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Enquêtes

Résidences de tourisme, un marché en pleine transformation (Suite)

 

La prépondérance de l'offre en montagne mise à défi par l'essor des milieux urbains et par le potentiel de croissance en zones rurales. 


En termes de logements l’offre la plus importante se situe en ville
Si on raisonne en termes de logements et non en termes de lits, l’offre se concentre principalement en milieu urbain : celui-ci représente 44 % du parc, tandis que 27% de l’offre de logements se trouve en zones de montagne. Le poids des secteurs littoraux (30% des logements) et de la campagne (16% des logements) reste comparable.  graph

 Cette répartition différente en termes de nombre de logements et de nombre de lits résulte de la taille moyenne plus élevée des logements situés en montagne. A noter que l’Ile-de-France, espace majoritairement urbain, est la troisième région française derrière Auvergne-Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d’Azur en termes de nombre de logements (18 356 au 1er janvier 2017), même si elle n’est qu’en cinquième position en termes de nombre de lits (près de 54 000 en 2017). graph

Un grand nombre de résidences créées en villes. 


La ville est l’espace où le parc de résidences a le plus crû entre 2015 et 2017 avec l’ouverture de 46 nouveaux établissements totalisant 3 662 logements. En nombre de lits, c’est également en ville que l’offre s’est la plus développée. La Montagne reste cependant un secteur attractif puisque 8 187 nouveaux lits y ont été créés, suivi par le littoral avec 6 312 lits, tandis que l’espace rural n’a connu que 6 ouvertures totalisant 4078 lits.
Au cours de l’année 2016 le rythme des ouvertures s’est accéléré, le parc s’est enrichi de 124 nouvelles résidences pour un total de 8095 lits.

 

La ville reste l’espace privilégié pour la création de nouvelles résidences, mais la croissance de l’offre est toutefois moins importante qu’au cours de l’année précédente (1,3 % de croissance pour le nombre de logements entre 2015 et 2017 contre 2,3% de croissance entre 2014 et 2015).
Si la taille moyenne des résidences crées en ville continue à baisser, -Elle était de 95 en 2014, 93 en 2015 et arrive à 78 en 2017-, le nombre de lits par logement a tendance à augmenter : il atteint 3,9 lits par logement pour les ouvertures en 2016. C’est en Montagne et en espace rural que l’on trouve des capacités de lits par logement supérieures à la moyenne du parc global (respectivement 5,3 lits par logement en montagne et 4,4 lits par logement en campagne.) graph

Les origines de cette croissance urbaine: le développement d'une clientèle d'affaire dans les grandes métropoles et d'une clientèle de loisirs dans les villes de bord de mer


A une échelle plus petite, parmi les 20 communes qui comptent le plus grand nombre de lits, on retrouve Paris, Saint-Raphaël et Cannes avec sa communauté d’agglomération (avec plus de 9 000 lits chacune), Lyon Toulouse, Marseille, Antibes (entre 6 000 et 7 500 lits).
La moitié des 20 premières communes qui comptent le plus grand nombre de lits est composée de villes littorales. En effet, les métropoles méditerranéennes, réputées pour leurs stations balnéaires (Saint Raphaël, Cannes, Antibes, Mandelieu, Nice, Hyères Fréjus et Six-four-les-plages) représentent 42% de l’offre en lits des 20 premières métropoles comptant le plus de lits en résidence.

L’offre destinée essentiellement à la clientèle professionnelle continue à se développer rapidement. Ainsi la commune de Courbevoie à proximité du centre d’affaire de la Défense qui héberge un grand nombre de sièges sociaux voit son offre augmenter de 544 lits supplémentaires de 2015 à 2017.Courbevoie passe de 12ème à 9èmeville accueillant le plus de lits en résidences de 2015 à 2017. Paris, Toulouse, Lyon, Marseille ou Grenoble profitent aussi de l’essor de cette clientèle d’affaire et disposent donc par ailleurs une offre en nombres de lits en résidences conséquente. graph


Les départements franciliens affichent un développement très rapide de leurs parcs. L’Ile-de-France fait partie des régions françaises les plus dynamiques, avec une croissance moyenne de 4% du nombre de lits entre 2015 et 2017. Cependant la croissance semble tendanciellement diminuer, elle était de 7% en 2015. Les Yvelines, l’Essonne et les Hauts-de-Seine présentent une croissance à deux chiffres. Ces départements jouent en effet sur le besoin de la clientèle d’affaire en proposant des infrastructures pouvant accueillir des séminaires et congrès dans un cadre plus vert qu’à Paris et avec un coût plus attractif relativement à l’hôtellerie.


Sur les 20 villes françaises ayant répertorié le plus d’ouvertures sur la période 2015-2017, un quart sont des villes de l’agglomération parisienne - Paris, Puteaux, Colombes, Vélizy, Courbevoie Ce qui témoigne de la vivacité de la croissance du marché des résidences de tourisme en île de France. Cette croissance est tirée essentiellement par la clientèle d’affaire. En effet, de nombreux groupes ont ouvert à proximité de la Défense – Adagio La Défense Courbevoie, Adagio la Défense Colombes, APARTHOTEL la Défense Puteaux ...- Cette tendance avait déjà pu être observée entre 2013 et 2015 où de nombreuses résidences avaient déjà ouvert en agglomération parisienne.

