Mercredi 29 novembre 2023, les locaux de Bpifrance ont été le cadre d'une conférence intitulée "Valoriser et Financer le Secteur de l'Hôtellerie dans un Monde en Transition", divisée en trois tables rondes. Organisée par Bpifrance et Extendam, cette matinale a été l'occasion d'un échange fructueux sur les enjeux et les opportunités liés à un secteur en perpétuelle mutation dans le cadre du Club Banque.

Philippine Lucille, Responsable Animation des Marchés et Partenariats Bancaires à la Direction Animation Réseau de Bpifrance, a ouvert l'événement en soulignant l'importance des partenariats bancaires dans le contexte actuel. Elle a évoqué le rôle essentiel du Club Banque et a exprimé le désir de renforcer la collaboration avec les partenaires bancaires, soulignant l'essence même de ces partenariats dans le développement des métiers de l'entreprise.

Fabien Frigosi, Directeur régional Paris chez Bpifrance, a chaleureusement accueilli les participants en soulignant l'objectif central de la conférence : explorer et discuter des dynamiques de l'industrie hôtelière. Mettant en avant la santé du marché actuel et les perspectives prometteuses qui l'accompagnent, il a établi le ton d'une réunion enrichissante axée sur les opportunités offertes par le secteur.

Bertrand Pullès, Directeur Général Adjoint d'Extendam, a complété cette introduction en exprimant la satisfaction de retrouver un auditoire prêt à s'engager dans les discussions cruciales sur le financement et l'accompagnement de la transition du secteur de l'hospitalité. Il a souligné l'irrésistible attrait pour l'évasion et le voyage, soulignant ainsi le potentiel continu de ce secteur malgré les changements mondiaux.

Contexte économique, marché, performances 2023 et perspectives 2024 :

Beatrice Guedj, Head of research and innovation chez Swisslife Asset Managers France:

L'hôtellerie, souvent considérée comme un secteur de niche en raison de sa profondeur de marché limitée, de sa moindre liquidité par rapport à d'autres actifs, et de sa volatilité accrue pendant les pics d'activité saisonniers, offre pourtant des opportunités intéressantes du point de vue de l'allocation d'actifs.

L'hôtellerie donne une exposition unique à la croissance à différentes échelles, allant du local au mondial. La diversification géographique, englobant des pays tels que l'Espagne, l'Italie, la France et l'Allemagne, permet aux investisseurs de bénéficier des fluctuations économiques à l'échelle nationale et de se positionner sur les marchés les plus porteurs. La diversification sectorielle, du haut de gamme à l'économique, offre une variété d'options d'investissement.

Lorsque l'on considère l'hôtellerie dans le contexte des fondamentaux macroéconomiques et microéconomiques, on observe son impact significatif sur l'inflation des prix de sortie. Le secteur a connu un rebond impressionnant, jouant un rôle essentiel dans la stabilisation de l'économie.

L'engagement envers des pratiques d'investissement socialement responsables (ISR) est consubstantiel à l'hôtellerie. Le secteur contribue au maillage local et à l'économie réelle, soulignant l'importance de la responsabilité sociale et de l'impact sur le territoire.

En cas de choc exogène, l'hôtellerie bénéficie d'un soutien substantiel en raison de son poids dans les PIB nationaux. La crise a agi comme un catalyseur positif, modifiant favorablement la trajectoire du secteur. L'Espagne se distingue par un solde de balance commerciale positif, résultat d'un programme de relance robuste lancé avant la crise.

Les investisseurs stratégiques devraient envisager d'allouer leurs actifs à l'hôtellerie dans ces quatre pays : Espagne, Italie, France et Allemagne, qui sont les machés les plus porteurs en Europe. Tandis que les tactiques pourraient se concentrer sur des pays satellites. Les profils de risque évoluent en fonction de l'innovation et de la rénovation, permettant d'augmenter la rentabilité du portefeuille.

