Si l’investissement hôtelier apparaît plus intéressant que d’autres classes d’actifs, encore faut-il avoir les moyens de le financer. Entre fonds propres et dettes contractées l’équilibre a largement fluctué au cours des dernières décennies. La question se pose aujourd’hui de l’inversion – ou non – de la position des banques centrales, qui pilotent les taux d’intérêt, en fonction de leur perception des situations économiques.
Face à une généralisation de l’inflation, due à l’excès de liquidités déversées par les banques centrales, la réaction de ces dernier 18 mois a été de relever progressivement les taux d’intérêt pour refroidir le mouvement, au risque de générer une nouvelle phase de récession.
Cette hausse n’a pas été sans conséquences sur le paysage de l’investissement hôtelier, renchérissant l’accès aux capitaux, réduisant les taux de rendement, obligeant les acteurs encore présents à une plus grande exigence sur la qualité des dossiers. L’arbitrage entre les placements sans risques, plus attractifs en phase de hausse des taux, et les rendements potentiels sur des actifs à acquérir ou à développer a alimenté bien des réunions stratégiques et pesé sur les volumes. La défaillance de quelques grandes institutions bancaires américaines l’an passé n’a pas contribué à rassurer les investisseurs.
La faiblesse du levier de la dette a largement freiné les transactions
Les banques prêteuses, étroitement surveillées par les autorités de régulation des marchés financiers, se sont montrées plus attentistes. Il fallait vraiment les convaincre de la qualité du risque et des porteurs de projets. La faiblesse du levier de la dette a largement freiné les transactions, même si le relais a été en partie assuré par les compagnies d’assurance ou les fonds d’investissement prêts à saisir les opportunités.
L’ingénierie financière a été mise à contribution avec des montages plus complexes et hybrides, associant reprise de dettes, dette mezzanine en complément de dette sénior. Par ailleurs, la pression a été mise sur les détenteurs d’actifs en cours de cession pour « rendre la fiancée plus attractive » : réduire les coûts opérationnels, stimuler les revenus, baisser la valeur de cession. Autant de conditions qui ont contribué aussi à réduire le nombre de deals signés, d’autant que les détenteurs d’actifs ne pouvaient accepter de gaité de cœur des moins-values...
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