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Analyses

Les nombreux défis posés par l’essor des locations de courte durée - Partie 1

Le secteur de l’hospitality évolue vite et accueille sans cesse de nouveaux acteurs, apportant chacun leur concept censé répondre aux besoins de consommateurs. Ces dernières années, tous les professionnels ont été témoin de l’essor des locations de meublés entre particuliers, notamment celle du géant américain Airbnb. Si les voyageurs se réjouissent d’avoir un choix plus large d’hébergements où séjourner, les professionnels touristiques ne sont pas tout à fait du même avis. De nombreuses régulations voient ainsi le jour pour contrôler au mieux le développent frénétique de cette nouvelle offre.

La montée en puissance des locations de meublés entre particuliers

Alors que les groupes hôteliers commencent tout juste à renouer avec la profitabilité suite aux conséquences de la crise sanitaire, Airbnb de son côté a enregistré son deuxième trimestre le plus rentable à ce jour avec un chiffre d’affaires s’élevant à 2,1 milliards de dollars. Airbnb a bénéficié d'une augmentation des dépenses des consommateurs, ce qui lui a ainsi permis de voir son chiffre d’affaires bondir de 58% d'une année sur l'autre sur le second trimestre de 2022. Cette croissance est toutefois plus lente qu'au trimestre précédent, où les revenus avaient bondi de 70% par rapport au premier trimestre de 2020.

Airbnb a ainsi battu les estimations de Wall Street en matière de bénéfices et la société annonce également un programme de rachat d'actions de 2 milliards de dollars. Au cours du deuxième trimestre de cette année, la société a fait état de plus de 103 millions de nuits et d'expériences réservées. Il s'agit du chiffre trimestriel le plus important jamais enregistré par Airbnb.

Le modèle proposé par Airbnb semble en effet très résilient et résistant comme l’explique son PDG Brian Chesky : « Il est bon de se rappeler qu'avant la pandémie, notre pain et notre beurre étaient les voyages transfrontaliers et les voyages urbains... et bien sûr, la pandémie est survenue et cela a été principalement fermé et pourtant notre activité a repris parce que les gens utilisaient Airbnb différemment. Je pense que la chose la plus importante ici est que notre modèle est évidemment incroyablement adaptable ».

La société a par ailleurs vu la pandémie comme une opportunité de se remodeler, en ne se concentrant plus seulement sur les voyages urbains et internationaux, mais aussi sur des destinations plus suburbaines et « non urbaines ». Et le contexte économique que nous vivons actuellement pourrait une fois de plus jouer en la faveur d’Airbnb, en effet, la société s’attend à voir son nombre croitre dans les prochains mois. 

Lors de la crise financière de 2008, les gens s'inquiétaient de pouvoir payer leurs factures, de payer leur maison... et donc ils se tournent vers l'hébergement, et nous pensons que beaucoup de gens pourraient se tourner vers l'hébergement une fois de plus. 

Brian Chesky, PDG et fondateur d’Airbnb

Un succès florissant qui inspirent d’autres acteurs et les incitent même à se lancer à leur tour sur ce marché locatif. Graduate Hotels a ainsi annoncé le lancement de Graduate Homes, une offre de location de courte durée haut de gamme avec des propriétés disponibles à la réservation à Oxford, Mississippi, et Ann Arbor, Michigan, pour des séjours débutant à l'automne 2022.

Les clients de Graduate Homes bénéficieront de maisons situées dans des emplacements universitaires de premier choix, de commodités VIP, notamment un service de conciergerie dédié pour tout coordonner, du transport à l'expérience ultime de tailgating, l'accès aux piscines et aux centres de fitness des Graduate Hotels et des réductions exclusives dans les bars et restaurants des Graduate Hotels. Les clients pourront également réserver des expériences à domicile, comme des cours de yoga ou des mixologues personnels, grâce au partenariat entre Graduate Hotels et la plateforme expérientielle Way. 

Le marché de la location à court terme a explosé ces dernières années, et en tant que marque hôtelière ancrée dans les communautés universitaires, nous avons estimé que c'était une prochaine étape naturelle pour notre marque. Nous espérons que Graduate Homes deviendra un élément de base pour les familles et les voyageurs afin de célébrer les événements marquants pendant de nombreuses années. 

