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Dubaï : Tempête sur du sable

Les rêves de grandeur de Dubaï se sont-ils évanouis avec l'annonce du rééchelonnement des dettes du conglomérat Dubai World ? Rien n'est moins sûr, même si l'éclatement de la bulle immobilière a sonné le glas de la démesure. De nombreux projets pharaoniques, qui devaient soutenir l'expansion touristique de l'émirat, seront largement retardés, voire annulés. Pourtant, pour les hôteliers déjà installés, ces nouvelles sont presque positives, car synonymes d'un retour à un développement moins effréné. Et, même en baisse, les résultats hôteliers restent parmi les plus élevés au monde.

Un grain de sable s’est glissé dans les rouages de la machine Dubai Inc. Mais ce grain de sable est de taille : 59 milliards de dollars ! Le 25 novembre dernier, l’annonce du rééchelonnement des dettes du conglomérat Dubai World et de sa filiale immobilière Nakheel a fait l’effet d’une bombe. Et oui, même un émirat du Golfe peut connaître des problèmes de trésorerie… Depuis le début du millénaire, depuis que Dubaï avait axé sa stratégie de développement sur les services et le tourisme pour compenser ses faibles revenus pétroliers, les observateurs s’étaient habitués à découvrir les projets toujours plus démentiels imaginés par la famille Al Malktoum. Mais, derrière les regards admiratifs, se cachaient aussi les interrogations parfois narquoises de ceux qui prédisaient la chute d’un petit Etat qui voulait aller trop vite, trop haut.Comme l’ensemble de la ville, les résultats hôteliers, stratosphériques pendant plusieurs années, sont eux aussi revenus à plus de mesure. “Je peux vous confirmer que, malgré la baisse du RevPAR, Jumeirah continue d’être très profitable”, souligne Robert Kunkler. Et, malgré les problèmes actuels, plusieurs observateurs parient sur un futur peut-être moins clinquant mais toujours brillant pour la destination, à l’image de Jean-Gabriel Pérès, le CEO de Mövenpick. “L’émirat est devenu une des destinations les plus populaires et les plus recherchées avec des équipements exceptionnels, une hôtellerie de très haut niveau et un calendrier d’événements sportifs et de spectacles à l’année”, décrit Robert Kunkler. En parallèle, le segment Affaires est soutenu par plusieurs joyaux économiques comme le port de fret de Djebel Ali ou son aéroport, parmi les plus importants au monde, et une place financière en expansion, en tout cas jusqu’aux récents événements. Ces fondamentaux solides devraient permettre de surpasser les difficultés, d’autant plus que les acteurs touristiques locaux - le DTCM, la compagnie Emirates et les hôteliers comme Jumeirah en tête - coopèrent étroitement pour stimuler la fréquentation.Le monde a découvert - ou feint de découvrir - l’étendue de la spéculation immobilière qui sévissait dans l’émirat. Promoteurs et banques ont longtemps accepté de jouer un jeu dangereux, motivés par de jolis retours sur investissement. “La bulle spéculative a atteint un niveau assez spectaculaire car les rendements ont été incroyables depuis que le droit de propriété a été introduit à Dubaï, il y a une dizaine d’années”, concède Pascal Maigniez, directeur France et Benelux du Dubai Department of Tourism & Commerce Marketing (DTCM). Les acheteurs se sont longtemps frotté les mains en achetant des actifs sur plan et en les revendant rapidement tout en réalisant une belle plus-value. Une propriété pouvait changer plusieurs fois de mains avant même que la construction débute, poussant toujours plus en avant le lancement de nouveaux projets.Avec l’éclatement de la bulle immobilière, avant même le début de la crise financière, ce système a pris fin avec fracas. Le retour sur terre est brutal. “Les investisseurs vont devoir réviser leurs prétentions à la baisse. Les rendements ne seront plus jamais les mêmes que ce qu’ils ont été”, prévient Pascal Maigniez. Le prix du foncier subit aujourd’hui une sévère correction, de l’ordre de -40%. Est-ce pour autant la fin d’un rêve pour Dubaï ? L’émirat doit-il renoncer à devenir une plaque tournante de l’économie mondiale ? Le représentant du DTCM tempère l’emballement médiatique qui a déjà condamné la locomotive du Moyen-Orient : “il y a une exagération certaine, mais compréhensible, car la communication a été mauvaise. Le moratoire a été annoncé sans donner beaucoup d’informations aux médias et à la veille de jours fériés, ce qui a accru la fébrilité des marchés. Mais il faut resituer le problème. Ce n’est que l’étalement d’un prêt et Dubai World n’est pas l’Etat dubaïote”.La faillite n’est pas à l’ordre du jour. Assis sur ses immenses réserves de pétrole, Abu Dhabi s’est portée au secours de sa “cigale” voisine, écartant la possibilité d’un effondrement de ce cousin turbulent, mais stratégique. Et, pour Dubai World, l’heure est à l’assainissement. Le conglomérat s’est engagé dans une phase de restructuration pour faire face à ses obligations et se recentrer sur le futur de l’émirat. Ce qui devrait entraîner la vente de nombreux actifs non stratégiques, principalement détenus à l’étranger.Mais quelles seront les conséquences de cette crise sur le long terme ? L’image d’infaillibilité de Dubaï en a pris un coup, mais a contrario, le marché immobilier va s'assainir, même s’il risque d’être durablement affecté par la crise actuelle. Ce qui pourrait, par ricochets, avoir des conséquences sur l’essor touristique de l’émirat. En effet, plusieurs grands projets qui soutenaient la vision d’ensemble sont suspendus, voire remis en question. En février 2009, la banque HSBC avait recensé une soixantaine de projets