Bien que l'indice des prix des grandes REITs européennes indique que le secteur hôtelier n'a pas encore retrouvé son niveau d'avant, il demeure le deuxième secteur favorisé par le marché. Les investisseurs français ont actuellement une allocation de 5 à 6% pour les actifs hôteliers, mais cette proportion devrait augmenter jusqu'à 20% dans les années à venir.

En conclusion, l'hôtellerie se positionne comme un secteur dynamique offrant des opportunités d'investissement attractives. Cependant, il est crucial de reconnaître les différentes trajectoires selon les profils de portefeuilles, soulignant l'importance d'une approche stratégique et diversifiée dans l'allocation d'actifs.

Vanguélis Panayotis, Président de MKG Consulting :

Suite à la crise du 11 septembre, le secteur a connu un cycle de croissance avec une augmentation notable de 15,8% du RevPAR. Un second cycle a émergé à partir de 2008, enregistrant une croissance encore plus significative de 25,8% du RevPAR. Après la crise sanitaire mondiale liée au Covid-19, un nouveau cycle s'amorce, avec une hausse de 15,5% du RevPAR en quelques années.

Malgré l'augmentation des charges, la qualité de l'EBITDA reste robuste, en grande partie grâce à la croissance du RevPAR. Cette dynamique est particulièrement perceptible en Italie, où un effet de rattrapage est observé. La phase actuelle du marché est caractérisée par une restructuration, avec des opportunités émergentes.

La comparaison entre les périodes 2012-2013 et 2022-2023 révèle un retard dans la création d'offre hôtelière, laissant ainsi de la place pour une expansion sur le marché. Le secteur est en phase de restructuration, stimulée par un rebond soutenu, notamment grâce à l'augmentation des Prix Moyens, qui ont propulsé la performance globale vers de nouveaux sommets.

La sortie de la crise Covid-19 a été marquée par un soutien significatif de la clientèle loisirs, contribuant au redressement du secteur. Actuellement, la normalisation entre les segments corporate et loisirs est en cours, avec des comportements revenant aux niveaux antérieurs. Les Jeux Olympiques et Paralympiques de 2024 et la Coupe du Monde de Rugby jouent un rôle clé dans le rebond du secteur, avec un remplissage de 50% des hôtels dès fin juillet et début août.

Une corrélation forte entre le RevPAR et le PIB souligne l'importance de l'industrie hôtelière comme indicateur économique. Les perspectives indiquent un élan sur le Prix Moyen, bien que la demande reste tassée. Cependant, les niveaux de taux d'occupation (TO) demeureront élevés.

Chez MKG, la conviction est que le marché entre dans une phase de tassement, nécessitant une expertise approfondie. Bien que le secteur soit actuellement porté par une vague positive, il est crucial de souligner que cette opportunité ne peut être pleinement exploitée que par ceux ayant une compréhension approfondie des nuances du marché.

En résumé, l'industrie hôtelière évolue à travers des cycles dynamiques, reflétant la résilience et la croissance du secteur. Alors que le nouveau cycle post-Covid s'amorce, les acteurs du marché doivent rester attentifs aux tendances, à la demande changeante, et aux opportunités émergentes. La clé du succès réside dans une expertise approfondie, permettant de naviguer avec succès sur cette belle mais complexe vague du marché hôtelier.

Jean-Marc Palhon, Président Extendam :

Dans le paysage complexe du private equity, notre positionnement unique au croisement de deux classes d'actifs - le private equity et l'immobilier - définit notre approche axée sur la création de valeur et la protection des actifs. En particulier, notre stratégie de value add se concentre sur la détention des murs et des fonds dans le secteur de l'hôtellerie économique et milieu de gamme. Cette orientation spécifique permet d'atteindre des rendements à deux chiffres tout en maintenant un risque modéré, soulignant la pertinence de l'hôtellerie dans notre portefeuille.

