Industrie de services par nature, l’hospitalité ne peut s’exercer sans un « outil de travail » immobilier très capitalistique qui nécessite l’engagement résolu des promoteurs et de leurs financeurs, des propriétaires détenteurs de ces actifs qu’ils en soient ou non les opérateurs. En cet automne 2024, l’investissement hôtelier reste sensible à des flux contradictoires qui interpellent les prévisionnistes.
Les plus optimistes veulent croire que les fondamentaux qui ont soutenu l’exceptionnel rebond post-Covid sont suffisamment solides ; les plus inquiets s’interrogent sur les conditions qui se dégradent en matière de contexte géopolitique, d’instabilité économique, de difficultés opérationnelles, d’augmentation des coûts et de variation des taux d’intérêt.
Tous les observateurs du marché immobilier recommandent d’orienter les capitaux vers l’hospitalité pour développer un secteur qui est loin d’avoir atteint sa maturité et qui a fait preuve d’une formidable résilience en sortie de crise.
Les investisseurs, qu’ils soient institutionnels ou souverains, familiaux ou collecteurs d’épargne, opportunistes ou constants, prudents ou plus aventureux, sont aujourd’hui convaincus que les actifs immobiliers de l’hospitalité sont porteurs d’un bon retour sur investissement et d’une garantie de valorisation. Dans leur stratégie d’investissement des fonds propres ou récoltés, les établissements hôteliers figurent donc en bonne position.
Mais tous les indicateurs sont-ils favorables sur le moyen et long terme ? Les forces contraires seront-elles assez puissantes pour freiner un mouvement toujours bien orienté à ce jour ?
L’investissement hôtelier dans tous ses états ne présente pas un visage uniforme
Certes l’argent ne manque pas, mais pas sous toutes ses formes. Le recours à la dette n’est plus aussi facile que dans les années glorieuses du début du siècle. L’abondance des prêts y avait entretenu la dimension spéculative de l’investissement hôtelier, ce qui n’était pas forcément la meilleure tendance. Quelles vont être les stratégies des banques centrales pour ne pas casser la reprise économique ? La baisse engagée des taux d’intérêt n’est-elle pas une incitation trompeuse à prendre des risques alors que de nombreux pays entrent en récession ?
« Les récentes transactions sur les actifs hôteliers montrent un marché toujours actif, avec quelques sommets atteints pour le prix à la clef de chambre, et contribuent à valoriser le secteur hôtelier. La dynamique des échanges d’actifs entre propriétaires ne peut qu’entretenir la création d’une nouvelle offre pour alimenter le marché », Sylvie Bergeret, Directrice des Etudes, MKG Consulting.
Cependant, la pénurie persistante des offres n’entretient-elle pas de manière artificielle un niveau de transaction irréaliste face aux revenus opérationnels ?
Car le développement d’une nouvelle capacité se heurte à plusieurs facteurs défavorables : la disponibilité d’un foncier bien localisé ; l’explosion des coûts de construction ; la règlementation plus exigeante en matière de RSE et la protection de l’environnement, toutes entretiennent la frilosité des promoteurs à prendre le risque des créations neuves.
Dans les pipelines revendiqués par les principaux groupes hôteliers, la place de la conversion d’établissements déjà existants, qui changent simplement de marque ou de destination d’usage, n’a jamais été aussi grande en comparaison aux constructions neuves.
L’autre caractéristique de ces pipelines tient à leur recomposition entre projets. Les opérations hôtelières sont devenues plus complexes en raison du manque criant de main d’œuvre ; en raison des changements de comportement des clients et de la pression mise par la location saisonnière.
Le retour sur investissement (TRI), qui reste une motivation essentielle des investisseurs, les pousse dans deux directions complémentaires : le haut, voire très haut de gamme, qui affiche toujours des performances insolentes (mais pour combien de temps ?) ; et les nouveaux concepts hybrides mêlant davantage les activités et les cibles, s’appuyant sur de nouveaux modèles de gestion plus automatisés (mais est-ce une bonne orientation pour nos métiers ?).
Dès lors, les sujets de préoccupations et surtout d’interrogations sont nombreux. Simples météorologistes ou chasseurs de tornades, nous vous invitons à une exploration du système de l’investissement hôtelier dans tous ses états. Les forces en présence, les éléments qui s’affrontent, les intempéries et les éclaircies passés au crible pour mieux comprendre un paysage qui se dessine sous nos yeux en espérant comprendre la tournure qu’il va prendre.
A suivre dans Hospitality-ON Le Mag (348-349 Novembre - Décembre 2024) et sur le site (Réservé aux abonnés)
Chapitre 1 : Un marché hôtelier résilient mais des perspectives qui interrogent
Chapitre 2 : La classe d’actifs « Hospitalité » a la faveur des investisseurs
Chapitre 3 : Le financement de l’investissement est-il en danger ?
Chapitre 4 - Obstacles à l'investissement hôtelier : accès limité et barrières pour les investisseurs
Chapitre 5 : Les pipelines restent fortement alimentés mais changent de composition
Chapitre 6 : Tous les concepts ne sont pas égaux face aux attentes des investisseurs