Il faut rajouter un nouveau mot à la longue liste des concepts d’hébergements marchands auxquels la crise sanitaire a donné un coup de boost. Le Flex Living ou location meublée de moyenne durée s’installe bien à côté des autres et génère tout un nouvel écosystème.
La location meublée de moins de 8 mois - appelez-là Flex Living pour être dans l’air du temps - existe depuis longtemps, mais elle était pratiquée par les acteurs traditionnels de l’immobilier sans forcément être « marketée » plus que cela.
Le changement de comportement essentiellement des voyageurs d’affaires, issu de la crise sanitaire, a ouvert de nouveaux pans d’activité pour des clients nomades qui déplacent leur lieu de vie au gré des contrats, des missions ou des envies.
En y ajoutant, les stagiaires de longue durée, les salariés en période d’essai, les cadres en formation, c’est un marché en forte évolution qui intéresse les groupes établis pour leur proposer une solution sésuisante ou les nouveaux acteurs qui ont monté leurs plateformes de mise en relation.
Le Royaume-Uni, la France et l’Espagne sont sur le podium des pays où le Flex Living se développe le plus, suivi rapidement par l’Allemagne et le Benelux. Des acteurs locaux s’y sont développés, avec chacun la volonté d’exporter leur savoir-faire et leur réseau au niveau européen.
Les pionniers britanniques lorgnent sur le reste de l'Europe
Dans cette nouvelle approche du maché, au Royaume-Uni, la société Flex Living https://www.theflexliving.com fait figure de pionnier, installée depuis 2019. Les deux fondateurs Michael Buggy et Raouf Yousfi racontent : « Tout a commencé par un café dans une rue pavée surplombant le Tower Bridge de Londres... Nous discutions de tous nos collègues qui se déplacent régulièrement pour de longues périodes en devant trouver des solutions, insatisfaisantes pour se sentir chez soi, même pour quelques mois ».
Ils y voient un business à créer en associant la disponibilité d’appartements meublés pour des périodes allant d’un mois à moins d’un an et les besoins d’une communauté des voyageurs en quête d’un vrai logement temporaire. Ce sera Flex Living, aujourd’hui leader au Royaume-Uni et déjà présent en France, à Alger et à Dubaï.
L'Espagne fait figure d'eldorado pour les investisseurs qui débloquent des centaines de millions
L’Espagne a assez vite connu un développement de la formule Flex Living, porté par des investisseurs immobiliers qui se sont associés des gestionnaires de sites et des plateformes de distribution.
Le cabinet John Lang Lasalle y a identifié pour près de 600 millions d’euros d’investissements cumulés depuis moins de 5 ans. Et le mouvement est en pleine accélération. Déjà à la tête du plus grand portefeuille de sites, le groupe Greystar ne cesse de réaliser des acquisitions et a prévu 500 millions de nouveaux investissements sur 2024 dans les grandes métropoles espagnoles. Il a créé Be Casa, sa propre société de services, qui assure la gestion des opérations.
Son grand rival local, Stoneshield, fondé par Felipe Morenés et Juan Pepa, annonce aussi 500 millions d’euros d’investissement rien qu’à Madrid pour construire 3.500 logements disponible en flex Living.
D’autres investisseurs accompagnent aussi le développement comme Bain Capital ou Kora Living, qui ont des milliers de lits en gestation dans leurs cartons, en plus des portefeuilles déjà opérationnels.
Wunderflats, la start-up allemande affiche de grandes ambitions
En Allemagne, le marché a été saisi à pleine main par Wunderflats, créé en 2015 par deux start-upers également business angels, Jan Hase, CEO, et Arkadi Jampolski, managing director. Avec 50 000 adresses disponibles en moins de 8 ans, ils se sont frayés un chemin en tête des plateformes de mise en relation sur un marché déjà occupé depuis 2009 par des « vétérans » comme HousingAnywhere ou Spotahome, et face à de nouveaux rivaux à l’appétit aiguisé depuis la Covid comme Kummuni ou Breeze Venture.
Wunderflats est désormais installé en France depuis 2022 avec une filiale qui revendique déjà 7 000 appartements en portefeuille, essentiellement en région parisienne, et qui affiche l’ambition de couvrir l’intégralité des grandes métropoles régionales avant la fin 2024 avec une offre au moins doublée.
Cette filiale a face à elle, les émanations des autres sociétés du secteur comme FlexLiving ou WeekAway. Chacun cultive un modèle qui doit séduire les propriétaires pour qu’ils leur confient leurs biens. L’essentiel de la rémunération des plateformes provient soit d’un système d’abonnement payé par les utilisateurs qui ont accès à un choix plus ou moins vaste ; soit d’une commission prélevée pour une grande part sur le locataire et minoritairement sur le propriétaire (6 à 7% du loyer sur la période pour un particulier non soumis à la TVA.
La gamme des services évolue aussi, de la simple mise en relation entre propriétaire et locataire temporaire à un véritable service de conciergerie en passant par le ménage et les travaux d’entretien qui maintiennent la qualité du bien loué.
Une alliance objective avec l'hôtellerie plus classique
Dans le débat qui anime les élus locaux et les syndicats professionnels, les tenants du Flex Living se disent sereins et veulent faire entendre leur voix comme une formule complémentaire qui ne gêne ni les hôteliers ni les tenants de la location saisonnière de courte durée.
Les appartements meublés disponibles sont loués au minimum un mois et au maximum huit mois, pour entrer dans la législation française. Pour Gabriel Brueser, le patron France de Wunderflats, il est même plutôt question d’aller se présenter aux groupes hôteliers classiques, qui peuvent trouver intéressant de s’associer à une plateforme qui offre des locations de moyenne durée, complémentaire de leur offre pour des clients qui ne comptent pas s’installer des mois à l’hôtel.
Les tarifs à la location mensuelle sont largement au-dessus de la location longue durée mais plus intéressants qu’un multiple du tarif Airbnb à la journée : selon la localisation, plus de 1 000 euros pour un petit studio à plus de 2 500 euros pour un deux pièces et plus de 4 000 euros pour un trois pièces. Mais la gestion administrative est simplifiée et l’appartement est prêt à être habité dans un beau quartier.
La crise sanitaire a accéléré des changements de pratiques et susciter de nouveaux besoins pour les travailleurs nomades. Le monde l’hospitalité sait susciter de nouvelles vocations d’entrepreneurs pour s’adapter à ces changements en créant de nouveaux concepts ou en actualisant des formules déjà anciennes. Le Flex Living est de celle-là et n’a pas fini de se développer à côté du coliving, coworking, de l’hybridation et des tiers-lieux.