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Enquêtes

Résidences de tourisme, un marché en pleine transformation

C’est le 22 juillet 1983 que les résidences de tourisme ont vu le jour officiellement en France. Différents dispositifs d’incitation fiscale se sont succédés pour favoriser le développement de ces produits d’hébergement afin de pallier le manque d’hébergements de certaines destinations.

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L'offre en termes de lits en résidences de tourisme est toujours bien plus abondante à la montagne et sur les littoraux qu'en zones urbaines et rurales. 


L’implantation des résidences de tourisme en France a été historiquement déterminée par la volonté des pouvoirs publics de développer et d’aménager certains espaces en s’appuyant sur le tourisme de loisirs. La création du statut des résidences de tourisme a permis le développement des zones littorales et de montagne, particulièrement en stations.
En 2017, a la montagne, l’offre en lits se concentre en stations : celles-ci accueillent plus de 220 000 lits, soit 30% du parc global. Seulement 4 % de l’offre globale se situe en montagne hors station. Sur le littoral, l’offre de lits représente 32 % - 14% en villes de bord de mer, 18% en littoral rural ; Enfin, 14% de l’offre en lits est située à la campagne et 20 % en zone urbaine intérieure au territoire. La Montagne et la Mer représentent les deux tiers du parc de lits en résidence de tourisme en France. Ceci peut s’expliquer par le grand nombre de lits par appartement (4 lits en moyenne par appartement). Des appartements plus vastes y sont destinés à accueillir une clientèle de loisirs, en groupe ou familiale, tandis que les résidences urbaines offrent généralement des appartements adaptés aux séjours d’affaires et comportent donc une part plus élevée de studios. graph

La prépondérance de l'offre en montagne et sur le littoral est d'autant plus visible lorsque l'on classe l'offre en lits par départements. 


Sans surprise ce sont les départements montagnards et littoraux qui prennent la tête du classement des 15 premiers départements en nombre de lits en résidences de tourisme. Dans départements proposant le plus grand nombre de lits en résidences, on retrouve les départements alpins (Savoie, Haute Savoie, Hautes-Alpes) et aussi ceux de la façade méditerranéenne (Var, Alpes-Maritimes, Hérault), départements historiques du marché des résidences en France. graph


La croissance sur la côte Atlantique en baisse globale. 


Les départements littoraux, situés sur la côté ouest (Gironde, Landes, Loire Atlantique ; Charentes Maritimes, Vendée) représentent une part importante du marché des résidences en France soit 12% en termes de lits. Deux de ces départements de la côte ouest figurent même dans le top 15 ci-dessus de l’offre la plus importante en termes de lits: La Gironde et Les Landes.
Toutefois, ces départements de la côte Ouest affichent des écarts de croissance. Si une grande partie des départements bretons sont en croissance – Loire Atlantique, Finistère, Ille-et-Vilaine - deux affichent des taux de croissance négatifs : le Morbihan et les Côtes d’Armor. La majeure partie des départements du nord de la côte ouest – Le Calvados, La Somme, le Pas-de-Calais et la Manche affichent des taux de croissance négatifs à l’exception de la Seine Maritime. On remarque que la plupart de ces départements atlantiques perdent de l’offre. Il subsiste un écart d’offre en termes de lits entre le nord et le sud de la côte ouest : Si les départements du sud – Gironde, Landes, Pyrénées Atlantiques, Charente-Maritime - enregistrent des effectifs conséquents : soit 49,5 % de la totalité de l’offre en lits sur la côte Atlantique, les départements du Nord –Manche, Seine-Maritime, Pas de Calais, Somme - ne représentent que 3,8 % de l’offre totale en termes de lits sur la côte Atlantique. On remarque un développement vers des produits « loisirs » / « famille » avec la création de plus grandes unités d’habitation, comme sur le littoral méditerranéen.
Le modèle des résidences de tourisme qui s’est d’abord développé du littoral méditerranéen vers le littoral aquitain, se poursuit vers le nord des côtes atlantiques, jusqu’à présent moins développées en termes de parc de résidences de tourisme. graph

La prépondérance des zones montagnardes et littorales dans le nombre de résidences créées


Entre 2015 et 2017, dix départements concentrent plus la moitié des lits créés à travers l’ouverture de nouveaux établissements. On y retrouve beaucoup de départements montagnards (les deux savoyards en tête, l’Isère en quatrième place, le Haut Rhin à la cinquième, et les Alpes Maritimes et Hautes-Alpes à la neuvième et dixième place) du fait de nombreuses ouvertures en stations de montagne. Le reste des ouvertures est principalement situé en zones urbaines.

Développement de l’offre à l’échelle régionale
Ce sont les régions littorales et de montagne qui arrivent en tête du classement. L’Auvergne-Rhône-Alpes, et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur rassemblent à elles-deux 48% de l’offre, suivies de L’Occitanie – qui comprend une partie de la côte méditerranéenne et du massif pyrénéen – et de la nouvelle Aquitaine – qui comprend l’autre partie du massif pyrénéen et un morceau de la côte ouest -. Par conséquent, ces quatre régions à la fois littorales et de montagne comprennent à elles seules 68,3% de l’offre globale en logements en résidence de tourisme en France.
La prépondérance historique de l’offre en résidences en zone de montagnes et littorales est cependant remise en question du fait de la saturation de certains marchés en montagne et de la fermetures de résidences littorales

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Un nombre important de fermetures sur le littoral


Certains départements de la façade méditerranéenne affichent aussi des taux de croissance négatifs -18,1% pour le Gard, -6% pour le Var, -4,1% pour les Alpes maritimes.
On assiste à une baisse du nombre de logements sur le littoral de -2,5 % en moyenne, qui peut s’expliquer par la vente massive de résidences à faible capacité d’accueil de milieu et bas de gamme. L’essentiel de ces résidences ont été reconverties en projet immobilier, en résidences étudiantes ou séniors. Comme évoqué précédemment, l’essoufflement de la croissance du nombre de logements en espaces de montagne (1,1 % de croissance entre 2014/2015 suivi de 0,1% de croissance de 2015 à 2017) semble révéler une saturation du marché des résidences en montagne. On remarque que si le nombre de résidences tous types d’espaces confondus avait augmenté jusqu’en 2015 ; il s’est rétracté de 3,2 % de 2015 à 2017. Ceci peut s’expliquer par une tendance à la fermeture des résidences à faible capacité (moins de 100 logements par résidences), ces résidences n’étant pas suffisamment rentables pour les groupes. Bien que moins forte, la croissance en zone urbaine continue. Le nombre de résidences en zone urbaine a dépassé le nombre de résidences en zone de montagne en 2017, mais la capacité d’accueil reste inférieure.
 

Cette stagnation de la croissance semble particulierement toucher le secteur des résidences bas de gamme. 


Une tendance semble se dessiner en montagne et sur les littoraux, mais plus généralement sur l’ensemble du territoire, celle de la montée en gamme des résidences. En effet, sur 57 nouvelles résidences classées qui ont ouvert en espace de montagne en 2016, 41 sont des résidences haut de gamme. En zone littorale, s’il y a eu un grand mouvement de fermeture des résidences bas de gamme, sur 12 nouvelles résidences classées ouvertes, 9 sont des établissements haut de gamme. La même tendance peut être observée en zones rurales et urbaines.

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