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Entretiens

[#PAFh19] « En dépit de la saisonnalité, les investisseurs institutionnels s'intéressent de plus en plus au marché des resorts »

Intervention de Sergio Carrascosa, Co-fondateur & Directeur Général Asset Management, Hotel Investment Partners, au Paris Asset Forum >hospitality.

Qui sommes-nous ? Hotel Investment Partners est aujourd'hui le plus grand propriétaire d'hôtel en Espagne. Nous possédons plus de 67 hôtels, plus de 20 000 chambres. Mais il est vrai qu'en très peu de temps, nous avons pu constituer un portefeuille d'hôtels tout à fait unique. Il est également vrai que le paysage de l'investissement en Espagne, mais aussi dans le sud de l'Europe, a considérablement changé. Lorsque nous constatons que l'entreprise en 2015, le paysage de l'investissement était très différent de celui d'aujourd'hui.

L'occasion s'est présentée d'aider vraiment les banques qui étaient très exposées à l'industrie hôtelière grâce à des portefeuilles de prêts non performants à dégager de la valeur grâce à une approche industrielle. Donc, en gros, nous avons vu l'occasion de le faire à ce moment-là. Nous avons créé une coentreprise avec Banco Sabadell qui est aujourd'hui la 4e institution financière en importance. Nous gérons donc un portefeuille de 1 milliard d'euros de créances, et nous les aidons à restructurer ce portefeuille. Grâce à cela, nous avons pu prendre le contrôle et acquérir 14 hôtels. Une fois cette situation résolue, nous avons vu une grande opportunité sur le marché espagnol.

Notre approche a toujours été une approche à valeur ajoutée pour l'industrie hôtelière. Aujourd'hui, l'Espagne est un marché très fragmenté, avec beaucoup de petits investisseurs hôteliers, des familles, qui contrôlent 3, 4, 5, 10 hôtels. Mais du point de vue de la gestion, il y a un manque de capacités de distribution. Nous avons donc saisi cette occasion, tout comme nous avons saisi l'occasion de repositionner ces hôtels. C'est pourquoi, en 2017, Blackstone a acquis l'entreprise. Nous avions un partenariat avec eux, ce qui a stimulé la croissance de notre entreprise. Passer de 17 hôtels en 2017 à 67 hôtels aujourd'hui. Outre l'Espagne, nous sommes également très intéressés par la Grèce. C'est pourquoi, il y a quelques semaines, nous avons acquis 5 hôtels en Grèce. C'est ce que nous faisons dans un marché où les investisseurs institutionnels manifestent un plus grand intérêt. Nous constatons qu'au cours des dix dernières années, le paysage de l'investissement a complètement changé en Europe, en particulier dans le secteur hôtelier. Ainsi, en 2007, la transaction hôtelière des hôtels ne représentait que 3% du total des transactions immobilières, alors que l'an dernier, elle représentait 22 millions d'euros, soit presque 8% du total des transactions. Nous constatons donc un intérêt croissant de la part des investisseurs internationaux et institutionnels en Europe et dans l'hôtellerie, mais aussi en Espagne.

Au cours des 7 dernières années, le nombre de transactions en Espagne a été presque multiplié par 10. Nous observons l'arrivée sur le marché d'investisseurs privés plus importants, d'investisseurs institutionnels plus importants et d'hôtels de loisirs en ligne très intéressés. Je pense que les investisseurs institutionnels se rendent compte qu'investir dans les hôtels de loisirs est beaucoup plus résistant qu'auparavant. Ainsi, par exemple, investir aux îles Canaries, une destination qui fonctionne 365 jours par an et qui peut atteindre des niveaux de PIB très similaires à ceux de certaines destinations urbaines, suscite de plus en plus l'intérêt des investisseurs institutionnels.

Ce que nous aimons, c'est donc investir dans des destinations matures. Pour nous, c'est un must, comme l'Espagne, la Grèce, le Portugal ou encore l'Italie, surtout dans les destinations de loisirs. Comme vous le savez, l'Espagne est la deuxième plus grande industrie au monde, avec près de 83 millions de visiteurs dans notre pays. Nous sommes également très bien diversifiés du point de vue de la clientèle, le Royaume-Uni étant le premier, puis l'Allemagne, mais aussi la France. Donc, pour nous, investir dans ces marchés matures est très important, car cela nous donne un certain contrôle et une certaine diversification de la demande.

