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Dominique Ozanne dresse un portrait des investissements touristiques en France

A l’occasion de la seconde édition du Tourinvest Forum, organisé par MKG Groupe le 8 septembre dernier, Dominique Ozanne, Directeur Général des Opérations de Foncière des Régions et Directeur Général de Foncière des Murs, a dressé un portrait du contexte français actuel pour les investissements touristiques.

"Le contexte de marché n'est aujourd'hui pas réjouissant en France. Nous constatons un contraste saisissant entre le résultat des hôtels français et des hôtels à l'étranger, où nous observons une bonne phase de reprise. La France souffre en revanche en raison de sa croissance nulle, mais également de son offre qui n'a pas été assez renouvelée au cours des dernières années. Le pays est ainsi la première destination touristique en termes d'arrivées, mais la troisième en termes de dépenses des touristes. La croissance de l'Europe, notamment de l'Allemagne, est en revanche très significative. Elle se fait par le biais de la croissance des prix moyens et l'arrivée de nouvelles clientèles en provenance des pays émergents, dont la croissance devrait profiter en premier lieu au Vieux Continent. Il y a d'ailleurs un contraste saisissant entre l'évolution de l'offre globale du nombre de chambres en France qui s'est, plutôt résorbée aux cours des dix dernières années en raison de la fermeture d'hôtels indépendants, et celle des enseignes, qui à l'inverse se développe avec une amélioration de près de 10 points du taux de pénétration des chaînes sur la période. Les enseignes se développent tout en faisant évoluer leur business model : en 2005 on parlait d'asset-light, les opérateurs se développaient en externalisant les murs et en cherchant des partenaires pour le fond de commerce, et aujourd'hui on parle davantage d'asset-free, les opérateurs se développent avec des partenaires qui les accompagnent sur les murs et le fond de commerce. Le développement des enseignes est une bonne nouvelle, alors qu'elles ont les liquidités et les partenaires nécessaires pour investir dans leur parc. Par contre cela créé un décrochage entre l'offre qui a fait l'objet d'investissements et celle qui ne s'est pas renouvelée. La situation du marché parisien est très atypique. Au cours des cinq dernières années, nous avons vu arriver des fonds étrangers, moyen-orientaux, russes, américains, italiens, qui aujourd'hui possèdent les deux tiers des hôtels cinq étoiles de la capitale. Si cela montre la résilience du marché et la forte capacité de la ville à attirer les investisseurs, on n'arrive pas encore à les faire venir en région. Le schéma n'est pas le même en région, sauf dans les grandes métropoles comme Marseille et Lyon, où on constate une montée en puissance assez rapide des actifs que nous avons financés. Le marché hôtelier a évolué ces dernières années. Il y a désormais plus d'acteurs et nous constatons une forte compression des taux de capitalisation sur les murs existants. Cette compression ne touche cependant par encore les actifs en développement, et cela représente une réelle opportunité pour les investisseurs qui souhaitent se positionner sur ce créneau. Cela nécessite néanmoins une bonne connaissance du secteur et de fortes compétences en immobilier pour être capable de jauger à terme de la pertinence et de la pérennité d'un projet. Une autre des difficultés du marché consiste à anticiper les évolutions règlementaires. Il faut stabiliser la situation pour favoriser les investissements. Les mesures prises comme la hausse du taux de TVA appliqué à l'hôtellerie restauration ces cinq dernières années, pèsent sur les taux de profitabilité des opérateurs. L'un des enjeux du secteur est également le bouleversement digital avec l'arrivée de nouveaux concurrents, les problématiques de distribution et l'e-réputation. Le travail est désormais de jauger de la dépendance des opérateurs à ces acteurs. Tous ces éléments se répercutent sur les marges, qui de manière générale se compriment depuis 10 ans, étant prises en ciseaux entre la hausse des coûts et la baisse des recettes. Notre stratégie a donc évolué, compte tenu de tous ces éléments. Nous avons voulu dupliquer ce que nous faisons en France à l'étranger, tout en nous positionnant en amont de la chaîne de création de valeur. Par ailleurs, nous avons décidé de nous intéresser au fond de commerce via les contrats de gestion, pour être en mesure de proposer à nos partenaires toute la palette de contrats et tous les types de financement d'actifs."

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