Tugdual Millet, CEO Covivio Hotels revient sur l’année 2022 et partage ses ambitions pour l’année 2023 au sein de la branche hôtellerie de la foncière.

Comment voyez-vous les résultats de l’année 2022 ?

2022 a été une année exceptionnelle et personne ne l’avait imaginé. Cette année a été au-delà de nos espérances à de nombreux points de vue. Que ce soit en termes de reprise ou de niveaux de performance. Ce niveau d’activité a permis de lever énormément d’incertitudes sur le rythme de la reprise et la capacité des actifs hôteliers à surmonter cette crise sans précédent.

Forts de ces excellents résultats, nous abordons l’année 2023 avec beaucoup plus de sérénité. Toutes les incertitudes ne sont pas levées, mais nous pouvons travailler dans un cadre plus stable. Nous pouvons ainsi nous projeter plus loin et relancer certains projets pour lesquels il y a de la valeur à créer.

Au-delà des résultats financiers, nous avons mené une fin d’année très active avec la livraison de deux nouveaux hôtels exceptionnels, que ce soit en termes de localisation ou de concept. Nous faisons entrer la marque Anantara en France à Nice, nous ancrons également la marque Radisson RED à Madrid avec une localisation exceptionnelle. Avec ces deux ouvertures, nous sommes fidèles à notre stratégie déployée depuis quelques années. A savoir accompagner les opérateurs dans le renouvellement de l’offre hôtelière.

L’année 2022 signe également le retour à des niveaux de valorisation en ligne avec ceux d’avant la crise. C’est également de nature à beaucoup rassurer sur cette classe d’actifs sur l’aspect immobilier. Nous avons vendu environ 100 millions d’euros d’actifs avec 10% de marges par rapport aux valeurs, et nos valeurs progressent sur l’année pour quasiment retrouver les niveaux de 2019.

Ce sont des éléments très rassurants et encourageants pour poursuivre le développement de l’entreprise dans des modalités qui s’adapteront à l’environnement, avec la volonté de continuer à accompagner nos partenaires et clients.

Quelles sont les perspectives de développement ?

Nous avons pour objectif de continuer à investir avec une priorité d’investissement sur notre patrimoine. Pour 2023, nous avons environ 100 millions d’euros d’investissements à faire au sein de nos différents hôtels. Nous venons de signer un programme de financement de travaux avec Meliá d’environ 15 millions d’euros pour 3 hôtels en Espagne. L’objectif étant d’accompagner le repositionnement de ces hôtels, y compris leur changement de marque mais également d’améliorer leur empreinte carbone. Le changement d’équipements ou une meilleure isolation par exemple, permettront d’améliorer ces performances.

Nous sommes aux côtés des opérateurs et sommes toujours ravis d’accompagner l’évolution du portefeuille quand les localisations sont pertinentes ainsi que le projet de l’opérateur.

Quel potentiel de capitaliser sur la variété du portefeuille Covivio ?

Transformer certains de nos actifs en hôtels peut être un sujet. Ce sont des questions que beaucoup d’opérateurs se posent aujourd’hui. Certaines localisations bureau ne sont aujourd’hui plus adaptées. Il peut y avoir des opportunités de transformer ces bureaux en hôtels. Ainsi, deux tendances se rejoignent. Il y a d’une part des destinations bureaux qui ne sont plus adaptées pour la demande future, qui se concentre de plus en plus à l’intérieur des métropoles ou en proximité immédiate avec une excellente desserte de transports. D’autre part, il y a un besoin de suivre l’évolution de la demande en construisant de nouveaux hôtels. Sans perdre de vue que construire en greenfield c’est de plus en plus compliqué et dans certains cas, considéré comme moins vertueux que la réhabilitation. A fortiori si les opportunités existent.

Tous ces facteurs sont en train de se rencontrer et nous avons chez Covivio un ou deux projets pour lesquels, à la sortie du locataire bureau, l’opportunité de faire un hôtel fait partie des scenarii crédibles. Jusqu’à présent, les valorisations bureaux étaient beaucoup plus élevées que celles des hôtels. Toutefois, quand la valeur s’ajuste parce que la destination n’est plus pertinente, cela recrée de la marge de manœuvre pour envisager de faire des projets hôteliers.

Nous avions il y a déjà 2 ou 3 ans anticipé ces évolutions d’usage sur les bureaux. Face à cela, une des réponses était à l’époque notamment le résidentiel. Nous avons aujourd’hui tout un pipeline de transformation de bureaux en résidentiel. Le spectre s’élargit un peu plus car la demande est toujours aussi forte en hôtel. Cette transformation ne sera très certainement pas uniforme, il y aura du mixte entre résidentiel, bureau, résidence gérée, apparthotels, et hôtellerie.

Les opérations un levier de création de valeur supplémentaire ?

C’est une direction dans laquelle nous allons continuer à aller avec la conviction que sur certains hôtels, pour débloquer le potentiel immobilier, il faut prendre la main sur les opérations. C’est en effet au travers de grands projets de rénovation et de repositionnement que l’on crée beaucoup de valeur. Nous souhaitons garder chez nous ce potentiel de création de valeur. Sur l’immobilier nous avons déjà fait une grande partie du chemin. Ainsi en 2022 nous avons repris les opérations de deux hôtels à Bruges et déployé un important programme d’investissement à hauteur d’environ 20 millions d’euros pour les repositionner et leur donner une nouvelle vie.

Les résultats Covivio Hotels en 2022

+64% de croissance de l'activité à périmètre constant avec notamment un doublement des loyers variables qui concernent 20% du patrimoine Covivio. Pour les actifs en bail fixe qui représentent 46% du patrimoine hôteliers, les loyers progressent de +9%.

La marge moyenne de cession d'actif (81M€ d'actifs cédés en 2022) c'est élevée à +9% sur la valeur d'expertise à fin 2021 contre 2,3% tous types d'actifs confondus.