Kevin Osterhaus, président de Graduate Hotels

Marriott ne cache pas son intérêt pour cette typologie d’hébergement en plein essor et conclu ainsi un partenariat avec l'opérateur de location à court terme Alloggio, en vertu duquel 1 300 de ses locations de vacances seront disponibles sur Homes and Villas by Marriott International. La décision de distribuer 70% de son inventaire par le biais de la plateforme de Marriott va considérablement étendre la portée nationale et mondiale d'Alloggio et améliorer l'offre pour les hôtes et les invités.

De son côté, la jeune entreprise allemande spécialisée dans la location de vacances Holidu vient de clôturer un tour de financement de série E de 100 millions d’euros. L’investissement permettra à Holidu et sa solution logicielle et de services pour les hôtes, nommée Bookiply, d’ouvrir des bureaux dans plus de pays, d’accélérer sa croissance organique et inorganique sur les marchés existants et d’investir dans des produits supplémentaires.

Un mode d’hébergement de plus en plus apprécié en vacances

Selon les dernières données d’AirDNA, l’été 2022 a été une période record pour les locations de courte durée en Europe. En effet, la demande a même dépassé les niveaux de 2019 en août, le mois le plus fort pour l'Europe, avec des revenus cet été en hausse de 22% par rapport à 2019 et 3,5% de nuits supplémentaires réservées. Le taux d'occupation a ainsi atteint 76,5% en août, soit 4,3% de plus que l'année dernière. En outre, le tarif journalier moyen (ADR) européen a augmenté de 1,3 % par rapport à 2021.

Tous les pays européens ont connu des augmentations de la demande estivale d'une année sur l'autre, avec la plus forte croissance en Norvège +71,2%, en Hongrie +65,8% et en Grèce +61,8%. La Grèce, l’Allemagne et la France ont même battu les niveaux pré-pandémiques.

Les réservations pour le reste de l'année progressent de 6,6% par rapport à la même période en 2019. Dans le même temps, des destinations européennes populaires telles que Porto, Lisbonne et Athènes enregistrent plus de 120% de réservations supplémentaires par rapport à la même période l'année dernière.

La Grèce est notamment en tête en Europe pour ce qui est de la demande de locations de type Airbnb, avec une hausse de 26,5% au troisième trimestre de l'année par rapport à la même période de 2019 avant la pandémie. Entre juin et octobre, le taux d’occupation n’a cessé d’augmenter et le pays était ainsi en tête avec une hausse de 27,2% des nuits passées par rapport au même mois en 2019.

Un marché de plus en plus régulé

Face à la prolifération de ce type de location, les gouvernements et autres institutions ont dû réagir en mettant en place diverses obligations légales. Toutefois ces dernières ne sont pas encore assez nombreuses au goût des professionnels de l’hospitality qui eux doivent se soumettre à des nombreuses obligations et législations en tout genre.

Les associations représentant le tourisme et les secteurs concernés en Europe attendent ainsi avec impatience que la Commission européenne annonce un cadre réglementaire pour les locations à court terme en Europe d'ici la fin de l'année. Plus précisément, la Fédération européenne des syndicats de l'alimentation, de l'agriculture et du tourisme (EFFAT) et HOTREC, l'association qui chapeaute les hôtels, les restaurants, les pubs, les cafés et les établissements similaires en Europe, soulignent le moment est venu de garantir des règles du jeu équitables et une concurrence loyale dans l'hôtellerie et le tourisme.

Parmi les diverses mesures et initiatives proposées par les deux associations, on retrouve :

  • La mise en place d’un système d'enregistrement obligatoire des hôtes et des obligations de partage des données pour les plateformes de locations à court terme qui fourniront aux autorités des données pertinentes
  • L’introductions des mesures qui garantiront aux hôtes et aux employés des normes de santé, de sûreté et de sécurité équivalentes à celles déjà appliquées par les services d'hébergement touristique réglementés
  • Veiller à ce que les règles de base s'appliquent à tous les hôtes de locations de courte durée
  • Veiller à ce que la législation soit pleinement respectée par tous les prestataires de services d'accueil et de tourisme grâce à une application efficace
  • Donner aux municipalités une certaine souplesse pour fixer les règles d'accès au marché tout en clarifiant la manière dont ces règles sont conformes aux exigences de la directive sur les services
  • Soutenir la perception des taxes dues en partageant toutes les données pertinentes avec les autorités fiscales nationales et en veillant à ce que les hôtes soient pleinement informés des exigences en matière de déclaration

Nous sommes convaincus que l'intégration de ces tâches dans la proposition législative à venir préserverait la compétitivité des entreprises du secteur de l'hôtellerie et de la restauration, dont la majorité sont des microentreprises, protégerait les emplois des milliers de salariés travaillant dans ce secteur et favoriserait la confiance des consommateurs. 

