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Investissements

HAF "Ce segment de clientèle [loisir] a été un des grands gagnants post Covid "

Tugdual Millet, CEO Covivio Hotels et Jaume Tápies, Founding partner & CEO Bosclat Hospitality, échanges sur leur vision de l’investissement dans l’asset hôtelier en Europe. Entre opportunité et repositionnement, l’hôtellerie reste un actif attractif et rentable.

Jaume Tàpies, Boscalt Hospitality : Boscalt est né il y a 9 ans ici à Paris. J’étais à l’époque président de Relais et Châteaux et ai pris la décision de changer de cap vers l’investissement. 9 ans plus tard, nous avons levé 2 fonds et sommes en train d’en lancer un 3ème. Nos deux premiers fonds étaient des fonds value add opportunistics, le 3ème sera un fonds corpus, nous nous retrouvons donc dans certaines des stratégies exposées par Jochen Schaefer-Suren. Pour comprendre Boscalt, il faut d’abord comprendre qui sont nos investisseurs. Pour les investisseurs indépendants, type family office, il y avait une stratégie binaire, quand ils voulaient rentrer dans l’hôtellerie il leur fallait beaucoup de capitaux pour acheter un hôtel. Nous avons donc décidé de créer, avec une banque privée, un produit qui permette à des investisseurs de taille plus modeste d’accéder à une diversification d’investissement. Nous avons donc proposé un système d’investissement par produit dans une dizaine de villes européennes avec des actifs majoritairement 4* plus et 5*. Nous sommes en train de finaliser la levée de notre fonds actuel qui a commencé à investir à Londres et à Rome dans des actifs luxe ou ultra luxe. Ces clients ont des besoins très concrets liés à la fiscalité ou d’aspects plus émotionnels

Tugdual Millet Covivio Hotels : Covivio Hotels est une filiale de Covivio, spécialisée dans l’investissement hôtelier. Nous fonctionnons avec un actionnariat principalement institutionnel long terme avec l’idée de constituer un portefeuille qui soit diversifié. Une diversification géographique au Royaume-Uni et en Europe continentale (France, Allemagne, Espagne, Italie, Belgique, Pays-Bas) mais également en termes de sources de revenus. Historiquement nous investissions dans l’hôtellerie au travers du bail et nous sommes progressivement allés dans la gestion directe ce qui implique un investissement en murs et fonds. C’est une tendance qui va se poursuivre, aujourd’hui 80% de notre portefeuille est en bail (fixe ou variable) et 20% en murs et fonds. Nous souhaitons renforcer progressivement notre capacité à gérer directement les hôtels et investir dans les hôtels avec l’idée de créer de la valeur en les repositionnant suite à des travaux.

Quelle vision à moyen et long terme ?

Tugdual Millet Covivio Hotels : Nos actionnaires investisseurs ont pu évaluer la grande capacité de résistance de ce secteur immobilier. Nos investisseurs sont plutôt des investisseurs immobiliers qui ont été extrêmement rassurés, comme nous tous, par la capacité de rebond du secteur. Les mois de septembre et octobre ont également été des mois extrêmement rassurants, notamment concernant la clientèle business. Nous avons donc des investisseurs qui réaffirment leur confiance dans ce secteur. Pour autant, ce sont des investisseurs immobiliers et ils sont confrontés sur l’ensemble de leur portefeuille immobilier à un changement majeur. L’évolution des taux d’intérêts repositionne leur stratégie d’allocation d’actifs. Ces investisseurs viennent de traverser un cycle de 10 ans, qui n’a jamais été aussi long dans l’immobilier, de croissance régulière de la valeur. L’asset management venait en second temps par rapport au travail qui pouvait être fait sur les hôtels et l’immobilier en général. Avec la phase de baisse des taux, les créations de valeur étaient quasiment mécaniques. Ce sujet là s’est renversé, ils réagissent en se disant que ce n’est plus le marché qui va faire la création de valeur, ils se mettent donc en pause en termes d’investissement afin de voir ce qui va se passer. Ils vont par ailleurs concentrer leurs capacités d’investissement sur leurs hôtels. Je manque de visibilité sur le retour sur investissement pour de nouveaux hôtels, en revanche j’ai de la visibilité sur de l’investissement dans mes hôtels existants. Les investissements que nous avons pu faire ces dernières années pour faire grossir la taille du patrimoine, vont se concentrer sur nos hôtels. Nous n’avons jamais eu autant de projet d’investissements sur le portefeuille existant. Nous sommes à l’écoute de nos partenaires opérateurs en bail pour financer des travaux et éventuellement réimaginer la relation contractuelle au sein du bail. Pour les hôtels que nous avons en gestion, nous nous reposons sur les différents business cases pour voir ce que nous pouvons faire dans ce nouvel environnement. En effet les attentes de nos clients ont changé, il y a donc un certain nombre d’hôtels qu’il faut repositionner. Ce n’est pas tant une question de capacité d’investissement, aujourd’hui la situation de Covivio Hotels est extrêmement solide. Nous avons un levier de financement bas, pas d’échéance de financement et une couverture longue. Ce qui est en jeu, c’est notre capacité à nous projeter dans un début de cycle et une incertitude forte sur l’évolution des valeurs. En nous concentrant sur nos hôtels, nous capitalisons sur la meilleure garantie de ROI. Aller prendre des positions autres nécessiterait une visibilité que nous n’avons pas actuellement.

