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Tendances

Dubaï démultiplie son hôtellerie

Alors qu’il s’apprête à accueillir des évènements d’envergure internationale, comme l’Exposition Universelle de 2020, l’Emirat de Dubaï prévoit de doubler sa fréquentation touristique pour accueillir plus de 20 millions de visiteurs par an, contre quelque 10 millions aujourd’hui. Pour satisfaire les besoins de cette nouvelle demande, la destination doit développer et adapter son offre en la diversifiant. Plusieurs mesures ont ainsi été mises en place pour multiplier par deux l’offre hôtelière au cours des prochaines années, en mettant notamment l’accent sur les segments économique et milieu de gamme aujourd’hui largement minoritaires sur le marché.

Chiffres Clés
  • Population : 2,06 millions d’habitants
  • Superficie : 3 885 km2
  • Nombre d’hôtels : 399
  • Nombre de chambres : 57 345
  • Fréquentation touristique : 11 millions de visiteurs en 2013

Formant avec ses six homologues l’état fédéral des Emirats Arabes Unis, Dubaï est réputé pour être un important carrefour aux portes de l’Afrique, de l’Europe et de l’Asie. S’il abrite la ville la plus importante et le premier port du pays, l’Emirat ne pèse plus que 28% de son PIB total depuis la montée en puissance de son voisin Abu Dhabi, qui représente aujourd’hui près de 60% du produit intérieur brut de la fédération. Fortement touché par la crise économique de 2008, Dubaï s’est rapidement remis du retrait massif de capitaux, de l’interruption des prêts bancaires et de l’éclatement de la bulle immobilière qu’elle avait entraînés. Alors que le mouvement avait été amplifié par la chute du cours du baril, les autorités de l’Emirat ont mis en place un processus de transformations de ses structures économiques avec comme objectif de préparer l’après pétrole et gaz naturel, dont les exportations devraient baisser et les réserves s’épuiser d’ici quelques décennies. La diversification de l’économie dubaïote s’appuie notamment sur le secteur des services : tourisme, hôtellerie, transports, commerce de détail, construction, ou encore services financiers. Le processus est aujourd’hui en marche et commence à porter ses fruits puisque l’industrie pétrolière ne représente plus que 3% à 4% du PIB de l’Emirat et son économie se base davantage sur les échanges commerciaux. Après avoir défini sa nouvelle politique économique, Dubaï souhaite maintenir sa croissance à un taux de 11% pour atteindre un PIB de 108 milliards de dollars d’ici l’année 2015 et porter le PIB par habitant à 44 000 dollars. En 2012, avec plus de 150 000 entreprises installées sur son territoire, l’Emirat était considéré comme l’économie la plus compétitive du Moyen-Orient par l’Economist Intelligent Unit, et a réalisé la meilleure performance mondiale boursière en 2013. Pour continuer sur sa lancée, la destination prévoit de devenir le premier centre mondial du tourisme de luxe et l’un des premiers pays touristiques au monde d’ici quelques années. Des évènements et des infrastructures à la hauteur des ambition touristiquesLe tourisme représente actuellement 12% à 13% des revenus de l’Emirat, hors pétrole, et ce pourcentage devrait atteindre les 20% d’ici l’année 2020. La destination est en bonne voie d’atteindre ses objectifs au vu de l’amélioration continue de sa fréquentation d’année en année. En 2013, ses elle a été en mesure d’attirer plus de 11 millions de touristes, soit une progression de 10,6% par rapport à l’an dernier. Ce sont ainsi près d’un millions de touristes supplémentaires qui ont visité la destination en 2013, confirmant sa septième place dans le classement des villes les plus visitées au monde. « Hors évènement exceptionnel, nous sommes bien partis pour atteindre nos objectifs en termes de fréquentation touristique, avec une croissance de 13% à 14% du nombre de visiteurs par an dans l’Emirat au cours des prochaines années. Les deux tiers  seront réalisés simplement grâce à la croissance démographique de nos principaux marchés émetteurs, que sont actuellement l’Arabie Saoudite, le Royaume-Uni et l’Inde. Il est important de noter que Dubaï est aujourd’hui la septième plateforme aéroportuaire au monde, et qu’il devrait rapidement faire partie des cinq premières », a déclaré Pascal Maigniez, directeur du Dubaï Department of Tourism and Commerce Marketing (DDTCM), lors d’un entretien accordé à Hospitality ON.L’importance donnée au tourisme dans la destination s’accompagne d’une politique de grands travaux, qui vise la création et la construction de nouvelles infrastructures d’accueil (aéroports, marinas, hôtels, palaces…), de transport (autoroutes, métros…) et de loisirs (parcs d’attractions, à thème et aquatiques, centres commerciaux…), pour