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New York sous la pression immobilière

Traumatisée depuis 2001 par les conséquences du 11 septembre, l’hôtellerie de luxe new-yorkaise relève la tête depuis deux ans pour parvenir à ses meilleurs niveaux de performances. Un autre danger la guette, l’arbitrage auquel se livre les propriétaires face à la pression des investisseurs immobiliers qui poussent à la transformation de tout ou partie des hôtels bien placés en appartements de luxe. Le multi-usage devient la règle et la condition pour faciliter les grandes ouvertures, tandis que les Boutique hôtels poussent comme des champignons.

New York vient de célébrer dans le recueillement le cinquième anniversaire des attentats du 11 septembre. Si le traumatisme est encore dans toutes les mémoires, leur effet désastreux s’est estompé. La croissance américaine est relancée. La confiance est revenue. Et, pour les hôtels new-yorkais, la situation est aujourd’hui florissante. Leurs performances dépassent aujourd’hui le pic historique atteint en 2000. En 2005, New York a enregistré 22 millions de nuitées, soit un million de plus qu’en 2004. “Le segment du tourisme d’affaires, congrès et séminaires, a commencé à repartir dès 2003 et continue toujours de croître de nos jours. Nous battons des records à la fois sur le marché intérieur et international”, se réjouit Lisa Mortman, VP Communication de l’agence de promotion touristique NYC.* The Carlyle, Four Seasons New York, Jumeirah Essex House, Loews Regency Hotel, Mandarin Oriental New York, Mandarin Oriental The Mark, New York Palace, The Peninsula, The Pierre, Hotel Plaza Athénée, Righa Royal, Ritz- Carlton Battery Park, Ritz-Carlton Central Park, The Sherry-Netherland, The St Regis, Trump International Hotel & Tower, The Waldorf=Astoria. Les niveaux de fréquentation s’approchent des 85% sur l’ensemble de l’année. Les hôtels de la ville ont su traduire cette intense activité par une progression du RevPAR de près de 20% en 2005. Noblesse oblige, ce sont les plus prestigieux des établissements qui ont tiré le meilleur parti de cette demande extrêmement forte. La vitalité économique américaine et la faiblesse du dollar leur ont offert une large marge de manoeuvre pour faire évoluer les prix moyens. “Les hôtels de luxe s’en sont sortis encore mieux que la moyenne des hôtels”, commente Simon Neggers, responsable Ventes et Marketing du l’hôtel St Regis, un des nombreux membres de la Signature Collection, l’alliance marketing regroupant les hôtels de luxe de la ville*. “Nous ne nous attendons pas à ce que cela change même si l’économie ralentit. Notre clientèle n’est pas vraiment sensible aux fluctuations économiques”, poursuit-il.Un autre phénomène explique cette impressionnante croissance du revenu par chambre : la contraction de l’offre hôtelière new-yorkaise. Le haut de gamme a perdu plus de 2 000 chambres en deux ans.Pour la première fois depuis 1994 - une période difficile dans la foulée de la première Guerre du Golfe, - le parc hôtelier de la Big Apple se rétrécit. Selon HVS International, l’offre a baissé de 0,6% en 2004 et de 1,5% en 2005. Le gratin de l’hôtellerie new-yorkaise doit faire face à un adversaire de poids : l’investissement immobilier résidentiel. L’offre est restreinte au coeur de Manhattan et les prix s’emballent. Avec leurs adresses prestigieuses, les hôtels ont constitué une proie facile alors que les rendements hôteliers étaient en baisse. Et les poches des investisseurs pleines de dollars à fructifier... Le Delmonico, The Empire, l’InterContinental Central Park, le Regent, le Wyndham ont fermé leurs portes les uns après les autres pour céder la place à des résidences. Le Stanhope Park Hyatt également, dont les 185 chambres rénovées en 2003 vont devenir 36 appartements. Dernier en date, le Swissôtel Drake est sur la sellette.En 2004, El Ad Properties a fait la Une des journaux pour avoir racheter une icône de la ville, l’hôtel Plaza. “L’hôtel a besoin de rénovations et je ne veux plus dépenser d’argent", expliquait Kwek Leng Beng, le président de Millennium & Copthorne, l’un des deux copropriétaires, avec le prince Al Waleed. Tous deux ont réalisé une jolie