Ont déclaré l'EFFAT et HOTREC dans une déclaration commune

En outre, chaque pays développe ses propres règles à l’égard de ces locations comme la France qui a décidé d’interdire la location des « passoires thermiques » sur Airbnb. En vertu de la loi Climat et résilience de 2021, les biens notés F et G en diagnostic de performance énergétique seront progressivement interdits à la location à partir de janvier 2023. Toutefois celle loi ne concerne pas pour le moment les locations touristiques. Mais le ministre délégué au Logement Olivier Klein entend bien étendre cette interdiction également à ce type de bien.

Les locations de courte durée interpellent également la Sacem qui a récemment envoyer de nombreux courriers aux propriétaires de ces biens afin que ces derniers s’acquittent des droits d’auteur. En effet, selon Jean-Félix Choukroun, directeur du service clients de la Sacem, « dès lors que des œuvres protégées sont diffusées de manière directe ou enregistrées dans des locaux proposés au commerce comme l’est une location saisonnière, il y a un acte de communication au public soumis à droits d’auteur ». Si les hébergeurs saisonniers ne sont pas ravis de cette nouvelle obligation légale, les hôteliers estiment eux que cela est normal puisqu’ils paient d’ores et déjà cette contribution.

Chez nos voisins espagnols, si autrefois il suffisait de s'inscrire au registre des entreprises et activités touristiques (REAT) du gouvernement régional de Galice, une autorisation de la municipalité est désormais obligatoire. La Haute Cour de Galice a également approuvé la ligne directrice suivie par le conseil municipal de Pontevedra pour limiter l'hébergement touristique. Elle établit que leur usage « ne peut être identifié à un usage résidentiel ». La mairie de Pontevedra autorise l'utilisation touristique des logements dans trois cas : qu'il s'agisse d'un logement unifamilial, qu'il soit situé au rez-de-chaussée ou au premier étage ou qu'un bâtiment entier soit destiné à cette fin.

D'autre part, le département du tourisme du conseil municipal de Valence est en train d'élaborer l'Ordenanza reguladora del Control de Vivienda de Uso Turístico, qui introduit le concept de "location occasionnelle" et permettra aux propriétaires de louer leurs appartements en tant que logement touristique pour un maximum de 60 jours. Toutefois la Fédération des associations de quartier de Valence (FAAVV) considère que cette réglementation favorisera les problèmes de coexistence et l'augmentation des prix des loyers, tout en rendant plus difficile le contrôle de cette activité.

Nous ne pouvons pas accepter que le Conseil municipal dise qu'il y a un manque d'appartements touristiques et, en même temps, promeuve une ordonnance qui rendra impossible la poursuite de l'activité des centaines d'appartements touristiques illégaux de la ville.

Déclare la présidente de la FAAVV, María José Broseta

Pour Exceltur, il est essentiel d'élaborer une réglementation nationale qui établisse la nature juridique de la location de logements comme hébergement touristique et le régime juridique de leurs contrats, ainsi que le traitement et les obligations des plateformes en ligne qui la rendent possible. Sans oublier de définir leur utilisation en matière d'urbanisme pour faciliter le travail des autorités locales. Par ailleurs, le groupe finalise un rapport qui analyse les failles juridiques des appartements touristiques et leur impact sur les destinations.

L’Angleterre envisage également de mettre en place un système d'enregistrement des hébergements touristiques. Un système qui permettra notamment au gouvernement de mieux comprendre les avantages et les défis de l'augmentation des locations de courte durée et de vacances. En particulier, l’état anglais souhaite se concentrer sur la taille et la forme du marché, l'application, la sensibilisation et la mise en œuvre des réglementations concernant la santé et la sécurité des clients et sur l'impact sur le marché du logement et les communautés locales. Pour ce faire, le gouvernement entend recueillir les points de vue de toutes les parties et de travailler en collaboration avec l'ensemble du secteur pour trouver la bonne solution.

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