répondre à l’accroissement attendu de la demande touristique au cours des prochaines années. Parmi les principaux chantiers en cours, Mohamed City Bin Rachid est un vaste projet qui devrait voir le jour en novembre 2018. Il regroupe notamment un parc Universal Studios, des centres commerciaux, dont le plus grand au monde, un opéra, des bureaux, ainsi qu’une centaine d’hôtels, et devrait accueillir quelque 35 millions de visiteurs cinq ans après son ouverture. Blu Water Island est une autre attraction touristique spectaculaire en cours de réalisation, qui devrait ouvrir ses portes en 2017 avec des hôtels et plusieurs infrastructures de loisirs. L’Emirat va également développer son réseau de transports, notamment par la création d’une nouvelle ligne de métro. De plus, il a récemment dévoilé le premier terminal passagers du nouvel aéroport Maktoum International, qui va encore renforcer son rôle en tant que hub aérien. Pour atteindre les objectifs fixés en termes de développement touristique, Dubaï mise avant tout sur l’accueil de grands évènements d’envergure internationale. Sur ce tableau, l’Emirat progresse à grande vitesse puisqu’il a récemment été désigné pour être l’hôte de l’Exposition Universelle de 2020, qui aura lieu pour la première fois dans cette région du monde. Le thème de la candidature de la destination, « Connecter les esprits, construire le futur », est selon Pascal Maigniez « représentatif de la population des Emirats Arabes Unis, de ses aspirations pour l’avenir, et reflète la volonté de l’Exposition Universelle de rassembler les peuples du monde entier pour partager et échanger autours de projets communs. Dubaï Expo 2020 sera une plate-forme pour la connectivité, et aura pour objectif d’aider à ouvrir la voie à de nouveaux partenariats favorables à la croissance et à la durabilité pour l’avenir ». Lorsqu’il a déposé sa candidature pour l’organisation de l’Exposition Universelle il y a deux ans, l’Emirat avait une idée en tête, celle de doubler sa fréquentation touristique annuelle pour passer de 10 millions à plus de 20 millions de visiteurs. Aujourd’hui, les autorités dubaïotes s’attendent à recevoir quelque 25 millions de visiteurs en 2020 et à tripler les revenus générés par le tourisme. « Nous n’avons pas revu à la hausse nos objectifs de croissance à la suite de l’annonce de la réussite de notre candidature, l’accueil de grands évènements faisant partie intégrante de la stratégie que nous nous sommes fixés en 2011 pour le tourisme. Nous avons également déposé une candidature pour plusieurs autres évènements d’envergure internationale et Dubaï reçoit actuellement une dizaine de grands congrès mondiaux par an. Nous prévoyons aussi de promouvoir la destination sur des marchés de niche, comme l’art, la gastronomie et le sport », explique le directeur du Dubaï Department of Tourism, Commerce and Marketing. Le pôle imaginé pour l’exposition, qui s’étendra sur l’équivalent de 900 terrains de football et qui aura vocation à rester de manière permanente, sera en partie financé par la mise en place d’une taxe sur le tourisme. Dès la fin du mois de mars 2014, les acteurs de l’industrie dubaïote devront en effet payer la Tourist Dirham, un impôt sur les nuits d’hébergement touristique (hôtels, locations de vacances, chambres d’hôtes, etc.) dont le montant sera variable en fonction du type et de la catégorie de l’établissement, soit entre 7 dirhams (près de 1,40 euros) et 20 dirhams (près de 4 euros) par personne et par nuit. L’hôtellerie au premier plan pour Expo Dubaï 2020Le parc hôtelier de Dubaï compte actuellement quelque 399 hôtels et 200 appart-hôtels, représentant respectivement plus de 57 300 et 23 600 chambres, soit un total de plus de 82 000 chambres. Les chiffres de 2001, soit 256 hôtels pour 21 400 chambres, témoignent de la vitesse à laquelle s’est développée l’offre hôtelière de la destination au cours des dernières années. Le parc dubaïote ne s’est pas uniquement renforcé en quantité mais également en qualité, avec la mise en place, début 2014, d’une nouvelle classification hôtelière en adéquation avec le développement de l’offre existante et en prévision d’une nouvelle croissance de l’industrie au cours des prochaines années. Alors que le positionnement des hôtels varie toujours d’une à cinq étoiles, le nouveau classement permet d’intégrer de nouvelles catégories référentielles comme : les hôtels économiques, longtemps exclus du système de classification par étoile en vigueur dans l’Emirat, les resorts, les chambres d’hôtes, les appartements disponibles en timeshare, les auberges de jeunesse, les locations indépendantes et les résidences universitaires. Le système intègre également un nouveau critère, nommé « accolade », qui identifie les établissements haut de gamme et luxe, mais aussi les resorts cinq étoiles qui répondent à la totalité des critères requis,  récompensés selon deux catégories : Or et Platine.
