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Investissements

HAF " Il y a eu moins de ventes et le problème ne provient pas des acheteurs mais des vendeurs"

Valerie Schuermans, Vice-Présidente Business Development Europe occidentale et centrale de Radisson Hotel Group, et Philippe Bijaoui, directeur général France chez Christie & Co, ont discuté lors du Hospitality Asset Forum des dernières tendances d’investissements dans le secteur de l’hôtellerie, de profils d’investisseurs et de lancements de marques dans le monde post-Covid.

Philippe Bijaoui : Chez Christie&Co, nous sommes spécialisés dans l’immobilier hospitality, avec 140 hôtels vendus en 2021 et 4 000 hôtels en vente dans toute la région européenne. Nous avons une bonne vision de ce qui se passe sur le marché, mais aujourd’hui je vais éviter de faire des prévisions en 2021, pendant le même forum, nous faisions tout type de prévisions et rien ne s’est passé comme prévu. 

Pour commencer, parlons de chiffres macro, notamment le PIB en Europe. Regardez la baisse en 2020, suivie d'une petite reprise en 2022 et puis l'arrivée de l’inflation. Alors qu'elle était plutôt stable depuis 10 ans environ, elle augmente fortement d’un coup. Il y a aussi autre chose qui est intéressant, c’est le prix moyen et le RevPAR.

Nous voyons plus ou moins les mêmes tendances qui se dégagent entre l’Europe et la France. Avec des résultats supérieurs à ceux obtenus en 2019. Nous ne pouvions pas envisager cela avant. Nous avions dit en 2019 que la reprise serait en 2023/2024, alors que nous voyons que la reprise a eu lieu en 2022. Regardons ce qui ne s’est pas passé avec les transactions. Les volumes de transactions pour 2019 ne sont pas encore atteints. Il y a eu un petit rebond en 2021, mais ils ne sont jamais revenus au niveau de 2019. En 2022, le premier trimestre était plutôt bon et puis les chiffres à date nous montrent une situation étalée quand nous regardons les transactions et les investissements dans nos hôtels.

Il y a bien sûr beaucoup d’incertitudes qui planent sur l’immobilier, dont l’inflation, les taux d’intérêt et les coûts de l’énergie. Il y a eu moins de ventes et le problème ne provient pas des acheteurs mais les vendeurs. Il n’y a pas assez de vendeurs pourtant l’appétit n’a pas baissé. C’est un paradoxe ! Il y a beaucoup de vents contraires, de mauvaises nouvelles. Même lorsque les hôtels étaient vides, fermés à Paris, tous les jours on m’a appelé et on me demandait s'il y avait un hôtel à vendre dans la capitale. Comme vous pouvez le voir, l’appétit pour l’immobilier des hôtels reste élevé, alors que le nombre d’hôtels à la vente est toujours bas.

Valerie Schuermans : En ce qui concerne le fait de trouver des opportunités, nous avons été très chanceux. Au début de la pandémie, nous avons signé 150 transactions. Nous avons eu des années record au niveau des signatures. Mais nous voyons également cette tendance.

Cette tendance au niveau géographique, ce changement au niveau des produits, et il nous a fallu nous adapter pour atteindre ces résultats. Lorsque nous regardons les changements au niveau géographique, nous voyons que nous nous concentrons sur ces régions qui ont été moins impactées par les restrictions. Là où les marchés avaient eu une forte demande ou les marchés qui avaient eu une demande très équilibrée lorsqu’il s’agissait de la demande individuelle.

Du côté produit, nous avons vu qu’il y avait un appétit plus fort pour les marchés haut de gamme, les petits hôtels. Nous avons également vu les stations balénaires qui étaient plus dominantes, plus importantes. Pour répondre à ces changements en tant que société opératrice, il a fallu que nous nous ajustions parce du point de vue des transactions et du point de vue du cycle investisseur, nous avons vu ce changement et cela a été traduit dans les chiffres comme nous pouvons voir ici avec les RevPAR.

