d'occupants.
En ce qui concerne l'origine des futurs clients, la proximité de la résidence HIFE avec la porte de Versailles offre un potentiel hôtelier varié et attractif. Cela ouvre la possibilité d'accueillir une clientèle diversifiée, nationale et internationale, tirant parti de l'emplacement stratégique pour répondre aux besoins variés de nos résidents."
Comment se porte le marché étudiant ?
"Cette année, le marché étudiant est plus tendu que jamais. À cette période de fin juin, nous sommes quasiment complets pour toute l'année académique à venir. Nous observons même un taux de rétention de près de 40% chez les étudiants, une situation sans précédent depuis nos débuts. Cette tension sur le marché est nouvelle : autrefois, les étudiants abandonnaient souvent leur logement mi-mai après leurs examens, optant pour des séjours Airbnb de quelques semaines avant de reprendre leur chambre pour la rentrée de septembre. Maintenant, ils conservent leur logement de peur de ne pas en retrouver un en septembre. Cette nouvelle réalité rend les choses extrêmement compliquées. Bien que nous ne nous réjouissions pas de voir cette détresse chez les parents et les étudiants, cette situation bénéficie à notre marché."
Dynamique d’expansion pour le groupe The Boost Society
France
"Juste pour vous donner une vue d'ensemble sur notre groupe : nous n'avons pas du tout ralenti notre expansion sur le marché actuel ; bien au contraire, nous avons plusieurs projets ambitieux en préparation. Pour KLEY, nous travaillons sur des grands campus situés dans des emplacements stratégiques en ville, quasiment au centre-ville. Quant à HIFE, nous nous concentrons sur des localisations de premier choix, souvent au pied du métro."
Espagne
"En décembre dernier, nous avons acquis une résidence à Barcelone, concluant l'accord en seulement trois semaines avec un important fonds allemand. Cette résidence, ouverte depuis un an et suivant l'esprit KLEY mais avec des espaces communs deux fois et demie plus grands, comprend désormais une magnifique piscine sur le toit, parfaitement située. Nous sommes très satisfaits de cette acquisition. Actuellement, nous avons deux résidences en construction à Valence et à Cadiz, dont les ouvertures sont prévues entre 2026 et 2027.
Notre présence en Espagne est significative. Nous avons saisi plusieurs opportunités sur des marchés profonds et dynamiques comme celui-ci. Pour les années à venir, nos investissements se concentreront naturellement sur la France et l'Espagne.
La marque Campus, acquise auprès d'Acciona, diffère considérablement de notre concept KLEY. Ces résidences fonctionnent sous des baux emphytéotiques avec des concessions de 50 ans. L'acquisition comprenait cinq résidences existantes, en moyenne âgées de 24 ans avec une durée moyenne de concession de 26 ans. Elles sont idéalement situées au cœur des campus universitaires et continuent d'être pleinement opérationnelles sous notre gestion.
Nous avons intégré ces résidences dans notre groupe, unifiant les opérations précédemment dispersées sous la direction d'Acciona. Auparavant, les directeurs des cinq résidences ne se connaissaient pas, malgré leurs 25 années d'existence commune. Ce regroupement a permis de créer une structure plus cohérente et efficace.
Bien que ces résidences du Campus continuent sous leur propre marque, distincte de nos produits KLEY, nous maintenons notre engagement à préserver et à renforcer l'identité spécifique de chaque marque. Ainsi, notre résidence à Barcelone sera désignée sous la marque KLEY, tandis que les résidences du Campus conserveront leur appellation actuelle. Pour nos projets futurs de type HIFE, ils seront clairement identifiés comme tels."
