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Entretiens

Foncière des Murs augmente son capital de 300 millions d'euros

Le petit poucet devenu grand a récemment conclu un accord de rachat auprès de Starwood Capital. Pour finaliser ce rachat, il met sur le marché 11 805 788 actions pour un montant total avoisinant les 300 millions d'Euros le reste du financement étant pris en charge par la dette bancaire et la trésorerie de Foncières des Murs. Retour sur cette transaction avec Dominique Ozanne et Gaël Le Lay.

L'investisseur avait annoncé il y a quelques semaines cette transaction de 2638 chambres réparties dans 14 établissements 4 et 5 étoiles que le français rachète à Starwood capital.

Revenons sur le rachat que vous venez de réaliser au Royaume-Uni,

Nous venons d’acquérir un portefeuille d’actifs prime, avec des baux à long terme de 25 ans fermes. Constitué de 14 établissements que nous avons racheté à Starwood Capital pour 858 millions de Livres. La transaction est conclue avec l’opérateur le mieux implanté sur le milieu et haut de gamme au Royaume-Uni : InterContinental Hotel Group. Cette acquisition est en ligne avec notre stratégie de montée en gamme pour notre parc hôtelier. Nous avions d’ailleurs aussi ciblé des hôtels 4 et 5 étoiles en Espagne et en Allemagne ces deux dernières années. Nous avons une rentabilité attendue relativement élevée pour des actifs de ce type : l’accord prévoit un loyer minimum garanti de 5% sur 25 ans avec un rendement attendu post travaux de 6%. Nous avons ciblé le marché britannique pour son dynamisme. C’est une des principales destinations touristiques mondiales et donc un marché important. Nous investissons dans le haut de gamme car ces actifs bénéficient de hausse de prix moyens potentielle importante.

Après ce deal avec Starwood Capital, d’autres projets en vue avec eux ?

C’est auprès d’eux que nous avions racheté le portefeuille allemand il y a 18 mois. Nous nous connaissons donc bien et une confiance réciproque s’est installée entre nos deux sociétés.

Quels sont les opérateurs avec lesquels vous travaillez actuellement ?

Nous travaillons avec 18 opérateurs, soit 30 marques. Nous avons vocation à accompagner les opérateurs les plus profitables. De MOTEL ONE à NH en passant par Meininger, B&B, Accor, IHG avec lesquels nous travaillions déjà etc… Nous recherchons avant tout le meilleur opérateur en fonction du produit.

Notre ligne de conduite c’est la montée en gamme, toutefois nous aimons beaucoup les produits économiques hybrides ainsi que les enseignes lifestyle comme l’atteste notre dernière transaction qui va permettre à IHG de déployer son premier établissement Kimpton sur le territoire britannique. Nous regardons la performance des marques, leurs capacités à remplir l’hôtel et à générer de la marge d’EBITDA élevée.

Depuis fin 2015, vous avez lancé une stratégie offensive sur le produit hôtelier, pouvez-vous nous en redonner les contours ?

Notre stratégie a déjà évolué depuis 10 ans. Nous nous sommes adaptés à l’évolution du business model de nos clients nous avions franchis une grande étape en acceptant d’acheter les murs et les fonds de commerces. Dans le même temps nous sommes montés en gamme. Nous nous concentrons sur des actifs très attrayants pour les grands opérateurs internationaux. Nous avons un positionnement unique en Europe car nous sommes agiles, capables de nous positionner en bail, mur et fonds, gestion ou franchise. Nous cherchons à nouer des partenariats de long terme.

Nous choisissons de rester en Europe car c’est la destination où il y a le plus de croissance de flux touristiques internationaux. Avec une croissance qui oscille entre 4 et 6% par an des RevPAR. Notre taille critique en Europe avec près de 500 hôtels, soit 6,6 Milliards € d’actifs hôteliers fait que quand un opérateur veut se développer, il vient vers nous.

Quelles destinations dans votre ligne de mire ?

Nous avons vocation à consolider les marchés sur lesquels nous sommes présents l’Espagne, l’Allemagne, le Royaume-Uni) et nous regardons également d’autres marchés comme l’Italie, certains pays d’Europe de l’Est, la Scandinavie. Nous sommes un acteur définitivement européen. Nous recherchons des marchés qui sont de gros marchés hôteliers et liquides. Nous raisonnons plus en termes de villes, de grandes métropoles en évaluant leur capacité à performer.

Nous avons acquis des établissements resorts dans notre portefeuille espagnol ce qui nous permet de mieux connaître ce type de produit.

Jean-Baptiste Lemoyne a indiqué lors du dernier Global Lodging Forum son intérêt pour notre secteur et la volonté du gouvernement de s’inspirer de nos travaux, un message à lui adresser pour l’investissement touristique en France ?

Favoriser l’investissement long termes sur l’hôtellerie. Chaque année en France, il y beaucoup d’hôtels qui ferment. Il n’y a pas suffisamment d’investisseurs pour transformer ces hôtels et les reprendre en propriété. Afin de permettre le renouvellement de l’offre hôtelière en France.

Il faudrait également assouplir les réglementations ; incendie, accessibilité… qui font peser des contraintes fortes sur les hôteliers. En adoptant une approche plus pragmatique et en tenant compte de la réalité opérationnelle.

Les hôteliers en France ont des marges opérationnelles inférieures à ce que nous pouvons voir dans les autres pays. A TO et PM égaux, il y a une marge de 10 points inférieure en France vs l’Allemagne ou l’Espagne. Cette situation décourage beaucoup d’investisseurs et d’opérateurs à venir en France. Il serait donc pertinent d’améliorer la compétitivité des opérateurs français et de favoriser l’émergence d’investisseurs long terme sur l’hôtellerie en France.

Egalement il est extrêmement complexe en France de mener à bien un nouveau développement notamment à cause des recours. Bien plus complexe que dans les autres pays européens où nous travaillons, ce qui décourage beaucoup d’investisseurs et d’opérateurs à venir en France.

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