Dans un contexte de marché hôtelier européen toujours en croissance, davantage au sud qu’au nord du continent, la division Hotels de Covivio a augmenté la valeur de son patrimoine de 1,5% et généré des revenus en hausse +7,2% à périmètre constant. Le groupe se réorganise et poursuit les arbitrages pour optimiser les rendements de ses actifs.

La totalité du patrimoine hôtelier ((283 hôtels, 39 477 chambres) est valorisé à 6 439 M€, dont 5 818 M€ pour la partie détenue par Covivio Hotels à côté de ses partenaires. Cela représente une hausse de valeur de 1,4% à périmètre constant pour un portefeuille diversifié géographiquement (12 pays), catégoriellement (2/3 en segments Eco et Midscale pour 1/3 en Upscale) et à travers les 17 opérateurs hôteliers partenaires dont Accor, Marriott, IHG, NH ou B&B. La moyenne des baux à long terme signés avec les opérateurs est de 11 ans fermes.

Cette hausse moyenne du patrimoine hôtelier est stimulée par des pointes à 2% pour les établissements en France, +4,8% en Italie et 3,4% en Espagne. D’autres pays n’ont pas eu la même tendance positive.

Le patrimoine hôtelier présente un rendement moyen hors droits de 6,1 % (+50 points de base sur un an), dont 6% sur le patrimoine en bail et 7% sur le patrimoine détenu en murs et fonds. Ce dernier chiffre justifie la réorganisation du portefeuille pour privilégier la détention murs et fonds des actifs.

Croissance des revenus : +7,2% à périmètre constant 

La bonne tenue générale du marché hôtelier, notamment grâce à la hausse des prix moyens, a permis de dégager de meilleurs revenus, en hausse de 4,1% en courant et +7,2% à périmètre constant, pour s’établir à 334,6 M€ contre 317,3 M€ au 31 décembre 2023.

Pour la part du patrimoine représentée par les hôtels en location (bail longue durée), soit 76% des revenus générés pour le groupe, les revenus sont en hausse de 31,2% pour la partie en loyers variables (22% des revenus) et de 4,3% pour la partie en loyers fixes (54% des revenus). Le tout à périmètre constant. Ce sont bien les hôtels détenus dans le Sud de l’Europe qui ont boosté les performances.

Pour la part du patrimoine représentée par les hôtels détenus murs et fonds, soit 24% des revenus générés par le groupe, la hausse est de +4,9% à périmètre constant sur un an, grâce notamment aux bonnes performances hôtelières enregistrées sur les actifs situés à Berlin et à Nice.

Croissance du résultat net récurrent de +8% en 2024

Le résultat net récurrent (EPRA Earnings) de 258,1 M€ à fin décembre 2024 (contre 238,8 M€ fin 2023) affiche une hausse de +8,1% sur un an.

L’actif net réévalué (ANR), soit la différence entre la valeur économique des actifs réels et la valeur économique des dettes réelles s’établit à 3 815 M€ contre 3 550 M€ fin 2023.

Les principaux événements de 2024

Fin novembre, le groupe a finalisé l’opération de remembrement de la propriété des murs et fonds de commerce d’hôtels détenus conjointement avec AccorInvest, pour une valeur totale d’échange de près de 800 M€. Le but de l’opération est de faire en sorte que chaque partenaire détienne désormais les murs et les fonds des actifs. L’opération a porté sur une soixantaine d’actifs avec des rachats de part et d’autre, soit de fonds de commerce soit des murs, pour restructurer les portefeuille.

Trois nouveaux financements d’un montant de 880 M€ ont été mis en place en 2024, permettant de refinancer les échéances futures. Covivio Hotels a notamment émis, en mai 2024, 500 M€ d’obligations vertes (Green bonds) de maturité 9 ans.

La dette nette de Covivio Hotels s’est réduite, à 2 119 M€ en part du groupe contre 2 260 M€ au 31 décembre 2023, pour un taux de 2,33% à fin décembre et une maturité moyenne en hausse de 1,2 an, à 4,8 ans.

Pour agir sur le marché immobilier, Covivio Hotels dispose, à fin décembre 2024, d’une liquidité (y compris lignes de crédits non tirées) d’un montant de 891 M€.

Poursuite des acquisitions, rénovations et cessions

Covivio Hotels a également acquis pour près de 81 M€ droits inclus, un hôtel de 429 chambres à Tenerife, aux Canaries, première destination touristique d’Espagne avec un taux d’occupation moyen oscillant entre 85 et 90%.

En 2024, Covivio Hotels a rénové 2 hôtels à Lille et 1 hôtel à Bruges, ainsi qu’un hôtel en bail loué à Melia, à Malaga. Ces projets représentent 458 clés, un total de travaux de 28,5 M€ et un rendement de plus de 15%.

Covivio Hotels a signé en parallèle pour 455 M€ en part du groupe (606 M€ à 100%) de nouvelles cessions : 43 actifs en France pour 333 M€, dont 31 hôtels sous enseigne Accor, 6 hôtels en Allemagne (62 M€), 4 en Pologne (34 M€),1 en Espagne (17 M€), et 1 en Belgique (9 M€). 

Les promesses ont été signées avec une marge moyenne de +4% par rapport aux valeurs d’expertise de fin 2023, reflétant le fort appétit des investisseurs pour l’hôtellerie.