Accéder au contenu principal

Analyses

La valeur des hôtels repose-t-elle encore sur les fondamentaux ?

Au cours de la seconde édition du Tourinvest Forum, Vanguélis Panayotis, directeur du Développement de MKG Goup, a évoqué les différents moteurs de l'évolution des valeurs de marché des hôtels lors d’une présentation détaillée basée sur les données de MKG Hospitality.

Les performances hôtelières sont en hausse en Europe mais la reprise se fait attendre en France

Depuis le milieu de l'année 2013, on observe un rebond des performances hôtelières à l'échelle européenne. Sur la période qui s'étend de janvier à juillet 2014, le Revenu par chambres disponible (RevPAR) des hôteliers du continent a en effet progressé de 2,4%. Cette croissance est notamment portée par la hausse des taux d'occupation. En revanche, la reprise hôtelière se fait toujours attendre en France. Au cours des sept premiers mois de l'année 2014, le RevPAR du pays a reculé de 2,1% en raison de la baisse de 0,4 point des taux d'occupation et de 1,4% des prix moyens. Les performances hôtelières du pays contrastent ainsi avec celles de ses voisins européens, comme le Royaume-Uni (+6,6% de RevPAR sur la période), l'Espagne (+6% de RevPAR), l'Italie (+4,9% de RevPAR) et l'Allemagne (+2 ,9% de RevPAR). Les marchés parisien et francilien résistent néanmoins, avec une évolution de respectivement -1,3% et -1,1% de leur Revenu par chambres disponible. A l'inverse, les hôtels de province ont plus de difficultés et tirent les résultats nationaux vers le bas, avec un recul de 2,1% de leur RevPAR. La tendance diffère cependant fortement selon les régions et, alors que la baisse est plus prononcée dans le Sud Est du pays, le Nord Ouest tire mieux son épingle du jeu, notamment les régions Pays de La Loire, Basse Normandie, Nord-Pas-de-Calais et Alsace qui enregistrent une évolution positive de leur RevPAR. La hausse de TVA freine l'activité du marché français La hausse du taux de TVA appliqué à l'hôtellerie restauration du 1er janvier 2014 constitue un frein pour l'activité hôtelière française. Elle n'a en effet pas pu être répercutée sur les prix payés par les clients (TTC), comme ce fut le cas en 2012, en raison du contexte économique morose. Cette hausse impacte donc directement les chiffres d'affaires des hôteliers, particulièrement en début d'année. L'Allemagne a fait exactement l'inverse en 2010 : le taux était alors passé de 19% à 7%, permettant au chiffre d'affaires des établissements de progresser sur l'ensemble de l'année. L'Allemagne a soutenu l'activité des hôtels allemands en période de recul de la demande de marché, leur permettant de regagner en rentabilité.De manière plus générale, le poids des prélèvements obligatoires (taxe de séjour + TVA + cotisations sociales patronales + taxes foncières, redevances d'enlèvement des déchets, redevances TV, SACEM..., et impôt sur les sociétés) est particulièrement fort en France, en comparaison avec celui des autres pays européens. Sur 100 euros payés par le client, 25,2 euros sont prélevés par la puissance publique (sans compter les prélèvements ensuite appliqués aux ménages), contre 19,6 euros en Allemagne et 23,1 euros en Espagne. En y cumulant le poids plus élevé de la masse salariale, le résultat net des hôteliers français est ainsi de 5,1 euros (sur 100 payés par le client au départ), contre 10,3 euros en Allemagne et 5,8 euros en Espagne. Il y a donc un déficit de compétitivité de la France en matière de "bottom line".Les niveaux de valorisation restent élevés En France, la progression soutenue de la " Top line " donne néanmoins des niveaux de valeur absolue intéressants. Depuis 1984, les performances du pays ont essentiellement été tirées par les prix moyens, alors que l'on observe une résilience des taux d'occupation due notamment au manque de nouvelle offre. Les niveaux de valorisation restent également élevés en raison de conditions de financement favorables : les acteurs interviennent dans un univers de faibles rendements. Le recul des taux d'intérêt souverains, observé depuis 10 ans, et derrière celui des taux d'intérêt de l'immobilier hôtelier, soutiennent ainsi les multiples d'acquisitions. De plus, les acheteurs potentiels sont de plus en plus nombreux et forts. Il y a eu un élargissement de la base d'acquéreurs potentiels, institutionnels comme privés avec l'explosion des High Net Worth Individuals (HNWIs) dans le monde. L'exemple des REITs américains (leur capitalisation de marché a explosé depuis 2000) nous montre également que des acteurs déjà présents se sont renforcés. Par ailleurs, l'hôtellerie est de moins en moins considérée comme "exotique" par ces fonds d'investissement : 8% des REITs de l'indice sectoriel américain sont tournées vers l'hôtellerie.La valorisation bénéficie aussi du phénomène de raréfaction des actifs disponibles sur le marché français. En effet, le nombre de chambres sur le territoire est en baisse depuis 2009. Tous ces éléments ont ainsi permis le maintien d'un niveau de valorisation élevé [contactez-nous si vous souhaitez recevoir un devis pour des échantillons de transactions hôtelières sur un marché/segment/profil d'actif de votre choix, ex : luxe et palaces Paris, gros porteurs, Alpes...]. Pour terminer, il est important de noter qu'en dehors de la France et de l'Europe, d'autres zones sont intéressantes, bien qu'elles impliquent des niveaux de risques plus importants. C'est notamment le cas de l'Afrique subsaharienne, dont les taux d'occupation de l'hôtellerie de chaînes internationales progressent significativement depuis 2010. Les sous-régions dynamiques sont plus particulièrement l'Afrique occidentale, l'Afrique Australe et les Iles (Sychelles, Maurice, Cap-Vert etc.). En revanche, l'Afrique du Nord (à l'exception du Maroc) ne s'est malheureusement pas encore relevée du Printemps Arabe.

Accédez gratuitement à la suite de l'article

Créez votre compte et accédez à de nombreux contenus exclusifs

J'en profite

Déjà inscrit ?

Chargement...

Vous avez consulté 10 articles. Revenir à l'accueil ou en haut de la page.

Accéder à l'article suivant.

Inscrivez-vous pour ajouter des thèmes en favoris. Inscrivez-vous pour ajouter des catégories en favoris. Inscrivez-vous pour ajouter des articles en favoris. Connectez-vous gratuitement pour Vote pour la candidature.

Déjà inscrit ? Déjà inscrit ? Déjà inscrit ? Déjà inscrit ?