Intervention de Raphaël Héron, Senior Investment Manager Offices, Hotels and Mixed-use Projects Europe - Unibail-Rodamco-Westfield, au Paris Asset Forum >hospitality.
Nous sommes particulièrement connus pour nos centres commerciaux, qui représentent plus de 85% en valeurs de notre portefeuille. Mais Unibail-Rodamco-Westfield c’est aussi une activité hôtels et bureaux, principalement concentrés en Ile-de-France aujourd’hui, pour environ 7% en valeur de notre portefeuille. Nous sommes présents dans 12 pays.
Il y a deux choses à retenir dans l’historique de notre groupe. Il y a ce qui s’est passé l’année dernière, avec la fusion entre Unibail-Rodamco, pour la présence européenne, et Westfield, pour les activités américaines et anglaises, afin de créer l’un des leaders mondiaux de l’immobilier commercial aujourd’hui. L’autre chose à retenir, et c’est qui nous occupe aujourd’hui, est la décision qui a été prise d’accroître nos efforts de densification de nos fonciers existants, et de développement de projets mixtes.
Notre pipeline de développement représente un volume de plus de 10 milliards d’euros aujourd’hui, qui comprend déjà un certain nombre de projets mixtes, et un certain nombre de développement hôtelier. Dans les livraisons qui vont intervenir dans les prochaines années, il y a par exemple la rénovation de l’hôtel Pullman (un des trois plus grands hôtels de Paris, avec près de 1000 chambres), mais aussi le projet de Hambourg (comprend un peu plus de 800 clés répartis entre trois hôtels de positionnement différent), le projet des tours Sisters à La Défense (comprend un hotel que nous avons signé l’année dernière avec le groupe Radisson pour en faire un Radisson Collection d’un peu plus de 300 clés), et un appel d’offre qui est en cours en ce moment sur l’hôtel de la tour Triangle pour un peu plus de 125 clés.
Où en sommes-nous aujourd’hui sur le développement de nos projets mixtes ? Tout d’abord, nous avons un projet qui va être livré l’année prochaine : le projet des ateliers Gaité, avec la rénovation de l’hôtel Pullman (près de 1000 clés), mais c’est aussi – et c’est là où nous voyons l’ambition que nous portons pour des projets mixtes – des bureaux pour à peu près 13 000 m² (nous avons signé un bail l’année dernière avec Wojo), ainsi que 30 000 m² de retail (qui créé la destination de cet îlot à côté de Montparnasse) et 60 appartements.
Un autre projet que nous avons est le projet de Hambourg, Überseequartier. C’est l’un de nos trois plus gros projets de développement aujourd’hui. Le chantier a déjà été lancé. La grande majorité des permis de construire a été obtenu. C’est environ 100 000 m² de retail, si on prend en compte le retail traditionnel, les offres de loisirs et de F&B que nous mettons en place dans ce projet. Il y également trois hôtels, qui sont une partie très importante de ce projet, et environ 50 000 m² de bureaux. Il y a aussi une composante résidentielle assez forte, dont nous allons laisser le développement à des tiers pour la grande majorité d’entre eux.
Les tours Sisters, avec la tour triangle, sont de bons exemples de synergies que l’on voit dans l’alliance des bureaux et des hôtels. Les tours Sisters, c’est 70 000 m² de bureaux, environ, et 90 000 m² au total, avec un Radisson Collection de 300 clés (livraison prévue en 2023). Il y a des bonnes nouvelles sur ce projet, puisque les recours que nous avons eu ont été rejeté en premières instances. Puis il y a la tour Triangle, qui vit un peu le même scénario, pour un horizon de livraison un peu plus lointain. Nous sommes en cours de finalisation d’appel d’offre sur ce projet, qui représente environ 125 clés au milieu de cet actif, qui comprend essentiellement des bureaux, mais pas uniquement, avec notamment certains espaces qui seront ouverts au public.
Pour donner une idée de notre ambition sur les projets mixtes, il y a un projet qui est au sud de Londres, à Croydon, dans lequel nous avons, en partenariat avec Amerson, un centre commercial, qui est vieillissant. Nous sommes ainsi en réflexion pour restructurer ce quartier, puisqu’il s’agit réellement d’un quartier dans ce cas précis, avec les questions que nous nous posons sur ces projets mixtes ambitieux : quelle est la place de l’hôtellerie ? quelle est la place des bureaux ? comment les dimensionner ? comment les positionner ? etc. Là-dessus nous imaginons développer un hôtel de 300 clés au centre de ce nouveau quartier, mais c’est encore en réflexion.
Dans nos chiffres 2018, vous pouvez voir que nous sommes déjà dans cette amorce de transformation. Nous passons d’un acteur pur player retail à un acteur qui diversifie ses activités. Nous allons de plus en plus vers la mixité d’usage, puisque dans notre pipeline de projet en 2018, nous avons plus de 50% qui n’est pas du retail au sens pur du terme, avec, notamment, plus de 350 000 m² de bureaux, et plus de 130 000 m² d’hôtels. En plus de ce pipeline, qui est vraiment l’existant, nous avons fait une revue systématique de notre portefeuille retail, pour voir sur quel site il pouvait être pertinent de densifier avec l’apport d’autres composantes, d’autres classes d’actif, que ce soit des bureaux, des hôtels, du résidentiel (sur lequel nous avons une réflexion de plus en plus intense) … Nous avons ainsi identifié un potentiel additionnel à la pipeline, qui représente au total un peu plus de 2 millions m² en long-terme, même si les échéances sont variées. Nous avons notamment une composante hôtelière forte, avec un peu plus de 300 clés qui ont été identifiées comme potentiel additionnel de développement.
