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L'investissement hôtelier est-il toujours profitable et à qui ?

Philippe Bijaoui, Eric Belluardo, Gaël Le Lay, Edward Chandler, Antonio Graça et Jean-Marie Paluel-Marmont ont débattu sur la rentabilité de l’investissement hôtelier, dans un contexte économique plutôt favorable au lancement de nouvelles constructions, lors de la dernière édition du Global Lodging Forum.

Eric Belluardo, Directeur Développement France UK de NH Hotel Group

Nous n'avons pas vocation à porter nos murs et nous nous développons principalement via des contrats de management et des baux. Nous sommes toutefois capables de faire du développement pur, soit de l'acquisition d'hôtels existants, du repositionnement d'établissements ou de la conversion de bâtiments. Chaque opération que nous réalisons est très différente, et nous ne pouvons pas mettre les mêmes partenaires autour de la table. Nous devons faire en sorte de réunir les bons acteurs au bon moment, soit les opérateurs, les investisseurs et les développeurs. L'argent n'est pas le problème actuellement car il y a des capitaux sur le marché. Le défi est de trouver les bonnes affaires et les bons partenaires. De plus en plus d'investisseurs immobiliers s'intéressent à l'hôtellerie et le secteur se renouvelle, ce qui est bon pour nous. Même les villes comme Paris manquent de chambres et n'ont pas toutes les marques hôtelières représentées sur leur marché. Philippe Bijaoui, Vice Président Développement Europe d'InterContinental Hotels Group Les hôteliers vont continuer à investir dans les marques, dans les systèmes de distribution et dans tous les services dont ont besoin les franchisés, mais pas dans l'immobilier car nos partenaires sont là pour le faire. Si nous sommes dans une situation d'asset-light, nous sommes prêts à investir dans certains cas pour soutenir nos franchisés, notamment lorsqu'il s'agit d'implantations importantes dans des grandes villes ou de développements multiples. Notre métier consiste à trouver les bons investissements, les bons terrains, puis les bons investisseurs. Nous proposons des projets à nos franchisés et nous les aidons dans leur conception. Nous avons des partenaires fidèles qui investissent dans nos hôtels depuis des années, mais travaillons aussi avec de nouveaux acteurs alors que la dette est très bon marché. Nous essayons le plus possible de nous développer avec les groupes que nous connaissons bien car cela nous permet de gagner en rapidité et en efficacité. Edward Chandler, Associé, de PAI Partners Lorsque nous investissons dans le rachat d'un groupe ou d'une société, comme nous venons de le faire avec B&B Hotels, l'un des premiers critères sur lequel nous nous penchons concerne l'équipe de management. Il est important pour nous d'entretenir une relation de confiance avec l'équipe dirigeante de l'entreprise que nous souhaitons acquérir. Nous n'avons pas de limite en ce qui concerne le capital investi lors d'une transaction, ce qui compte le plus c'est la rentabilité que nous apportera le bien acquis. Nous sommes un fonds d'investissement de 3,3 milliards d'euros et nous recherchons des affaires qui nous offrent une position confortable. Antonio Graça, Associé Gérant de 123Venture L'un des critères importants pour un financier tel que nous dans le choix de ses partenaires est la capacité de ces derniers à aligner les intérêts. Nous cherchons des opérateurs prêts à mettre un peu de leur patrimoine dans un projet, à engager leurs propres fonds. Il est secondaire pour nous de savoir si nous nous associons à une opération de rachat ou de nouveau développement. L'investisseur financier n'est pas un entrepreneur qui dispose de toute la connaissance d'un dossier et qui peut se permettre de prendre des risques. Ainsi, si nous détectons un feu orange, nous nous arrêtons et nous ne passons pas. Nous faisons des affaires avec des serials entrepreneurs, soit avec des personnes qui n'en sont pas à leur première opération. Un nouvel entrant sur un marché sera typiquement un dossier qui aura du mal à nous convaincre. Gaël Le Lay, Directeur Général Adjoint Hôtels et Murs d'exploitation de Foncière des Régions Pour faire du développement hôtelier, nous devons être capables aujourd'hui de nous impliquer dans les murs et dans les fonds de commerce. La création de valeur liée au fond permet de faire sortir des projets que nous ne pourrions pas réaliser autrement. Au sein de la Foncière des Régions, nous avons une forte volonté de développer ce type d'investissements, sur lesquels nous fonctionnons en partenariat avec les opérateurs et les promoteurs. Nous limitons ainsi leurs risques financiers. Les rendements sont modérés en ce moment en raison de l'abondance d'argent disponible. Développer des projets dès le début représente alors pour nous des rendements supplémentaires. Nous considérons l'Allemagne comme un centre important de développement. Il est presque plus facile de s'y développer qu'en France, car le foncier y est moins cher et la règlementation plus souple. Nous sommes davantage un investisseur à long terme. Jean-Marie Paluel-Marmont, Président de l'Association Française du Family Office Les family office sont par définition des organisations qui accompagnent les familles dans leurs investissements. Nous ne sommes pas des investisseurs et nous ne mettons pas d'argent sur la table. Ces familles pour lesquelles nous travaillons sont hétérogènes et discrètes, donc difficiles à appréhender. Elles ont toutefois des points communs dans leurs investissements, car elles veulent comprendre ce qu'il se passe. Le produit hôtelier représente pour elles une opportunité d'investissement sur le long terme, portée par des tendances économique très fortes. C'est d'autant plus important que nous observons chez les familles un phénomène de génération, leur vision est tournée vers l'avenir. Cela leur permet également d'être assez bonnes dans le domaine des nouvelles technologies, dans les startups et dans les nouveaux concepts.

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