Notre choix de l'hôtellerie économique de milieu de gamme repose sur une observation : cette catégorie représente la plus grande part de l'offre, attirant 70 à 80% de clients domestiques. Cette forte composante nationale se traduit par une résilience accrue, même dans des contextes économiques difficiles. La stratégie de value add se matérialise dans la propriété des murs et des fonds, permettant la création de valeur et la protection des actifs.

Face aux défis posés par l'inflation et le ralentissement de la croissance, notre stratégie a démontré un retour à la normalité solide. L'hôtellerie, en tant que secteur d'investissement, continue de fournir des réponses adaptées à des environnements économiques fluctuants, notamment dans un contexte d'inflation persistante et de croissance économique modérée.

Les taux de capitalisation des murs et des fonds, à Paris entre 4 et 5%, et en province entre 7 et 8%, demeurent stables. La valorisation est fortement liée à l'exploitation, mettant en avant l'importance des critères de valorisation basés sur la performance opérationnelle.

L'hôtellerie offre des opportunités de croissance intéressantes, malgré le déficit persistant en termes de nombre de chambres d'hôtels en France et en Europe. Les obstacles tels que la réticence à délivrer des permis de construire maintiennent des taux d'occupation (TO) élevés. Cependant, la question de s'affranchir de la macroéconomie dans le secteur hôtelier persiste, avec un appel à repenser l'hôtellerie traditionnelle vers une approche plus large axée sur l'hospitalité.

Explorer au-delà de l'hôtellerie traditionnelle pour englober tous les actifs liés à l'hébergement avec service marque une tendance émergente. La sous-utilisation des hôtels en journée, à hauteur de 50%, soulève des questions sur des modèles d'hébergement plus flexibles et sur la conversion d'hôtels en espaces multifonctionnels.

Le secteur hôtelier attire de plus en plus l'attention des investisseurs institutionnels, évoluant du "nice to have" au "must have". Des fonds internationaux, notamment américains et asiatiques, manifestent un intérêt croissant pour cette classe d'actifs. Dans le domaine de la gestion patrimoniale, une nouvelle génération d'investisseurs exprime un appétit marqué pour l'économie réelle, cherchant à expérimenter concrètement leurs investissements.

Pour conclure, bien que l'optimisme règne dans le secteur hôtelier, la prudence reste de mise. La vigilance s'impose face aux taux d'intérêt et à l'évolution des opérations. Cependant, tant que le dynamisme du marché persiste, aucune raison ne justifie la perte de valeur des actifs. L'hôtellerie demeure ainsi une classe d'actifs résiliente et pleine d'opportunités, consolidant sa place au cœur de notre stratégie d'investissement dans le private equity et l'immobilier.

Quels sont les critères d’évaluation des projets hôteliers ?

Animée par Delphine Petit, Responsable Marché Tourisme Hôtellerie, cette discussion a réuni Fabien Frigosi, Directeur Régional de Bpifrance, Serge Mesguich, Directeur Fonds France Investissement Tourisme chez Bpifrance, Matthieu de Lauzon, Gérant - Directeur Associé d'Extendam, Étienne Faguer, Co-fondateur et Directeur Général d'Atypio, et Thimotée Hainguerlot, Directeur Général de Sohoma.

Delphine Petit de Bpifrance, a introduit la discussion en soulignant la résilience prouvée du secteur hôtelier, actuellement en pleine phase de rebond, tout en relevant l'émergence de nouveaux défis. Elle a ensuite interrogé les participants sur les tendances majeures observées dans leurs établissements.

Étienne Faguer d'Atypio a mis en avant le succès de l'hôtel de province et du séminaire à la campagne qui est le positionnement d’Atypio. Cette orientation a généré une hausse significative du Prix Moyen (PM), entraînant une progression substantielle du chiffre d'affaires des établissements d'Atypio. Selon lui, cette tendance devrait se poursuivre jusqu'en 2024, soutenue par une demande croissante liée à la diminution de la surface des bureaux des entreprises.