Ce qui est même le plus important, c'est l'emplacement. Nous investissons principalement dans des emplacements de premier ordre, ce qui signifie des hôtels en bord de mer qui sont en première ligne. C'est aussi à peu près la taille des hôtels. Nous aimons les grands hôtels, nous investissons dans des hôtels qui n'ont pas moins de 200 chambres. En fait, nous voyons une énorme opportunité en Espagne et dans le sud de l'Europe pour développer de grandes resorts balnéaires. C'est quelque chose que nous commençons à faire très activement. Par exemple, aux îles Canaries, mais aussi en Grèce, nous voyons la possibilité d'investir dans des resorts de plus de 1 000 chambres. Ce n'est pas seulement une affaire d'hôtellerie. Il s'agit d'une combinaison de différentes activités immobilières, de sorte que vous avez un usage mixte d'hôtels, d'installations commerciales, de restaurants, d'expériences... Nous pensons que nous avons ici une occasion unique de créer vraiment un avantage concurrentiel dans notre industrie.

Et quatrièmement, nous investissons dans ce que nous appelons des hôtels sous-capitalisés ou sous-gérés. C'est quelque chose qui est assez courant dans notre pays. Ce que nous faisons, c'est donc d'acquérir des hôtels qui sont dans de bonnes destinations mais qui sont sous-capitalisés ; nous les repositionnons, en investissant entre 40 000 et 60 000 euros par chambre ; nous les faisons passer de 3 à 4 étoiles, ou de 4 à 5 étoiles. Nous conduisons essentiellement des PM. Dans les centres de villégiature, la plupart de nos hôtels ont un taux d'occupation de 85 à 90 %. La création de valeur vient donc davantage du repositionnement et de l'augmentation du PM (prix moyen) que de l'augmentation de l'occupation. C'est ce que nous faisons en Espagne depuis six ans.

Quelle est notre chaîne de valeur ? Premièrement, ce que nous faisons, c'est que nous avons fait l'acquisition d'hôtels et que nous avons un thème d'investissement très professionnel, ce qui explique en partie le succès de notre histoire. Nous ne passons pas souvent par les institutionnels. Nous passons par des familles locales, des investisseurs privés locaux qui ont des problèmes de succession ou des problèmes de liquidité. Nous créons une relation, et nous offrons la possibilité d'acquérir ces hôtels. C'est ainsi que nous avons créé notre portefeuille et que nous avons pu connaître un grand succès.

Deuxièmement, nous conceptualisons. Pour nous, c'est très important. Lorsque vous êtes en affaires pour accroître le RED, ce dont vous avez besoin, c'est de créer un produit différencié. Nous prenons très au sérieux la façon dont nous créons notre concept dans nos hôtels. Nous faisons un processus très sérieux de sélection des marques. Nous sommes propriétaire de plusieurs marques. Nous ne gérons aucun de nos hôtels, nous ne sommes qu'un simple propriétaire. Nous travaillons donc avec Barceló, avec Melià, avec Marriott, avec NH.... Pour chaque actif spécifique, nous prenons donc très au sérieux la partie de la marque. Parfois, nous faisons une combinaison avec d'autres marques comme les marques F&B qui peuvent donner une valeur augmentée pour la gestion des clubs de plage, etc. La conceptualisation est donc quelque chose de très important. Près d'un tiers de notre entreprise est basé sur la conceptualisation et la transformation des actifs. Comme mentionné précédemment, nous investissons entre 40 000 et 60 000 euros par an dans nos hôtels, la plupart du temps sans fermer les hôtels. C'est très important, surtout aux Canaries, où il n'y a pas de saison intermédiaire.

Plus important encore, nous livrons la marchandise. Vous ne pouvez pas imaginer à quelle vitesse vous pouvez récupérer et vous pouvez rembourser les investissements dans tous ces actifs. Notre expérience en matière de repositionnement d'actifs en Espagne est très réussie. Au cours des deux premières années seulement, nous recevons des boucliers de 15 à 20 %. C'est un signe clair de la façon dont les gens réagissent au repositionnement des hôtels au niveau supérieur. C'est aussi très important.