Il y a trois raisons principales qui nous ont poussés à nous poser toutes ces questions : il y en a deux qui font partie d’un contexte favorable globale, et l’une qui est plus propre à la qualité de nos actifs et à notre groupe. Les deux premières raisons sont l’évolution des mindsets à tous les niveaux, puisque nous remarquons que la mixité d’usage est demandée depuis les utilisateurs de nos actifs jusqu’aux investisseurs, en passant par les pouvoir publics, qui portent de plus en plus favorablement ce genre de projets ; et la conviction que nous avons que l’intensification des usages au sein d’un même foncier, d’une même parcelle, a un sens particulièrement intéressant. Les synergies entre les actifs, la puissance des destinations que l’on peut créer en s’appuyant sur nos destinations de commerce, de loisirs, donne un sens particulièrement intéressant à développer des hôtels, des bureaux et d’autres classes d’actifs en lien avec cette destination. La troisième raison, qui nous est plus propre, c’est le changement de contexte d’un grand nombre de nos actifs retail aujourd’hui. Ce changement de contexte est souvent lié au fait que les actifs, qui étaient plutôt de périphérie, deviennent plutôt des actifs qui font partie intégrante des villes voire des centres-villes, sur lesquels les transports en commun se sont installés ou améliorés, et sur lesquels le sens de développer d’autres classes d’actif est particulièrement important et pertinent.
Pour illustrer cela, il y a l’exemple d’un actif à Copenhague, qui s’appelle Fisketorvet. Il est maintenant dans le centre-ville de Copenhague, mais lors de son développement, il était à la périphérie. Après l’étude systématique de nos actifs, nous avons décidé de projeter un certain nombre de développement : un hôtel de plus de 260 clés (pour lequel nous sommes en finalisation d’appel d’offre), et des bureaux (d’une surface d’environ 20 000 m²), en même temps un agrandissement, une extension du retail. Cet exemple illustre assez bien notre stratégie de densification. En 2002, les alentours du centre-commercial étaient relativement peu développés. Aujourd’hui, nous avons déjà un certain développement, avec beaucoup de tertiaire, mais également du résidentiel. Pour le futur, encore d’autres développements sont prévus dans un nouveau quartier, avec du résidentiel, du bureau, etc. qui rendent le lieu beaucoup plus pertinent par rapport à ce qu’il était en 2002, notamment grâce à l’arrivée du métro dans les prochaines années. C’est donc un tout autre contexte. C’est une situation que nous retrouvons pour un certain nombre de nos actifs.
Quelle taille des hôtels dans ces projets mixtes, et particulièrement dans ces projets de densification ? Nous ne sommes pas encore un des gros acteurs hôteliers. Nous avons 456 clés en standing, et un peu plus de 2000 clés dans le pipeline de projets. Nous sommes sous appel d’offre pour 1329 clés, et nous avons identifié dans le potentiel de développement un peu plus de 3000 clés. Nous allons dons passer dans les prochaines années de 450 - 1500 clés (si on inclut le projet Gaité, dont l’hôtel était déjà existant) à un peu plus de 6500 clés à terme.
Quelle importance des hôtels dans nos actifs ? C’est la même réponse à la question du « pourquoi développer des projets mixtes ? ». Les hôtels vont bénéficier de la transformation de nos actifs, des destinations qui constituent, nos centres commerciaux et les quartiers de ville qu’on développe sur des projets comme celui de Copenhague. Les hôtels ont un sens économique qui correspond à nos attentes lorsque la localisation est bien choisie et que le marché s’y prête.
Quelle est notre stratégie ? Pour vous donner quelques critères pour nos développements hôteliers, c’est tout d’abord du au cas par cas, ce n’est pas systématique. Nous n’allons pas acquérir des projets hôteliers stand-alone mais seulement dans un contexte de projet mixte. Il faut ensuite que le volume soit suffisant. Aussi nos actifs sont toujours localisés dans des très grandes villes, et c’est très pertinent, lorsque les communications s’y prêtent, qu’il y a des bureaux à côté, etc., d’aller développer ces hôtels. Nous allons développer des hôtels de plus de 100 clés lorsque les conditions sont réunies, en partie intégrante de projet mixte.
Nous sommes capables de faire du bail, du contrat de management, même si nous avons quelques contraintes sur le contrat de management notamment en termes de revenue garanti et en termes de portage salariés. En termes de stratégie de cession, c’est aussi du cas par cas, ça va dépendre de l’imbrication avec le projet, mais globalement sur les hôtels, nous ne sommes pas sur une classe d’actif que nous allons vouloir conserver sur le très long terme comme le retail. Nous allons donc faire des arbitrages dans les années qui vont suivre la livraison.
Par conséquent, il faut retenir le volume de pipeline, la transformation qui a déjà été amorcée dans le pipeline existant, et qui va continuer dans le cadre de notre stratégie de densification. Cette stratégie de densification s’appuie sur le retail, qui créé la destination et est ainsi vraiment utilisé comme le catalyseur de ces projets. Pour finir, les hôtels font partie intégrante de notre réflexion sur ces projets, et correspondent parfaitement à la vision que nous avons des synergies que l’on peut créé dans de tels projets entre les différentes classes d’actif.