La mise en place de cette nouvelle classification reflète la volonté des autorités dubaïotes de diversifier l’offre d’hébergements touristiques de la destination, afin de répondre aux besoins d’une nouvelle demande émergente. Alors qu’il annonce une multiplication par deux de sa fréquentation touristique, Dubaï doit en effet adapter son parc hôtelier en diversifiant son offre. « Nous allons développer les infrastructures de l’Emirat, notamment en ce qui concerne l’hébergement, afin de développer une hôtellerie plus large et doubler notre capacité de chambres d’ici l’année 2020 », a déclaré Pascal Maigniez. Sur les neuf premiers mois de l’année 2013, l’Emirat a déjà vu son parc hôtelier s’agrandir avec l’ouverture de sept nouveaux établissements. Actuellement, près de 10 000 chambres sont en cours de développement, pour une ouverture prévue avant l’année 2015. Aujourd’hui, 40% des établissements de l’Emirat sont classés quatre et cinq étoiles contre seulement 10% sur les segments deux et trois étoiles. La diversification de l’offre passe alors par le développement des catégories économiques et milieu de gamme, pour lequel les autorités de Dubaï ont décidé de mettre un coup d’accélérateur afin de répondre aux besoins de sa nouvelle demande. Elles ont ainsi mis en place un allègement fiscal pour les établissements trois et quatre étoiles. Concrètement, ces derniers n’auront plus à payer l’intégralité de la Municipality Fee, une taxe de 10% prélevée sur le prix des chambres vendues. « Dubaï a mise en place une exemption de taxe municipale pour les investisseurs de l’hôtellerie milieu de gamme, une mesure valable depuis le mois de septembre et ce jusqu’en 2017 », précise le directeur du Dubaï Department of Tourism, Commerce and Marketing. Certains acteurs locaux et internationaux de l’industrie se sont déjà positionnés sur le marché de l’hôtellerie économique et milieu de gamme, à l’image du groupe Rezidor qui prévoit d’ouvrir l’hôtel Park Inn by Radisson Dubaï Al Jadaf, de 300 chambres, au cours de l’année 2015. Participant également à la diversification de l’offre de la destination, le promoteur local Emaar, déjà propriétaire de plusieurs marques de luxe, a lancé une nouvelle enseigne baptisée Dubaï Inn. Destinée au marché domestique, elle se veut être à la fois simple et élégante pour répondre aux besoins de la clientèle affaires, plus attentive à son budget hébergement après avoir subi les effets de la crise économique. Les segments haut de gamme et luxe continuent néanmoins d’attirer un nombre importants d’investisseurs internationaux, contribuant au renforcement de l’offre de l’Emirat. Mövenpick a ainsi ouvert récemment son sixième hôtel dans la destination, le Mövenpick Hotel Jumeirah Lakes Towers. IHG y a, quant à lui, développé son deuxième établissement sous enseigne InterContinental Hotels & Resorts avec la société nationale Select Group, l’InterContinental Dubaï Marina de 132 chambres. Melià Hotel International a également annoncé l’ouverture du Melià Dubaï de 164 chambres, le premier du groupe hôtelier espagnol au Moyen-Orient. Parmi les autres projets en cours, Starwood Hotels & Resorts Worldwide ouvrira trois établissements haut de gamme et luxe dans le futur complexe hôtelier Al Habtoor Palace : un W Hotel, un Westin et un St Regis, représentant à eux trois quelque 1 675 chambres. Il s’agira du premier hôtel sous enseigne St Regis sur le marché dubaïote. Initié par Al Habtoor, le développement du complexe hôtelier représente un investissement de plus de 1,3 milliards de dollars et devrait être achevé en 2015. « Au-delà des nouvelles constructions, nous souhaitons également augmenter les capacités de l’hébergement marchand dans la destination sans construire de nouvelles chambres mais en utilisant les logements existants », explique Pascal Maigniez. Pour cela, les autorités dubaïotes ont décidé ces derniers mois d’autoriser la location de courte durée entre particuliers afin de créer une nouvelle offre d’hébergement marchand.La diversification du parc d’hébergements touristique est aujourd’hui nécessaire pour l’industrie touristique dubaïote, qui s’attend à doubler sa fréquentation au cours des prochaines années. Pour rester en ligne avec ses objectifs, l’Emirat veut faire face à l’émergence d’une nouvelle demande aux besoins différents, en renforçant notamment ses capacités sur les catégories économique et milieu de gamme. Des opportunités sont alors à saisir pour les acteurs positionnés sur le segment.

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