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Plus précisément si les groupes continuent à s’implanter à l’intérieur des grandes villes françaises (Marseille, Bordeaux, Paris, Toulouse, Montpellier). On observe une tendance plus récente à l’ouverture de résidences dans des villes environnantes aux grandes métropoles. Comme mentionné précédemment, c’est le cas de Paris et sa banlieue mais aussi de d’autres métropoles. Des ouvertures nouvelles ont eu lieu à Sète, Balaruc-les-Bains aux alentours de Montpellier, à Pessac située dans la périphérie de Bordeaux ou Aix en Provence située à proximité de Marseille. A l’exception d’Aix en Provence, ces villes périphériques accueillent leurs premières résidences de tourisme. On peut donc en conclure qu’il existe un potentiel de croissance dans les villes de taille plus modeste à proximité des grandes métropoles.


Par ailleurs, on remarque une prépondérance des villes d’Occitanie dans le classement des nouvelles ouvertures. Au total 1845 lits ont été mis à disposition de la clientèle en Occitanie entre 2015 et 2017, principalement aux alentours de Montpellier mais aussi à Toulouse. Les ouvertures de nouvelles résidences à Colmar, Nancy et Reims confirment la croissance dans la région du Grand-Est. En effet, 1282 lits avaient déjà ouverts entre 2013 et, 2015 dans cette région, et 905 ont ouverts entre 2015 et 2017 à Reims, Nancy et Colmar. graph

Les nouvelles ouvertures sont principalement le fait d’opérateurs de chaînes qui représentent plus de 60% des logements et des lits créés sur la période 2015-2017.Odalys arrive en tête du classement sur le nombre d’ouvertures sur la période 2015-2017 avec 27 résidences et 7573 lits, essentiellement dans des villes de littoral ou dans des stations de montagne. .Pierre&Vacances, suit avec un total de 4 545 lits et 1343 logements à noter récemment l’ouverture partielle de Village Nature à l’été 2018 (916 logements) et qui viendront s’ajouter au parc à fin 2018.Appartcity est à la troisième place avec 6 nouvelles résidences construites ; principalement dans des villes de 100 000 à 500 000 habitants. La croissance du parc des opérateurs se fait donc en grande partie en ville. Certaines résidences tendent à se rapprocher des établissements hôteliers, avec un nombre de lits par unité d’hébergement nettement plus réduit que le reste du parc .Adagio représente à ce titre une opération originale, puisque la marque résulte de la joint-venture des groupes Pierre et Vacances-Center Parcs et Accor. Adagio se pose donc comme un croisement entre résidence (le modèle Pierre et Vacances) et hôtel (le modèle Accor), particulièrement adapté aux moyens et longs séjours en zone urbaine pour des clients habitués à l’hôtellerie traditionnelle.


Si Odalys est absente en région parisienne, AppartCity et Pierre&Vacances y animent essentiellement la concurrence. Aux environs de Marseille Odalys, Pierre&Vacances et Appartcity sont bien implantés. Quant à la région Grand Est, Nouvel Habitat y propose la majorité de son offre (à Troyes, Nancy Reims..), mais elle y est concurrencée par les récentes ouvertures de Pierre&Vacances et Appartcity .Enfin aux alentours de Montpellier, ce sont Odalys et Appartcity qui y concentrent une grande partie des parts de marché et qui continuent à conquérir le territoire. graph17

Une offre urbaine qui maintient des indicateurs de performance sur une tendance positive. 


Avec un RevPAR en hausse de 3,1% toutes gammes confondues, la marché des résidences urbaines signe une année 2017 qui s’achève sur une note positive. C’est l’offre haut de gamme qui pousse le RevPAR vers le haut avec une progression de 5,2% pour atteindre 75,9€. A noté que c’est le taux d’occupation qui pousse les indicateurs au vert et non pas le prix moyen qui lui est très légèrement à la baisse sur tous les segments excepté le haut de gamme qui stagne 111,20€ par nuitée.
L’embellie est encore plus flagrante en 2018 avec des indicateurs YTD au 31/07/18 qui explosent avec une croissance du RevPAR de 8,5% également tirée par Paris les établissements haut de gamme qui affichent une progression de 15,2% au RevPAR pour atteindre 84,40€ sur ce segment. graph18

Après une stagnation des prix moyens en 2017, ceux-ci repartent logiquement à la hausse l’évolution de la demande ayant été dynamique en 2017 et restant positive sur les 7 premiers mois de l’année 2018
Les agglomérations qui faisaient grise mine pour certaines sur l’année 2017 voient toutes leurs indicateurs repartir au vert même si Lyon affiche encore une reprise très timide avec +0,3% au RevPAR poussé par une légère augmentation du Taux d’Occupation les prix ayant été maintenus par les exploitants du fait du ralentissement du marché. graph

Marseille qui clôturait l’année 2017 avec des indicateurs de Prix Moyens et de RevPAR dans le négatif (respectivement – 5,9% et – 2,2%) retrouve la croissance en 2018 avec un RevPAR à +5,1% sur les 7 premiers mois de l’année signant la quatrième meilleure performance des destinations étudiées derrière Nantes +14,1% au RevPAR après une croissance de +4,1% en 2017, Paris +13,5% au RevPAR après une croissance de +4,7% sur l’année 2017 puis Bordeaux +8,9% au RevPAR après une progression de 5,4% en 2017.

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