Face aux stratégies très différentes adoptées par les fonds d’investissement du secteur immobilier, il est nécessaire de pouvoir garder une certaine flexibilité dans la gestion de ses actifs. Une stratégie « Smart » permettra de générer de nouveaux revenus, tout en conservant la possibilité de réinternaliser l’actif à terme.
En parallèle aux opérations de Sale & Leaseback classiques, on voit émerger de nouvelles stratégies de gestion des actifs au cours de leur cycle de vie.
Dans le cadre de leur développement, les opérateurs ont un besoin constant d’apports en capitaux. Pour lever ces fonds, plusieurs options se présentent : dette, crédit-bail ou création d’une foncière avec un actionnaire. Ce dernier peut être majoritaire et prendra momentanément le contrôle de l’actif. Une stratégie smart conduira l’opérateur à récupérer ce contrôle, après avoir généré suffisamment de revenus.
Selon Julien Choppin, Directeur Général de Clearwater International, les opérations Sale & Leaseback traditionnelles sont problématiques car l’investisseur immobilier peut changer : « on a une vocation à faire tourner les actifs et il est possible que le partenaire le jour J ne soit pas le même dans quelques années ».
Toutefois, certains actifs peuvent être stratégiques, à l’image de l’hôtellerie de plein-air, dont le foncier se raréfie et dont la localisation est indissociable de l’activité commerciale. Dans ce cas, une perte de contrôle ou une vente est à éviter et il est alors primordial de pouvoir conserver une part minoritaire au sein l’actif, dans l’optique de récupérer son contrôle. Une stratégique « smart » permet ainsi d’avoir des options de rachat sur l’actif, afin de le réinternaliser à une valeur de marché ou dans une logique de rendement garanti pour l’investisseur immobilier.
Une stratégie de Sale & Leaseback 2.0 permet de « maximiser le cash que je vais ressortir de l’opération tout en ayant la possibilité de garder le contrôle de l’actif », concluent Julien Choppin et Thomas Gaucher.
