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Entretiens

« Les valeurs dans l’hôtellerie ont résisté quelles que soient les crises, à la fois aux effets de bulles et aux effets dépressifs »

Partage de la vision à date de Tugdual Millet CEO Covivio Hotels, et Laurent Bigot, Industry Banker Hospitality à la Banque de grande clientèle chez Natixis lors du Paris Asset Forum >hospitality.

Quelle confiance en l’avenir pour l’investissement hôtelier ?

Covivio est présent dans le secteur hôtelier depuis plus de 15 ans et maintient aujourd’hui son intérêt pour le secteur. Pour Tugdual Millet, « l’hôtellerie est une classe d’actifs qui nous plaît car dans un premier temps elle offre une forte visibilité sur les flux », avec un opérateur qui gère l’hôtel pour une longue période, et « deuxièmement car il y a un alignement d’intérêts » : propriétaire comme opérateur, tous deux ont intérêt à ce que l’immeuble soit bien entretenu et performe.

Et d’ajouter que « malgré une certaine volatilité des revenus, on a une très forte résilience des valeurs dans le secteur hôtelier ». Depuis 10-15 ans, « les valeurs dans l’hôtellerie ont résisté quelles que soient les crises, à la fois aux effets de bulles et aux effets dépressifs ». Les actifs hôteliers ont, par opposition aux bureaux par exemple, su se maintenir dans le réel : « en hôtellerie, on est toujours accroché au fondamental économique. Le prix par chambre tel qu’on l’imaginait il y a 10-15 ans reste la même référence aujourd’hui, parce que la valeur de l’immobilier hôtelier est toujours liée au prix final qu’un client est prêt à payer, ce qui est très rassurant pour un investisseur immobilier ».

Côté financement, Laurent Bigot de Natixis partage ce sentiment et précise que le marché hôtelier est composé d’« actifs réserves de valeurs qui ont plutôt bien résisté à la crise du Covid, même augmenté parfois ».

Est-ce que la vision de l’objet immobilier va devenir de plus en plus hybride ?

Tugdual Millet estime que « la question de l’hybridation n’est pas simple » car cela multiplie les problématiques : ce qui peut être compliqué « sous ce chapeau qu’est l’immeuble, c’est de trouver les bons concepts sur chacune des surfaces et de les faire cohabiter correctement » pour que ça ait un impact significatif sur la valeur et l’EBITDA. « En tant que foncière, nous avons des investisseurs qui généralement aiment bien les produits purs ».

Quels signaux sont observés sur le marché des financements ?

Les Etats-Unis, d’après Laurent Bigot, « connaissent une redynamisation du marché de l’investissement, les valeurs se sont plutôt tenues et l’appétit des investisseurs se maintient avec des allocations à l’hôtellerie dans les portefeuilles d’actifs qui restent comparables à ce qu’elles étaient auparavant». Les volumes d’investissement en 2021 sont plutôt bons, notamment en raison de très grosses transactions, « des jumbo deal qui viennent un peu artificiellement gonfler les volumes. On n’est pas tout à fait au niveau de 2019 mais ça se tient, tout comme en Europe ».

De nombreuses opérations revoient le jour en Europe : « des opérations de développement, sur des portefeuilles, sur des actifs seuls, sur des resorts, sur beaucoup de choses… avec un intérêt évident des banques mais encore beaucoup de difficultés à se positionner sur des accords de financement ». En effet « il faut le reconnaître, le volume de financement n’est pas revenu complétement à ce qu’il était en 2019 ».

Quid des critères de développement durable ?

Laurent Bigot : « c’est un sujet qui n’est pas simple et Natixis s’en est emparé tandis qu’aujourd’hui le régulateur est de plus en plus pressant ». L’idée étant de flécher les investissements vers ce qui sera contributif positivement à l’environnement, et limiter l’impact carbone. Chez Natixis, « nous avons mis en place le Green Weighting Factor, un outil qui nous permet de mesurer l’impact de tous nos prêts sur la transition climatique ».

Tout n’est pas encore défini en hôtellerie, « c’est un sujet extrêmement sérieux, nous avons des groupes de travail pour réussir à en définir les règles » mais l’idée n’est pas de mettre à l’arrêt les actifs, plutôt d’ « accompagner ceux qui sont sur une trajectoire de réduction de l’impact climatique ».

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