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Investissements

HAF "Nous pensons que le résultat de la situation actuelle est tel qu’il y aura de nombreux hôtels qui vont sortir du marché"

Jochen Schaefer-Suren, fondateur et co-président d’IREMIS, société de gestion de placements immobiliers, était présent lors du Hospitality Asset Forum pour partager sa vision du bon développement d’une stratégie d’investissement dans cette période très difficile et trois stratégies d’investissement viables pour réussir.

Nous sommes dans un monde qui change. Ce qui est important, ce sont les changements cycliques, ceux à court terme ainsi que les autres changements. Je vais me concentrer sur ceux qui sont les plus importants parce que ce sont les changements structurels qui durent. Et tout investissement qui durera sept ou huit années au minimum, à moins que vous ne soyez un trader/trade-up, devra vivre avec ces changements qui dureront.

Quels sont les moteurs de ces changements ?

  • Le Covid, une situation exceptionnelle, il est possible que cela se reproduise mais ce n’est pas quelque chose avec lequel nous devons vivre régulièrement ;
  • Le nouvel ordre mondial, avec la guerre en Ukraine, les tensions avec la Chine et les autres tensions, tout ceci aura un impact durable ;
  • Le comportement écologique, économiser l’énergie et tous les gestes pour préserver la planète ;
  • Les impacts sur la production alimentaire, les sécheresses, les incendies et les autres troubles, l’économie dans son ensemble et le coût de tout cela qui aura un impact sur les marchés de capitaux et le financement.

Ce qui est intéressant, et à mon avis cela est vraiment structurant, c’est que beaucoup de sociétés pensent au « onshoring ». C’est l’inverse de la mondialisation et ce matin Nicolas Baverez a parlé de « déglobalisation ». Parce que cela a un effet inflationniste qui va durer et nous devons d'ores et déjà réfléchir à l’inflation dans deux ou trois ans.

Parmi les autres changements qui ont eu lieu, nous pouvons citer les inflations à long terme, les impacts sur les taux d’intérêt, les foyers, les sociétés, le budget du gouvernement, les inflations cycliques et les QE ou QT (l’opposé des politiques monétaires). Tout le monde entend parler de l’inflation. En octobre, elle a passé  la barre des 10 % au Royaume-Uni et en Europe. Les taux d’intérêt ont augmenté de 300 points de base. Aux Etats-Unis, les taux d’hypothèque étaient à 6 / 6,5 % et cela va continuer à être le cas.

L’autre point, ce sont les banques centrales. Les bilans se rétrécissent, il y a moins de liquidités sur les marchés. La Banque d’Angleterre a démarré, la BCE a restreint les prêts aux banques, et ne pas avoir assez de liquidités réduira les bilans. Tout cela va avoir un gros impact sur le financement et le refinancement.

Parlons des changements dans l’industrie hôtelière. Ici, nous avons des éléments à court terme comme plus long terme, dont les voyages. Les établissement à service complet comme limité ainsi que les hôtels économiques sont les actifs hôteliers qui ont enregistré les meilleures performances. Il faut avoir des concepts très lights pour pouvoir gérer les risques. Voici les changements qui ont eu lieu :

  • les prix moyens augmentent ;
  • les prix d’énergie ont augmenté de trois à quatre fois et cela affecte les marges.

Donc nous avons des perspectives très incertaines pour l’hôtellerie. Et l’autre point, cela a été dit par les personnes représentant les hôtels économiques. En général, ces établissements réalisent une meilleure performance lorsqu’il y a une récession. De l’autre côté, les hôtels de luxe réussissent bien parce qu’ils sont moins impactés par la crise.

Maintenant, ce qui est très intéressant, ce sont les investissements pérennes. Ils doivent être abordés, notamment les coûts et les défis de refinancement. Mon dernier fonds était de l'ordre 650 millions, les coûts moyens de la dette étaient fixes sur cinq ans. A présent, si vous allez voir des banques, on le sait tous, c’est 4, 5, 6 % selon les conditions des banques.

