La table ronde organisée dans le cadre de l’Hospitality Asset Forum, animée par Adrien Lanotte, Senior Market Research Analyst MKG Consulting, MRICS, a permis à un panel d’opérateurs hôteliers et d’investisseurs de partager leurs stratégies, visions et convictions dans le contexte actuel de l’investissement. Il s’agit notamment de mieux comprendre comment créer de la valeur aujourd’hui.

Jean-Marc Pahlon, co-fondateur Extendam

« Notre stratégie d’investissement reste inchangée depuis 15 ans : nous sommes spécialisés dans l’acquisition de murs et fonds d’hôtels à travers l’Europe en respectant des principes fondamentaux :

Une présence paneuropéenne au Sud (Espagne, Portugal, Italie, France) et au Nord (Allemagne, Benelux), via des acquisitions régulières : deux acquisitions par mois (soit environ 30 à 35 hôtels/an). En 2025, nous prévoyons une plus grande part des acquisitions hors France.

Nous avons déterminé une typologie des actifs cibles : privilégier des hôtels existants (peu de nouveaux projets en raison des contraintes foncières) avec pour taille idéale : 100-250 chambres et un Mix client équilibré : affaires/loisirs pour éviter toute dépendance à un segment unique.

La recherche de création de valeur passe par l’optimisation opérationnelle : repositionnement, CAPEX et amélioration des performances. Pour nous, il est important d'être propriétaire des murs pour éviter les conflits bailleur-locataire. Notre stratégie tient aussi à la résilience : face à l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt, la performance reste stable.

Nous voyons une évolution vers de nouveaux formats hôteliers pour répondre aux besoins :

• Mixité des usages : résidences hôtelières, logements flexibles.
• Création de lieux de vie avec des espaces F&B, boutiques et services locaux.
• Impact carbone réduit grâce à une intensité d’usages accrue dans les quartiers.

Les investisseurs institutionnels montrent un intérêt croissant pour l’hôtellerie grâce à sa résilience et à des retours sur investissement attractifs. Cependant, il reste des défis liés à l’accès aux actifs et à l’expertise métier ».

Willemijn Geels, Vice President Development Europe · InterContinental Hotels Group

« A titre d’exemple de notre stratégie actuelle, nous avons repositionné un hôtel grâce à une opération de conversion réussie, dont voici les points clés :

Comment repositionner un ancien actif avec une marque vieillissante qui n’était plus adaptée à l’évolution de la zone avec des améliorations urbaines comme la création de la nouvelle cité judiciaire dans le XVIIe.

La stratégie déployée a fait appel aux CAPEX nécessaires (cycle naturel, il fallait investir) ; au choix d’une marque plus premium – en l’occurrence Voco - avec un côté lifestyle et design ; et un plan d’amélioration des chambres et des parties communes (F&B notamment).

Le résultat est une augmentation des prix moyens et taux d’occupation et une amélioration ESG : des audits ont montré une progression environnementale notable ».

Gilles Clavié, Directeur général d’AccorInvest :

« Depuis quelques temps, nous avons déployé une stratégie ESG structurée en plusieurs étapes :

• Un Diagnostic initial : Grille ISR pour évaluer chaque actif (note sur 100) avec pour objectif d’atteindre 75/100 d’ici 2030.
• Des cessions d’actifs sous-performants : pour améliorer la qualité du portefeuille global.
• Des actions concrètes comme la formation des équipes aux bonnes pratiques opérationnelles et la mise en place de capteurs de performance pour piloter les gains d’efficacité.
• Avec une progression mesurable, la note de performance est passée de 48 à 54 en 3 ans.

L’hospitalité industrie a su s’adapter aux défis structurels (distribution, coûts). Aujourd’hui, elle est reconnue comme une classe d’actifs stable avec une perspective de long terme ».

Éric Bismuth, Président-fondateur de Montefiore Investissement

« Nous investissons dans des plateformes d’exploitation qui permettent d’accompagner la croissance accélérée d’entreprises hôtelières grâce à :

• Un positionnement stratégique : choix des marchés, optimisation marketing et opérationnelle.
• Le recours systématique à la technologie : améliorer l’efficacité et la performance.
• Avec des résultats concrets, par exemple Attilio est passé de 13 à 140 millions € de chiffre d’affaires en quelques années.

Par ailleurs, l’ESG est essentiel dans notre approche via l’Efficacité énergétique avec des investissements lourds mais rentables sur le long terme et la recherche d’un impact social positif : financement de bourses pour soutenir les talents dans la filière hôtelière.

La résilience de l’hôtellerie n’est pas une donnée intrinsèque. Elle se construit par l’agilité des modèles opérationnels et une segmentation stratégique pour répondre aux cycles économiques ».

Pascal Savary, président-fondateur d’Atream 

« L’hôtellerie est une locomotive économique pour la France. Nos priorités sont de participer à l’accroissement de l’attractivité international de la France pour atteindre 100 milliards € de recettes touristiques (vs 62 milliards aujourd’hui) – et donc d’en profiter.

Mais aussi de valoriser l’impact local de nos investissements via la création d’emplois et la stimulation des territoires.

Pour cela nous cherchons à mobiliser l’épargne long terme pour financer les transformations nécessaires (ESG, CAPEX) ».

Philippe Bijaoui, Chief Development Officer Europe & North Africa Accor Hotels :

« Nous avons repensé nos marques et concepts pour répondre aux nouvelles attentes :

• Optimisation des espaces avec des usages complémentaires (F&B, espaces de vie).
• Modernisation des marques (Ibis, Novotel, Mercure) avec une touche lifestyle.
• Performance ESG : déploiement de mesures rapides (zéro plastique, efficacité énergétique).
• Focus sur les hôtels existants pour atteindre les objectifs environnementaux à horizon 2030 ».

Parmi les conclusions retirées de ces échanges, il est apparu que l’ESG et la technologie sont des piliers structurants pour l’avenir de l’hôtellerie. Les opérateurs et investisseurs doivent collaborer pour relever ces défis, optimiser les performances et attirer les capitaux nécessaires à la transformation de l’industrie.