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Entretiens

[#PAFh19] « Il y a de nouveau une adéquation entre la règlementation et les attentes des consommateurs, des investisseurs, et puis des exploitants »

Intervention de Sylvie Bergeret, Manager chez MKG Consulting, sur les nouvelles réglementations et les nouveaux produits, au Paris Asset Forum >hospitality.

L’IFRS 16 a pour objectif d’homogénéiser le traitement comptable des sociétés propriétaires et des sociétés locataires, en réintégrant au bilan tous les locations et les contrats qui donnent lieu à des locations. On ne distingue pas les locations simples des locations de financement, et sont concernées les locations supérieures à 12 mois, pour des valeurs d’actif qui sont supérieures à 5 000 €. Donc aujourd’hui ça concerne principalement les immeubles à peu près à 80% de l’ensemble des contrats de location des loyers, les flottes de véhicule, et pour certains, ça sera aussi les véhicules de chantier, de transport et autres.

Le principe est simple, il consiste à réintégrer dans le bilan une nouvelle compréhension, une nouvelle valeur, qui est « the right of use », qu’on va réintégrer à l’actif. Ce « right of use » est calculé comme étant la valeur actuelle comme l’ensemble des contrats certains, des loyers certains qui seront reversés au cours de la période, duquel on déduit les amortissements, et en face, on intègre une « dette de loyer », qui sera la valeur actualisée des locations sur la période, à laquelle on ajoute les intérêts liés à ce contrat, et dont on déduit les loyers qui sont versés sur la période.

Dans le compte de résultat, ça conduit à ventiler les loyers entre des amortissements et des charges financières. Globalement, cela conduit à augmenter l’endettement, la part des endettements des entreprises, ce qui va avoir un impact positif sur tout ce qui va être flux liés à l’exploitation, et un impact négatif sur tout ce qui est liés aux flux financiers. Ce que nous pouvons voir en termes d’impact aujourd’hui, c’est qu’il faut changer les méthodes d’évaluation, ou intégrer cette notion d’évaluation, ce que l’on appelle « the right of use », le droit à l’utilisation, avec la complexité de pouvoir estimer cette valeur en tenant compte de la durée de ces contrats, pas de la durée telle qu’elle est signée aujourd’hui, mais de tenir compte de la probabilité de renouvellement ou d’interruption de ces contrats et des charges qui sont afférentes.

Le point principal, sauf avoir une part d’endettement fortement augmentée pour les entreprises, ça incite à restructurer les contrats dans chacune de ces entreprises pour ajuster et diminuer cette part éventuellement. Nous l’avons vu sur l’hôtellerie en 2019 avec une offre qui s’est complètement restructurée. Les loyers d’hôtel représentent aujourd’hui 3% du parc, contre 12% l’an dernier, donc il y a un impact important. Cela laisse surtout des opportunités pour tout ce qui est réduction des durées d’utilisation, notamment pour les bureaux et l’évolution du co-working, puisque l’IFRS 16 s’applique sur des durées de location supérieures à 12 mois. Il y a donc des possibilités d’optimiser pour toutes les durées de location inférieures.

Au-delà de ces notions purement comptables, la réglementation intervient dans tous les projets de développement. Ce sont les attentes des clients qui poussent aujourd’hui à créer de nouveaux produits, avec l’intégration du design, du digital, de l’éco-responsabilité dans les nouveaux projets. Les attentes des clients ont ainsi conduit à la création de nouveaux établissements, des établissements plus hybrides, qui laissent la part belle à du co-working, à de la restauration, à être ouverts sur l’extérieur. C’est quelque chose que les collectivités ont bien intégré, puisqu’une fois sorties des notions de CDEC, de PLU, éventuellement de schémas hôteliers, où on contraint les développements, aujourd’hui elles ont envie de reprendre la main sur ce développement, et sur le fait d’avoir des établissements qui soient porteurs d’image et d’innovation.

Nous avons ainsi vu fleurir les « Ré-inventer Paris », la Seine, le Havre, la métropole, même Montréal, Toulouse a un peu innover puisqu’il fallait juste le dessiner. Beaucoup de ces concours intègrent des composantes qui sont importantes, notamment en termes de label éco environnementaux qui fleurissent, avec des degrés d’implication différents en fonction de la construction et de l’exploitation. Nous voyons aussi des attentes en termes d’établissements innovants, des établissements phares, notamment des tours, des immeubles de grandes hauteurs, qui ont des implications en termes de coûts de construction comme de coûts d’exploitation.

Un autre élément important est la question de la mobilité, puisqu’avoir des PLU qui impliquent avoir la construction d’un certain nombre de places de parking par nombre de chambres créées, alors que nous savons que les attentes et les mobilités évoluent aujourd’hui, avec le développement des transports en commun sécurisés comme le tramway, mais aussi les vélos électriques, les trottinettes, le covoiturage, l’autopartage, et les applications qui rendent toute cette mobilité de plus en plus efficace. La question est donc de savoir si aujourd’hui les parkings qui sont construits ou prévus d’être construits et ouverts dans 3 ans, est-ce dans 5, 6, 10 ans, on ne pas se retrouver avec des parkings vides ? C’est la question.

En France, nous aimons tout rentrer dans des cases. D’un côté nous avons des établissements qui sont de plus en plus hybrides, avec des hôtels qui tendent à être des hostels ; nous avons aussi la notion de co-living qui entre dans le sujet ; là-dessus, nous pouvons rajouter tout ce qui est en périphérie, l’hôtellerie de plein-air, les résidences pour étudiants, les résidences séniors, qui répondent aux mêmes attentes. A côté de cela, nous avons encore des difficultés à classer ces établissements hybrides, puisqu’un établissement hybride qui est à la fois résidence et hôtel, dortoir et hôtel, ne peut pas être classé selon le classement hôtelier tel qu’il est. Il y ainsi des besoins d’explication et des besoins d’évolution de la règlementation pour répondre à ces nouvelles attentes.

Heureusement, cette évolution arrive malgré tout, puisqu’avec la loi Elan qui date de 2018, cette loi laisse une part belle à la mixité, permet de structurer le co-living, et permet tout ce qui est conversion de bureau en hôtel. Donc cela laisse un nouvel élan pour le développement de nouveaux concepts. Il y a de nouveau une adéquation entre la règlementation et les attentes des consommateurs, des investisseurs, et puis des exploitants. Une voie à suivre.

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