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Analyses

Hospitality Investment Real Estate : les tendances de l'hospitality industry, l'arrivée du mixed-use

Une introduction au HIRE par Vanguélis Panayotis, CEO MKG Consulting. Comment et pourquoi générer plus de valeur pour un asset? Le mixed-use, la réponse?

Panorama du marché européen

En Europe, il y a un léger ralentissement de la progression du RevPAR en 2018, la croissance était plus forte en 2017. Ce ralentissement est particulièrement visible en Espagne qui avait bénéficié d'une forte “remontada” depuis 2014.

European RevPAR

L'Italie évolue en-dessous de ses concurrents européens. L'impact des attaques terroristes en France est clairement visible ainsi que celle de Bruxelles pour la Belgique.
En se focalisant sur des marchés clés, portes d'entrées économiques pour le territoire européen - sur un cycle long de 2007 à 2018 - on peut comparer l'évolution annuelle moyenne du RevPAR. Cette évolution se situe entre -3,3% pour Rome suivie par -1.1% pour Madrid et +3,5% pour Nice. A-t-on réellement surperformé par rapport à l'inflation? Pas vraiment comme les chiffres nous l'indiquent.
En prenant une période d'analyse plus courte - 2012 à 2018 - la situation est bien meilleure. Il y a bien sûr une hétérogénéité entre les segments  mais le fort développement du RevPAR sur cette période est clairement visible sur les destinations européennes clés.

Les coûts des projets augmentent

Le coût de construction en 2018, en France, dépasse la moyenne du coût de construction depuis 1986. Il est visible que le prix du foncier en zone urbaine et le coût de construction subissent une inflation. Les coûts par chambre du Ritz, 1,6M€, ou pour le projet Cheval Blanc dans la Samaritaine 1,8M€, illustrent clairement cette augmentation.

Costs on the rise

Donc pour se différencier dans cet environnement très compétitif, pour créer de la valeur et s'assurer que cette création de valeur perdure durant les 10, 15, 20 prochaines années, il faut se différencier et savoir comment. Ces nouvelles contraintes se traduisent par la naissance de nombreux concepts "lifestyle".

Retour sur Investissement

Les investisseurs recherchent de l'EBITDA par mètre carré et du rendement sur leurs capitaux propres car les coûts pour la création d'un nouveau projet ont augmenté. Doit on conserver une seule destination par bâtiment ou doit-on compter sur le mixed-use pour sécuriser un meilleur retour sur investissement?
Dans les zones urbaines clés, cela a du sens comme par exemple des programmes mixant du retail, du logement social, des bureaux, de l'hôtellerie... Les revenus seront générés par de nombreux services en plus des chambres d'hôtels.
Cette approche qui consiste à gérer l'immobilier pour en optimiser le rendement est une très forte tendance.

Coworking, co-living …..

Cette nouvelle tendance permet de mutualiser les ressources et de générer plus de revenus en réduisant les coûts. La création de Wojo via une Joint venture Accor et Bougues Immobilier, ou encore le lancement de Wellio par Covivio, Mama Works pour Mama Shelter sont autant d'indicateurs qui révèlent le dynamisme de ce nouveau marché.

Rise of coworking

En se concentrant sur Wework, maintenant WeCompany , parmi les leaders mondiaux  du "co", on constate que c'est le plus grand propriétaire de bureaux privés à Manhattan, Washington D.C.et Londres. Les membres Wework sont passés de 80 000 en 2017, à 400 000 en 2019.

Le développement est exponentiel, les prévision du nombre de coworkers vont de 522 600 membres en 2018 à 5,1 millions en 2025 soit une croissance de 38,5% en quelques années. Il est donc déterminant, quand on regarde ces tendances, de comprendre que nous devons combiner les sources de revenu au sein d'un bien.

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