Comment développer une stratégie d’investissement sur le marché du capital et sur le marché du tourisme ? Il faut regarder qui sont les investisseurs. Nous nous occupons des investisseurs institutionnels mais si vous êtes exploitant ou propriétaire , vous avez une stratégie différente, une approche différente par rapport aux investisseurs institutionnels.

Moi, j’ai investi surtout pour les investisseurs institutionnels et les capitaux propres. Mais il faut établir les critères pour correspondre aux besoins de ces investisseurs avec un retour sur investissement et une bonne stratégie. Et il faut estimer les moteurs de bonheur pour atteindre ces objectifs. Il faut qu’ils existent pour assurer la qualité du revenu et la pérennité et la valeur. Et si l’on les crée, comment on les crée ? Combien cela coûte ? 

Dans 50 villes, nous nous assurons que ces villes sont des destinations attractives avant de regarder les actifs de l’industrie hôtelière. Si ces marchés ont une résilience ou un potentiel de croissance, s’ils sont en déclin dans leur cycle de vie. Par rapport aux valeurs, il faut faire la distinction entre l’industrie hôtelière et le foncier. Pour chacun d’entre eux, il faut regarder et s’assurer que les moteurs, qui sont critiques, sont mis en place. Pour chacun, nous avons identifié des mesures que nous avons mises en place, et c’est ainsi que l’on crée de la valeur.

Au niveau du terrain, nous améliorons la valeur avec la propriété et les opérations de distribution. Maintenant que nous avons identifié les caractéristiques les plus importantes, il faut voir comment nous pouvons atteindre nos objectifs d’investissement. Nous avons donc trois stratégies alternatives que nous avons développées. Auparavant, nous parlions des hôtels économiques qui sont beaucoup plus résilients pour les voyages domestiques. Les hôtels les plus exposés aux voyages internationaux sont ceux qui ont le plus souffert par rapport aux hôtels qui étaient actifs et qui ont bénéficié de la demande locale ou domestique. Et donc là, nous avons les services limités, c’est-à-dire ceux enregistrant un taux de rentabilité plus faible mais des marges plus élevées. 

Si vous signez un contrat à crédit-bail en bas de cycle, en tant qu’investisseur sur 5 ans, ce n’est pas le meilleur investissement. Il faut investir dans quelque chose d’hybride, tant que cela ne va pas contre l’investisseur, cela peut être dans votre intérêt et peut crée des partenariats. Concernant les hôtels 4/5* et les hôtels de luxe, nous pouvons faire beaucoup plus de choses pour créer de la valeur dans ces hôtels tout en réduisant la dette. Nous pouvons convertir et redévelopper les hôtels. Nous pensons que le résultat de la situation actuelle est tel qu’il y aura de nombreux hôtels qui vont sortir du marché, surtout les hôtels indépendants plus faibles, sans beaucoup d’investissement, qui ne bénéficient pas du soutien d'une grande marque. Parmi les trois stratégies alternatives que nous avons mises au point, deux sont pour les hôtels en ville, une concerne le core plus et la dernière s'intéresse à la valeur ajoutée et aux opportunités.

Nous nous concentrons sur tout ce qui se trouve dans la chaîne de valeur, tout ce qui est nécessaire et nous avons une stratégie claire sur comment réussir. Lorsque l’on regarde la valeur ajoutée et les opportunités, si vous avez des investissements, et par définition si l’on regarde les hôtels 4/5* pour les concepts de valeur ajoutée, vous n’allez pas acheter un hôtel qui a été rénové, vous aller le vendre à quelqu’un.

L’hôtel vient d’être rénové il y a deux ans, il fonctionne bien. Il faut un bon partenaire qui va convertir cet hôtel donc il faut rajouter cela à vos capacités. Vous avez besoin des capacités d’un partenaire qui va gérer tous les risques liés à cela.