immobiliers en difficulté au Moyen-Orient, la plupart à Dubaï.Il est difficile d’établir un diagnostic précis de ceux qui feront les frais de ce retour à plus de mesure. Cependant, le parc de loisirs Falcon City of Wonders et Jumeirah Gardens, la ville nouvelle entre Dubaï et Abu Dhabi, semblent avoir été définitivement rayés de la liste et The Universe, les îles en forme de soleil qui devaient compléter l’archipel artificiel The World, est tout aussi incertain. D’autres sont au point mort. L’île Palm Deira - imaginée plus grande que Paris et Manhattan - est encore à l’état de chimère et, sur Palm Jebel Ali, les travaux de terrassement ont été achevés, mais cette seconde île n’a pas encore vu pousser le moindre immeuble. Le projet Mina Rashid de réaménagement du port de Dubaï en marina ou encore le complexe Bawadi ($27 milliards d’investissements) sont eux aussi en suspens. Ce boulevard de 10 km de long devait être la plus grande zone touristique du monde avec 50 hôtels et 30 000 chambres. Autre attraction touristique majeure, Dubailand, est aujourd’hui à l’arrêt. La future zone de loisirs grande comme deux fois Disneyland devait accueillir plusieurs complexes dédiés à différents sports, plusieurs parcs d’attractions, un golf Tiger Woods, des studios Universal Dubai… Une pléiade d’hôtels devait s’intégrer dans tous ces projets et il est probable que nombre d’entre eux ne voient jamais le jour. A Bawadi, le Desert Gate Hotels & Towers, un 5* de 800 chambres, a été annulé et l’Asia Asia - un développement 5* de $3,3 milliards pour 6 500 chambres - est en suspens. Cas symptomatique des difficultés actuelles : celui du W Dubai Festival City, un projet du développeur immobilier Al Futtaim. Son ouverture était prévue initialement en 2008, puis a été repoussée une première fois à juin 2010, puis à 2013. Pour finir, comme son ex-futur voisin le Four Seasons Dubai Festival City, cet hôtel n’est plus visible sur les radars du groupe hôtelier.Pour les chantiers déjà lancés, les retards s’accumulent. Jusqu’à un temps récent, la ville pouvait s’enorgueillir de concentrer sur ses terres le sixième de toutes les grues géantes du monde. Moins de financement, moins d’ouvriers : un certain nombre de chantiers sont aujourd’hui à l’arrêt. Sur Palm Jumeirah, la construction de la Trump International Hotel & Tower a été suspendue par Nakheel dès la fin 2008 pour cause de crise financière. Pourtant, le représentant du DTCM garde confiance : “tout ce qui a été lancé sera achevé. Dubailand mettra peut-être plus de 20 ans pour être achevé, mais il sortira de terre”.Car, si l’émirat subit un sérieux coup d’arrêt, la vie de la destination ne s’est pas arrêtée brutalement. Plusieurs projets vont prochainement arriver à leur terme. Après l’ouverture très médiatique du méga-resort Atlantis de Sol Kerzner en novembre 2008, ce mois de janvier verra l’inauguration de Burj Dubai, la plus haute tour du monde. Celle-ci accueillera en son sein le premier Armani Hotel à partir de mars prochain. L’arrivée d’une autre griffe est en bonne voie et le Palazzo Versace est toujours attendu pour fin 2010-début 2011, époque qui verra également l’inauguration des Jumeirah Business Bay Hotel et Jumeirah Al Fattan Palm Resort.Pour les hôteliers en place, un rythme d’ouvertures plus ralenti, en particulier sur un segment luxe particulièrement fourni, n’est pas une si mauvaise nouvelle. Il va limiter la pression sur un marché affecté depuis plusieurs mois. La fréquentation s’effrite depuis la fin 2007, rejointe sur la pente descendante par le prix moyen à la fin de l’été 2008. Depuis, les prix ne cessent de dégringoler. Sur les douze derniers mois, ceux-ci ont enregistré une chute de 21,4 %. “Face à la situation économique mondiale, nos hôtels ont offert des promotions ciblées qui ont toutes reçu une réponse très positive de nos clients”, explique Robert Kunkler, le VP des opérations du groupe Jumeirah pour Dubaï et sa région. Cependant, si la fréquentation est en repli de 6,3 pts sur la même période, elle n’en reste pas moins à des niveaux très élevés, à 75,3% pour Dubaï et plus encore pour Jumeirah Beach. Des TO dont beaucoup d’hôteliers rêveraient en cette période. Les autorités locales voient même un intérêt à la baisse tarifaire : elle va permettre d’élargir la clientèle et de rendre la destination moins élitiste.Comme l’ensemble de la ville, les résultats hôteliers, stratosphériques pendant plusieurs années, sont eux aussi revenus à plus de mesure. “Je peux vous confirmer que, malgré la baisse du RevPAR, Jumeirah continue d’être très profitable”, souligne Robert Kunkler. Et, malgré les problèmes actuels, plusieurs observateurs parient sur un futur peut-être moins clinquant mais toujours brillant pour la destination, à l’image de Jean-Gabriel Pérès, le CEO de Mövenpick. “L’émirat est devenu une des destinations les plus populaires et les plus recherchées avec des équipements exceptionnels, une hôtellerie de très haut niveau et un calendrier d’événements sportifs et de spectacles à l’année”, décrit Robert Kunkler. En parallèle, le segment Affaires est soutenu par plusieurs joyaux économiques comme le port de fret de Djebel Ali ou son aéroport, parmi les plus importants au monde, et une place financière en expansion, en tout cas jusqu’aux récents événements. Ces fondamentaux solides devraient permettre de surpasser les difficultés, d’autant plus que les acteurs touristiques locaux - le DTCM, la compagnie Emirates et les hôteliers comme Jumeirah en tête - coopèrent étroitement pour stimuler la fréquentation.

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