Cette stratégie pour nous c’est un changement de priorités, le portefeuille a énormément grossi au cours des 5 dernières années. Nous sommes passés de 4 à 6 milliards d’euros détenus en 5 ans. Nous renforçons nos compétences pour rentrer plus dans le produit, nous pourrons ainsi être dans l’analyse fine des concepts qui fonctionnent, des travaux nécessaires, du repositionnement y compris en termes de marque. Tout cela en conservant la volonté de créer de la valeur et de sécuriser le cashflow pour nos actionnaires, ce qui reste notre objectif prioritaire.

Jaume Tàpies, Boscalt Hospitality : Nous venons du monde hôtelier et une bonne partie de notre équipe est constituée d’hôteliers. Nous avons créé des partenariats très forts avec les opérateurs dans lesquels, même si nous travaillons avec des contrats de management, nous sommes très présents dans les opérations. Une démarche qui va du choix du concept, au développement et à la croissance. Cet aspect est étroitement accompagné par une démarche ESG qui aujourd’hui mérite des investissements importants pour réduire les coûts énergétiques et être à la pointe sur les aspects de la gouvernance et la responsabilité sociale.

Une présence large pour sécuriser la valeur

Jaume Tàpies, Boscalt Hospitality : Nous avons deux types d’investisseurs. Ceux qui aime plus le risque à qui nous proposons du opportunistic value add. Il y a aujourd’hui une opportunité qui nous semble incroyable, nous recevons depuis le mois de septembre de nombreux dossiers très intéressants à des prix très attractifs. Les valorisations ont stagné ces deux dernières années, nous arrivons donc à un moment où il sera très intéressant de rentrer dans ces investissements. Pour ce type d’investissement notre objectif est de repositionner les hôtels. Dans de nombreuses villes européennes quand on augmente la catégorie d’un hôtel, la compression du yield de sortie est importante et cela vaut vraiment la peine. Si l’on ajoute l’opportunité à la stratégie de repositionnement, c’est de notre point de vue un bon challenge.

D’un autre côté, nous travaillons avec des investisseurs long terme, qui investissent plus dans l’immobilier que dans l’hôtellerie et qui face à un problème d’inflation cherchent des solutions de placement pour passer cette période inflationniste le mieux possible. On peut rentrer dans des actifs core à des prix très intéressants, plus la catégorie est élevée, moins les clients sont impactés par l’augmentation des prix. Cette stratégie s’adresse avant tout à de petits investisseurs institutionnels ou a des grands family offices.

Quelle stratégie sur les assets loisirs ?

Jaume Tàpies, Boscalt Hospitality : Nous avons segmenté le marché des villes européennes pour maitriser au mieux ces marchés. Nous avons opté pour un segment loisirs de courte portée, un segment longue portée et ensuite les voyageurs d’affaire. Les villes européennes adressent des segments qui se différencient beaucoup. Rome accueille 80% de loisirs quant à Bruxelles ou Oslo le mix clientèle est complètement inverse avec une prépondérance de la clientèle affaires. Nous avons donc adapté notre stratégie en nous intéressant aux marchés susceptibles de se développer plus rapidement et avons commencé à investir dans ces marchés. Les autres marchés restent intéressants et nous recevons des opportunités intéressantes nous attendons de voir comment les situations évoluent avant de nous relancer sur ces marchés.

Tugdual Millet Covivio Hotels : De notre côté il y a une claire volonté de renforcer notre exposition au segment loisirs. C’est un sujet que nous regardons essentiellement au travers des destinations, la plupart des grandes villes européennes ont cette clientèle loisirs. Dans le loisir il peut y avoir du centre-ville de grande ville européenne comme du resort, ce type d’actif représente aujourd’hui un peu moins de 15% du portefeuille, nous visons 20 à 25 %. Toutefois cette classification est de plus en plus difficile à appréhender de façon précise, y compris côté opérateur avec la mixité des voyages. Le fait qu’un client business puisse prolonger en version loisirs, brouille un peu les cartes. Ce segment de clientèle a été un des grands gagnants post Covid et c’est amené à se maintenir. Dans les cibles d’investissement à l’avenir, ce sera pour nous un des grands axes. A date nous n’avons pas le profil d’actif nécessaire pour transformer le mix de notre portefeuille existant, il faudra donc que nous nous repositionnions sur le marché pour augmenter cette exposition loisirs.

Quel impact du politique sur le business ?

Tugdual Millet Covivio Hotels : Chez Covivio nous sommes très présents depuis longtemps en Italie. Malgré les évolutions successives de politique, l’attractivité du marché reste forte. Nous regardons les grandes capitales européennes, c’est notre priorité. Tous les marchés de l’Union européenne, auxquels j’ajoute le Royaume-Uni, sont relativement mûrs. Nous n’avons pas vocation à aller au-delà de ce territoire avec toutefois l’idée de renforcer notre présence en Europe du Sud indépendamment des politiques publiques qui fluctuent et qui n’ont pas un impact très mesurable sur l’attractivité de l’activité telle que nous pouvons la voir sur nos hôtels.

Jaume Tàpies, Boscalt Hospitality : De notre côté, nous essayons tous les trois mois de comparer 33 villes européennes. Nous les notons par rapport à des aspects macro, micro mais aussi les performances hôtelières et cela nous donne une visibilité sur les plus attractives à un instant T. Rarement les aspects politiques ont un impact, un contre-exemple serait Londres avec la prise de décision politique de la montée des taxes pour l’année prochaine. C’est donc plutôt la pression fiscale qui peut potentiellement avoir un impact.

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