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Analyses

#TIF18 | Le changement de modèle dans l’investissement hôtelier : de Conrad Hilton et Bill Marriott à Blackstone et Covivio

Notre secteur vit de nombreux pivots, essayons de comprendre ensemble comment sera fait demain. Il est important de connaître ses racines, ce qui fait la base de notre industrie, c’est important également de regarder les faisceaux faibles à travailler et renforcer pour redéfinir ce qui sera le prochain cycle de croissance.

Sur l’année 2017 si l’on regarde l’évolution du RevPAR en Europe, la météo est au beau fixe, tout va bien jusqu’à septembre 2018 la météo se dégrade sur certaines destinations.

Si l’on regarde sur le plus long termes, on note par exemple l’effet positif des JO 2012 sur le marché Royaume Uni.

Revenons sur l’histoire de notre secteur, il fut un temps où la création de valeur intégrée c’était une base client, du savoir-faire et des murs. Puis les OTAs sont arrivées ce qui a amorcé l’émergence d’acteurs spécifiques. La distribution est allée en grande partie aux OTAs, la base client, le savoir-faire et les murs restant entre les mains des franchisés.
Dans le cadre des contrats de management, la distribution reste aux OTAs, le savoir-faire et la base client aux enseignes et les murs incombent aux propriétaires.

Désormais, on voit l’émergence d’acteurs spécifiques : des third party managers, des investisseurs, des gestionnaires.

Alors quelle stratégie de création de valeur  pour les opérateurs ? D’ici 10 ans le marché comptera au moins 3 opérateurs à 1 million de chambres. Les flux de trésorerie deviennent l’un des indicateurs majeur de la valorisation d’un groupe hôtelier puisque la valorisation nette de trésorerie est générée par l’activité des hôtels. Les opérateurs investissent très peu de CAPEX.

Les opérateurs ont des stratégies différentes, AccorHotels a réalisé une augmentation de capital réinvestie en partie dans des acquisitions qui lui ont permis d’acquérir des marques portant les marques haut de gamme et luxe à 24% de son parc. IHG quant à lui a opté pour le versement dividendes et le rachat d’actions.

L’hôtellerie est devenue une classe d’actifs attractive aux yeux de nouveaux types d’investisseurs. Concernant cette nouvelle classe d’acteurs que sont les foncières, les rates, ce qui va être fondamental, c’est le sous-jacent sur lequel ils reposent. Leur objectif quand ils placent beaucoup d’argent sur le long terme, c’est de surperformer l’inflation. Il est intéressant de regarder dans quelle mesure le RevPAR et le chiffres d’affaire hôtelier sont performants. C’est là-dessus que seront calculés les loyers et globalement le taux d’effort sur l’actif. Si l’on regarde l’Europe depuis le début des années 2000, on constate que l’hôtellerie performe bien par rapport à l’inflation. Toutefois, il y a de grandes disparités d’un pays à l’autre.

Prenons l’Espagne qui opère une « remontada » depuis quelques années et qui surperforme, cela permet par exemple à un investisseur qui est entré sur le marché en 2015 de voir une croissance des performances de son actif à deux chiffres depuis 3 ans. Ce qui bien sûr a un impact sur le prix des transactions et sur la valeur des actifs.

En Italie, les actifs sous-performaient l’inflation avant la crise de 2007 et remontent progressivement. Il semblerait que le marché italien entame un cycle de performances intéressant.

Pour la France, les performances étaient bonnes dans les années 90, elles ont fortement diminué en 2016 suite aux attentats et remontent fortement en 2017.

Il est important d’intégrer les leviers de création de valeur pour les différents acteurs. Chacun se focalise sur le moyen de créer de la valeur dans son business model. Des opérateurs comme Marriott ou encore AccorHotels … vont vouloir créer de la valeur sur du contrat de management, de l’EBITDA voire de la différenciation avec comme objectif principal de créer un maximum de valeur sur de l’EBITDA.

La démarche est différente pour les foncières telles que Covivio, AccorInvest, Pandox ou Host qui vont avoir une vision du rendement plus à long termes appuyé sur un collatéral immobilier sécurisé étant donné que ce type d’acteur est focalisé sur un rendement supérieur à l’inflation.

Viennent les capital investissements type Investment Management, Extend AM qui permettent une accélération pour les acteurs à potentiel.

Et enfin, les gestionnaires pour compte de tiers tels que Interstate ou encore Algonquin qui ont une structure plutôt régionale ou nationale car ils ont un déploiement très opérationnel et très terrain afin de maximiser la rentabilité des établissements.

En sommes en 2018, nous sommes sur une dynamique macro extrêmement favorable à l’investissement, les performances du secteur hôtelier ont amené à considérer qu’il s’agit d’une classe d’actifs à part entière pour les investissements institutionnels, il y a également des facteurs exogènes créateurs de valeur pour les actifs hôteliers.

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