La réponse de Radisson à ces changements  s'est faite à travers le lancement de marques de conversion comme Radisson Individuals. Nous avons eu une communication très claire avec les investisseurs, les développeurs et le département de service. Nous nous sommes assurés que nous avions un package de conversion efficace au point de vue coûts pour toutes nos marques. Pour combiner ces quatre aspects, nous avons eu de la chance parce que nous avons pu continuer notre stratégie de développement en Europe.

Hospitality ON :  Avez-vous vu d’autres types d’investisseurs arriver dans l’industrie de l’hôtellerie ?

Philippe Bijaoui : Oui, il y a tous types de nouveaux investisseurs c’est vrai, mais ce sont surtout les mêmes que d’habitude. C’est plutôt rassurant d’une certaine façon. Parce que ceux qui ont de grands portefeuilles, ce qu'ils souhaitent faire avant tout, c’est les consolider. Et les autres qui viennent de rentrer dans le secteur récemment, ce qu’ils veulent, c’est gagner des parts de marché et l’efficacité compte pour eux.

La flexibilité est essentielle, étant donné le produit qu’ils recherchant. Mais aussi l’efficacité lorsqu’ils doivent refonder des pôles d’immobilier dans une région particulière. Nous avons tous été au régime pendant le Covid, maintenant tout le monde a maigri un petit peu. Et donc désormais nous pouvons faire face à toutes ces vents contraires et ces nuages dont j’ai parlé tout à l’heure (les taux d’intérêts, les coûts de l’énergie).

Hospitality ON : Avez-vous commencé à envisager des nouveaux investissements, des façons d’acheter des actifs dans l’hôtellerie ? 

Philippe Bijaoui : Nos clients, les acheteurs, ont des relations qui durent avec leurs banquiers depuis longtemps. Je ne parle pas de gros actifs, nous nous concentrons plutôt sur les mid-markets, sur des biens régionaux. Et les banquiers les suivent. Jusqu’ici, il n’y a pas eu de transaction qui se soit arrêtée, qui ait été rejetée car il n’y avait pas de ligne de crédit, pas de financement.

Les taux d’intérêt ont augmenté, les gens doivent s’adapter, le loan to value a changé, la façon de gérer la dette aussi, les emprunts par rapport aux taux d’intérêt ont changé mais les lignes de financement sont disponibles pour le marché régional moyen, qui est le plus grand marché en France.

Valerie Schuermans : Afin d'aborder certains des sujets qui deviennent très importants, nous avons dû nous concentrer sur la pérennité. Surtout dans nos contrats de crédit-bail parce que nous avons tout type de contrat et dans les crédits-bails. Nous nous concentrons vraiment sur la pérennité pour qu’il y ait plus de confort avec le marché des investisseurs pour le financement des banques et nous assurer que les règles de taxonomie sont bien respectées. C’est vraiment essentiel. Il nous a fallu nous assurer que nous répondions à ces différentes approches lorsqu’il s’agissait de créer de la valeur opérationnelle pour avoir une vision à long terme pour les opérations.

Valerie Schuermans : Nous voulions nous lancer dans la conversion, nous avons donc lancé Radisson Individuals en 2020. Nous l’avons fait pour ne pas nous concentrer sur les nouvelles constructions mais pour nous occuper des hôteliers indépendants. Radisson Individuals a été signé en France, à Bordeaux et à Paris, et les établissements vont ouvrir l’année prochaine.

Nous sommes heureux d’annoncer que nous allons arriver à Honfleur avec la conversion de la Maison de Léa, qui ouvrira au quatrième trimestre de l’année prochaine sous notre marque. C’est un très bel établissement avec 46 chambres à côté d’Honfleur. Ce n’est pas juste sur l’architecture de la marque, nous sommes passés par des normes de transformation en tant que groupe. Nous allons continuer à investir, nous avons fait énormément d’investissements pour notre infrastructure informatique et nous sommes là pour répondre à ces nouveaux besoins sur le marché de l’investissement. 

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