L’autre point que nous avons, ce sont les stations balnéaires. En tant qu’investisseur institutionnel, durant les dernières années et à cause du rebond du voyage de loisirs, il y en a beaucoup plus que pour les voyages d’affaires, et ils sont donc plus attrayants. La question en ce qui concerne les stations, c’est que pour certaines stations la décomposition de la valeur se concentre du côté opérationnel et sur l’immobilier. Quand nous pensons à la station balnéaire, lorsque nous enlevons l’hôtel, qu’est-ce que nous avons ? Si nous avons une plage sur une île isolée, nous n’avons pas d’accès. La valeur est donc limitée. Il faut toujours être conscient de cela et il ne faut pas oublier que la fiabilité des cash-flows, des marges brutes sont des facteurs d’accès.

La longueur de la saison de cette destination particulière et la demande de loisirs, est-elle résiliente ou non ? A cause du coût de la vie, il y a une véritable question sur la demande dans le secteur des loisirs à l’avenir. Pas dans le secteur de luxe et non plus dans l’économie mais dans le moyen de gamme parce que les gens auront du mal à payer pour tout cela. Nous avons identifié différents types de stations balnéaires, il faut réfléchir à quel type de station nous examinons et où nous voulons investir. En général, nous n’avons pas de contrats de bail pour ces stations. Si quelqu’un veut vendre un crédit-bail et que le développeur en possède, vous avez un actif en dépréciation. Dans les stations, vous avez des franchises et c'est là un plus grand risque pour les investisseurs, il faut donc faire très attention.

Beaucoup d'hôtels suivent notre stratégie, c'est-à-dire quitter l’immobilier et se développer dans des villes haut de gamme où l’on peut vendre des appartements. Nous avons donc plus de liquidité grâce à cet immobilier. Cela permet de réduire son risque et vous pouvez récupérer votre investissement.

Je travaille pour Aman en tant que réviseur stratégique depuis cinq ou six ans. Ils construisent des villas et les vendent pour 5 ou 10 millions. Une fois qu’ils ont vendu ces villas, ils récupèrent leurs investissements. Lorsqu’il y a une rénovation, lorsqu’il y a la construction de résidence ou de villa, c’est-à-dire une promotion immobilière, il faut faire attention d’avoir les bons partenaires côté construction. Et c'est là que réside la valeur. 

Pour conclure, l’avenir est beau mais aujourd’hui il faut être patient pour voir la meilleure stratégie. Il y a des stratégies qui sont viables, qui fonctionnent comme vous l’avez vu mais  il faut vraiment se souvenir qu’il faut soit des corrections de marché pour réduire l’incertitude, par exemple l’inflation, les perspectives économiques, les taux d’inflation etc., ou alors vous verrez que les prix baisseront pour compenser les investisseurs du risque de prix. C’est soit l’un soit l’autre.

Il y a trois ans, j’ai vu ce qui se passait pour mon portefeuille, il y avait un cap right de 3 %. C’était incroyable ! C’est pour cela que j’ai vendu. Maintenant le marché est terminé, il est parti et il n’est plus viable étant donné l’environnement actuel. Cela prendra du temps, il y a aura aussi des hôtels qui sortiront du marché, c’est-à-dire qu’il y aura moins d’offre. Certains hôtels vont être convertis aussi. Cela sera déclenché soit par des baux opérationnels soit par un refinancement. Toutefois, il y a des problèmes de refinancement notamment avec des problèmes de gestion de capital ou des grosses rénovations. Il existe plusieurs scenarii qui peuvent être les déclencheurs. Chez IREMIS, nous sommes en train de lever des fonds justement pour saisir ces opportunités.

Plus que jamais, la vraie expertise se base sur des années. Cette expertise est essentielle pour mettre en œuvre des bonnes stratégies d’investissement qui fonctionnent et les déployer de façon efficace.

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