Thimotée Hainguerlot de Sohoma a souligné une stratégie axée sur les métropoles pour un mix client équilibré et diversifié. Malgré une orientation vers le loisir, il a noté la résistance de la clientèle corporate. L'importance de l'élasticité des prix a été soulignée, avec une mention spéciale sur la nécessité de rester prudent dans l'augmentation des tarifs.

Fabien Frigosi de Bpifrance a souligné l'importance de l'adéquation entre l'offre locale concurrentielle et les tendances du marché, différenciant Paris, les métropoles, et les régions. Il a mis en avant l'importance de la structure des projets, avec un apport rassurant pour tous les partenaires impliqués.

Matthieu de Lauzon d'Extendam a présenté une approche en trois étapes : humain, actif, et rentabilité. Soulignant l'importance de la relation avec l'opérateur hôtelier, il a insisté sur la nécessité d'être en phase avec le projet. Il a également noté que 30% de leurs actifs ne sont pas sous enseigne, ce qui souligne la diversité de leur portefeuille.

Serge Mesguich de Bpifrance a souligné la nécessité d'avoir une vision commune et partagée lors de l'étude d'un dossier. Il a évoqué l'augmentation des opérations, en mettant l'accent sur la croissance de portefeuille et le partage d'idées communes.

Un aspect clé de la discussion a été la détermination de la valeur entre les fonds et les murs des hôtels, qui est une particularité française :

Matthieu de Lauzon d'Extendam a partagé l'expérience d'Extendam, notant un retour sur investissement moyen de 1,7 sur une période de 5 à 8 ans. Il a souligné l'importance de prendre des risques, notamment en matière de travaux et de changement de marque, rappelant que la valeur se créé à l'entrée plutôt qu'à la sortie. Il rappelle également que contrairement à d’autres secteurs, les multiples à l’entrée et à la sortie de l’investissement sont stables dans le secteur hôtelier. Un atout important pour projeter sa rentabilité.

Serge Mesguich de Bpifrance a souligné l'avantage d'être un investisseur patient, prenant des risques sur de nouveaux concepts pour chercher une performance meilleure. La relation avec l'opérateur et la confiance mutuelle sont cruciales dans cette démarche.

Les experts ont partagé leurs critères d'analyse dans leurs stratégies de développement :

Etienne Faguer d'Atypio a évoqué la nécessité d'un travail préalable de création de valeur, excluant les projets où cette étape a déjà été réalisée. Il a mentionné les audits approfondis, particulièrement importants dans le cadre de nouvelles réglementations RSE. Eléments pouvant ouvrir à des négociations de prix le cas échéant.

Thimotée Hainguerlot de Sohoma a souligné l'importance de s'appuyer sur des conseils externes comme MKG Consulting. Il ne favorise pas les inventaires trop faibles, descendant rarement en dessous de 40 chambres, il dresse une analyse similaire pour les gros porteurs. Il pratique désormais une approche moins financière et s’autorise des chemins de traverse dans l’analyse des dossiers avec une granularité plus fine.

Cette table ronde a offert un aperçu approfondi des critères d'évaluation, des tendances, et des défis dans le monde de l'investissement hôtelier. Les professionnels ont souligné l'importance de la résilience du secteur, des relations de confiance, et de la nécessité d'adaptabilité dans un marché en constante évolution. Alors que l'industrie continue de rebondir, la collaboration entre investisseurs, opérateurs, et conseillers demeure essentielle pour réussir dans cet univers complexe et stimulant.

Quels critères « extra financiers » exiger pour les projets hôteliers ?

Avec la participation de Cécile Leclerc, Responsable ESG chez Extendam, Joris Bruneel, Co-fondateur de Myhotels, et Delphine Petit, Responsable Animation Marché Tourisme et Plan Tourisme, la discussion a mis en lumière l'importance croissante de la durabilité dans le secteur.