Nous sommes également très actifs dans la gestion d'actifs. Nous avons parlé de gestion d'actifs. Nous prenons cela aussi très au sérieux. Lorsque vous repositionnez un hôtel, il ne s'agit pas seulement de repositionner le produit, il s'agit aussi de repositionner le modèle de gestion. En effet, la plupart de nos hôtels, comme environ 90-100% des hôtels travaillaient avec un tour-opérateur, un seul tour-opérateur à la fois. Nous travaillons sans tour-opérateurs, en essayant de diversifier en termes de gestion des revenus, pour lancer des stratégies de commerce électronique. C'est quelque chose qui doit évidemment changer. Nous aidons nos opérateurs dans toute la transformation, non seulement du produit lui-même, mais aussi de la gestion des hôtels. L'année dernière, nous avons acquis un important portefeuille en Espagne, Hispania. Nous investissons plus de 500 millions d'euros dans le repositionnement de ces hôtels. Cela va être un grand succès. Nous acquérons normalement des hôtels qui rapportent entre 5 et 6% par an, et après avoir investi dans la transformation des hôtels, nous passons à 9, 10 ou même 11% parfois. Avec les boucliers CAPEX la première année, nous faisons 15 à 20%.

Nous voulons continuer à le faire, mais dans d'autres régions de la Méditerranée. Nous sommes maintenant très actifs en Grèce. Nous voyons une opportunité très similaire à celle que nous avons vue il y a quelques années en Espagne. C'est pourquoi nous avons acquis 5 hôtels. Nous y créons un bureau pour poursuivre notre expansion en Grèce. Mais nous sommes aussi très actifs au Portugal. Nous voyons des opportunités similaires au Portugal, ainsi que dans certaines régions d'Italie.

A l'avenir, nous voulons être le premier propriétaire d'hôtel en Europe du Sud. Telle est notre ambition pour les deux prochaines années. Aujourd'hui, nous avons 67 hôtels, 20 000 chambres. Nous ajouterons probablement un milliard de chambres supplémentaires en termes d'acquisitions, et nous serons environ 30 000 dans les deux prochaines années.

Comment voyez-vous l'appétit des investisseurs pour le marché de la villégiature ? Parce qu'il y a généralement un caractère saisonnier, beaucoup de choses sur la masse salariale, différents facteurs qui ne convainquent pas les investisseurs....

Nous constatons un intérêt croissant de la part des investisseurs institutionnels. Il est vrai que le profil est en train de changer. Il y a quelques années, ces investisseurs en Espagne et dans les stations balnéaires étaient beaucoup plus opportunistes. Maintenant, il s'agit plutôt de valeur ajoutée. Et nous constatons un intérêt croissant de la part des investisseurs du côté des " core-plus ", qui entrent sur le marché. Comprenant que même dans certaines régions d'Espagne, comme les îles Baléares ou même en Grèce, il y a un caractère saisonnier. Le produit est très robuste. La demande est très forte. La rentabilité est très intéressante. La réalité, c'est qu'en dépit de la saisonnalité, nous constatons un plus grand intérêt de la part des investisseurs institutionnels à entrer sur le marché des resorts.

Et quel type de rendement faut-il attendre ?

Comme nous sommes dans une stratégie de valeur ajoutée, nous acquérons des hôtels qui rapportent aujourd'hui entre 5-6%. Ensuite, nous les repositionnons, nous investissons une importante somme d'argent dans les CAPEX et nous obtenons des rendements de l'ordre de 9 à 10 %. Notre modèle d'affaires est davantage basé sur des ententes de gestion et des ressources variables. Je pense que cela va changer à l'avenir, parce que lorsque vous avez plus d'investisseurs core-plus sur le marché, ils préfèrent les baux fixes ou les garanties. Cela réduira probablement le cap rase et les rendements du marché. Aujourd'hui, les transactions que nous achetons maintenant en Espagne, le rendement se situe entre 5 et 6%. C'est pourquoi nous nous déplaçons davantage en Grèce ou au Portugal, parce que nous voyons une plus grande opportunité. Notre coût du capital est très important, alors nous devons être très sélectifs et voir une valeur très claire de repositionnement.

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