plus value en revendant ce monument historique situé au coin de la 5e Avenue et de Central Park South. Ils l’avaient racheté à Donald Trump pour 375 millions de dollars en 1995. Le développeur israélien, via sa filiale nord-américaine de El Ad Hotels, a du débourser 675 millions de dollars (530 millions d’euros) pour l’acquérir en battant à l’occasion le record du prix par chambre : quelque 650 000 euros.L’hôtel vieillissant a fermé ses portes en 2005 et 215 millions d’euros ont été investis dans une rénovation d’ampleur. L’objectif initial du nouveau propriétaire a fait couler beaucoup d’encre. La reconversion du Plaza en appartements et résidences de luxe a entraîné une levée de boucliers. Une campagne, portée par de nombreux artistes, a été organisée pour faire pression sur l’acquéreur et préserver la fonction hôtelière de l’établissement. L’opération “Save The Plaza” a porté ses fruits. Sur les 900 chambres, le Plaza va conserver 150 chambres destinées à une clientèle haut de gamme à côté de ses 350 appartements et résidences. Il a même réembauché Edwin Trinka, le portier qui, en 42 ans de maison, a vu passer tous les grands de ce monde.El Ad mise sur un concept dans l’air du temps : le complexe multi-usage. Les propriétaires mettent leurs oeufs dans plusieurs paniers pour limiter les risques et profiter pleinement des différences de cycles. Une vingtaine d’années en arrière, le célèbre The Pierre avait déjà subi semblable cure d’amaigrissement en voyant se transformer une partie de ses chambres en appartements. Aujourd’hui les développements hôteliers mixtes sont monnaie courante outre-Atlantique, et plus encore à New York. D’autant plus que, selon Lisa Mortman, les développeurs bénéficient “d’incentives pour investir dans de tels complexes”. Comme dans beaucoup de domaines, New York a lancé la tendance. Le St Regis a également rationaliser son inventaire. “L’hôtel a entièrement adopté le modèle de l’hôtelcondominium en convertissant deux étages en The St. Regis Residence Club (propriété fractionnée) et deux étages en St. Regis Residences (pleine propriété). De cette manière, nous autorisons un public sélectionné à posséder une part de l’histoire de Manhattan”, explique Simon Neggers.“Actuellement, à New York, les condominiums résidentiels et les résidences de luxe sont un investissement plus profitable que l’hôtellerie”, re marque Tammy Peters, directrice des Relations Publiques du Mandarin Oriental, New York. Le marché immobilier est en plein boom. Les architectes de renom, Frank Gehry, qui a signé le Financial district, Norman Foster pour Tribeca, et d’autres encore construisent des tours de logement. Selon le cabinet immobilier Prudential Douglas Elliman, le mètre carré pour un appartement de luxe se vend autour de 4 450 $ contre 3 300 $ pour une chambre d’hôtel de gamme équivalente. Ce prix supérieur est garanti par l’accès aux installations d’un hôtel de luxe. Un condominium peut ainsi facilement dépasser le million d’euros. Ceux du Plaza s’arrachent entre 1,6 et 9 millions de dollars l’unité. Le Must : un triplex avec vue sur Central Park pour la modique somme de 29,5 millions de dollars (23 millions d’euros). “Avec de plus en plus de capitaux circulant dans l’immobilier haut de gamme, je pense que cette tendance est faite pour durer”, constate Simon Neggers.Pour autant, l’investissement hôtelier retrouve des couleurs. “Nous avons toujours vu ces mouvements d’entrées et de sorties”, remarque Lisa Mortman. Pendant que d’autres fermaient, plusieurs hôtels ont ouvert leurs portes après le 11 septembre : les Ritz-Carlton Battery Park et Central Park en 2002 ; le Mandarin Oriental dans le Time Warner Center fin 2003. Le mouvement de balancier s’inverse. L’Empire en est la preuve. Originellement condamné à la destruction, l’hôtel va rouvrir très prochainement pour devenir un hôtel milieu de gamme. Les ouvertures vont se multiplier dans les mois à venir. La Big Apple va proposer 70 723 chambres à fin 2007, soit 5 000 de plus qu’aujourd’hui. Le marché new-yorkais est entré dans un nouveau cycle de développement qui touche toutes les catégories.Dans la ville de toutes les tendances, le segment Boutique mène la