Cécile Leclerc, Extendam a souligné l'engagement généralisé en faveur de la durabilité dans le secteur financier. Elle a mis en avant le rôle crucial des acteurs financiers, précisant que chez Extendam, l'objectif est d'établir des critères significatifs orientés vers des résultats concrets. Un indice de maturité climatique des entreprises est utilisé, évaluant une trentaine de critères pour cerner les points forts et les axes d'amélioration. Les critères de Responsabilité Sociale d'Entreprise (RSE) sont désormais aussi importants que le professionnalisme du porteur de projet et la cohérence économique.

Delphine Petit,,Bpifrance a abordé le sujet de la transition écologique comme une opportunité, non une contrainte. Elle a souligné l'importance des normes du bâtiment et des labels spécifiques à l'hôtellerie dans les analyses de financement. L'exposition et la maturité de l'entreprise par rapport à ses enjeux sont évaluées à travers une série de 30 questions. Le volet social est également examiné, avec un accent sur la construction d'une identité marquée en termes de RSE. Les critères de performances énergétiques jouent un rôle central dans les décisions de financement.

Joris Bruneel, Myhotels a souligné qu’un tiers de leurs 32 hôtels économiques sont déjà labellisés Clef Verte, l'objectif étant d'atteindre une labellisation à 100% d'ici 2025. Il a décrit cela comme une révolution à plusieurs niveaux, impliquant les banques, les investisseurs, et les voyageurs. Soulignant l'importance de donner du sens à ces initiatives, Joris Bruneel a mis en avant le rôle incitatif des banques dans le processus et a souligné la nécessité d'une méthode et d'outils appropriés. La RSE chez Myhotels va au-delà des simples critères financiers. Elle s'inscrit dans une démarche d'entreprise à mission, avec des engagements sociaux chiffrés et un impact sur le quartier. Des exemples concrets incluent la création de verdure avec un potager et des partenariats avec des écoles locales, renforçant ainsi l'identité de l'établissement au sein de son écosystème.

Delphine Petit a ajouté que Bpifrance a lancé un programme proactif d'accompagnement des dirigeants. Cela comprend un audit approfondi et un plan d'action, ainsi qu'un diagnostic de décarbonation.

La table ronde a mis en avant l'évolution des critères extra-financiers dans l'industrie hôtelière, soulignant que la durabilité n'est plus simplement une option, mais une nécessité et une opportunité. Les participants ont démontré que des critères robustes liés à l'écologie, au social, et à la gouvernance deviennent des incontournables pour les projets hôteliers du futur. Alors que le secteur continue sa transformation vers la durabilité, il devient évident que l'innovation et l'engagement envers des pratiques responsables sont essentiels pour prospérer dans l'écosystème hôtelier moderne.

Pour conclure

La conférence "Valoriser et Financer le Secteur de l'Hôtellerie dans un Monde en Transition" a constitué une plateforme dynamique où des acteurs de la finance et de l'hôtellerie ont échangé sur les enjeux et opportunités d'un secteur constamment en évolution. Les discussions ont mis en lumière la résilience de l'industrie hôtelière face aux défis, soulignant son rôle crucial dans la stabilisation de l'économie et son attrait pour les investisseurs institutionnels. Les analyses approfondies ont mis en évidence la diversification géographique et sectorielle comme des aspects clés de l'attractivité de l'hôtellerie en tant qu'investissement. De plus, la transition vers des pratiques d'investissement socialement responsables a été soulignée comme essentielle, soulignant l'importance de l'impact sur le territoire et de la responsabilité sociale. Les perspectives optimistes pour l'industrie, malgré les changements mondiaux, ont été renforcées par des prévisions encourageantes liées à des événements majeurs tels que les Jeux Olympiques et Paralympiques de 2024 et la Coupe du Monde de Rugby. Enfin, la table ronde sur les critères extra-financiers a souligné l'évolution incontournable vers la durabilité dans le secteur hôtelier, avec des experts soulignant que des critères robustes liés à l'écologie, au social et à la gouvernance deviennent des incontournables pour les projets hôteliers du futur. L'innovation et l'engagement envers des pratiques responsables ont été identifiés comme des piliers pour prospérer dans cet écosystème moderne.