danse avec, au programme des mois à venir, le Standard d’André Balazs, le 6 Columbus Circle et l’Allen Street conçus par Jason Pomeranc, le Night Hotel de Vikram Chatwal, le Downtown Hotel de Robert de Niro et le Gramercy Park, le nouveau bébé de Ian Schrager, un complexe multi-usage au coeur du très exclusif parc de Manhattan. Deux hôtels Armani devraient voir le jour dans un avenir plus lointain. “Ils reflètent la frénésie de New York, mais ne sont pas des vrais concurrents aux hôtels de luxe. Ils s’adressent à un autre public”, estime Lisa Mortman. Tammy Peters nuance : “nous pouvons être en balance avec les meilleurs d’entre eux vis-à-vis d’une clientèle qui vient pour la première fois à New York”. Parmi ceux-ci, situés dans des quartiers vivants comme SoHo, Tribeca ou Times Square : le Gansevoort, les W de Starwood, le Mercer, le Dylan, le Parker Méridien...Membre de la Signature Collection, le Righa Royal est à la croisée des chemins du luxe et de la modernité. L’hôtel est en train de se métamorphoser pour devenir le London NYC. Sans fermer ses portes, l’hôtel va subir, outre son changement de nom, une rénovation complète avec un design moderne, “anglo-européen”, signé de l’Irlandais David Collins. “Le London va créer un nouveau standard du luxe moderne”, espère Jean- Jacques Pergant, le co-président de la chaîne volontaire LXR Luxury Resorts. Avec une recrue de poids : Gordon Ramsay, le chef britannique qui vient défier les Thomas Keller, Eric Ripert ou Jean- Georges Vongerichten récemment récompensés au guide Michelin.Les changements les plus récents au sein de l’hôtellerie de luxe sont à mettre au crédit de nouveaux acteurs venus de loin. Big Apple est un étendard pour toute enseigne hôtelière. Jumeirah et Taj l’ont bien compris. A l’été 2005, le groupe indien a repris l’exploitation du mythique The Pierre au groupe Four Seasons - qui conserve son établissement entre Park et Madison avenues. Taj va investir près de 30 millions d’euros pour “redonner à l’hôtel le statut de Grande Dame qu’il mérite”, selon Raymond Bickson, directeur de The Indian Hotels Company.Autre groupe très actif dans son développement mondial, Jumeirah ne pouvait pas passer à côté de Manhattan. En janvier dernier, le groupe dubaïote a repris l’exploitation de l’Essex House. “Le Jumeirah Essex House représente notre première incursion sur le marché américain”, explique Gerald Lawless, P-dg de Jumeirah. “Sur ce marché particulièrement excitant, Jumeirah Essex House se positionne comme une destination de luxe à la fois pour les visiteurs et les résidents de New York”, explique Scott Dawson. Le directeur de l’hôtel a un allié de poids pour séduire la clientèle locale : Alain Ducasse et son restaurant aux trois étoiles.Les années à venir pourraient voir d’autres nouveautés. “New York peut facilement absorber plusieurs autres projets de luxe”, explique Lisa Mortman. La croissance de l’offre haut de gamme serait en phase avec les objectifs du NYC, à savoir 50 millions de touristes en 2015 contre 43 millions prévus à fin 2006 dont 7,2 millions de visiteurs internationaux. Le sud de Manhattan avec le développement engagé de la zone du World Trade Center ou le West Side Development, qui aurait dû accueillir le stade olympique en 2012, constituent deux zones presque vierges pour le segment luxe.Autres perspectives, en dehors de Manhattan cette fois : “Nous voyons une tendance au développement dans des zones où le coût de l’immobilier rend le développement hôtelier plus faisable comme à Brooklyn, dans le New Jersey ou le Queens”, constate Tammy Peters. Pour l’instant, seuls les hôtels contemporains ont osé s’aventurer. Un sixième W – la marque design du groupe Starwood - va ouvrir prochainement à Hoboken. La chance sourira-telle aux audacieux ?* The Carlyle, Four Seasons New York, Jumeirah Essex House, Loews Regency Hotel, Mandarin Oriental New York, Mandarin Oriental The Mark, New York Palace, The Peninsula, The Pierre, Hotel Plaza Athénée, Righa Royal, Ritz- Carlton Battery Park, Ritz-Carlton Central Park, The Sherry-Netherland, The St Regis, Trump International Hotel & Tower, The Waldorf=Astoria.

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