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Investissements

L’avenir est dans la mixité

Hôtels, appartements ou condos, bureaux, espaces de loisirs ou commerciaux : les complexes multifonctions ont le vent en poupe. Si ces concepts existent déjà de longue date, ils font aujourd’hui partie d’une stratégie globale afin d’optimiser le retour sur investissement de chacun des éléments du puzzle.

Le Ritz-Carlton de Shenzhen en Chine ; le Westin d’Annapolis aux Etats-Unis ou le Jurys de Milton Keynes, dans la banlieue de Londres, présentent tous au moins un point commun : tous vont faire partie d’un complexe multifonction. Aregarder les prochaines d’ouverture des groupes hôteliers, cette tendance pourrait s’apparenter à une lame de fond. L’hôtel n’est plus une construction à vocation unique. Il s’inscrit aujourd’hui dans un projet immobilier global. Dernier exemple en date : Shangri-La va faire une entrée remarquée sur le marché londonien en 2009 dans la London Bridge Tower. Egalement surnommée “the Shard of Glass”, le plus haut immeuble d’Europe – 310 mètres et 70 étages - va accueillir des bureaux du 5e au 28e étage, des boutiques du 31e au 33e étage, les 195 chambres de luxe de l’hôtelier asiatique du 34e au 52e étage, et des appartements dans les douze derniers étages. Le rez-de-chaussée tiendra lieu de galerie commerciale. Tous ces éléments s’imbriquent pour former un ensemble cohérent.La reprise du célèbre hôtel Plaza de New York par la société israélienne Elad Properties fait couler beaucoup d’encre. Le repreneur de ce fleuron de la ville veut transformer les 800 chambres existantes en 200 appartements de luxe avec vue sur Central Park. Ne resterait qu’un hôtel de taille modeste de 150 chambres. Une campagne Save The Plaza, portée par des personnalités telles que Liza Minnelli ou Woody Allen, a semble-t-il fait réfléchir les autorités de la ville. L’exemple du Pierre, à quelques encablures, a fait figure de précédent dans les années 80.Le temps des bâtiments dont la seule finalité était d’accueillir un hôtel est-il révolu ? Saturés, les centres-villes de la Vieille Europe ne laissent guère de place aux développeurs pour trouver la perle rare, l’emplacement idéal. Les reconversions de bâtiments historiques et la conversion d’hôtels existants semblent les seules issues offertes pour mettre sur le marché des produits haut de gamme. Les quartiers en pleine réhabilitation, les friches industrielles constituent un terreau vivace pour la construction de ces complexes multifonctions. Ils participent à la redéfinition de l’urbanisme des grandes villes. Aux Etats- Unis, ces bâtiments multi usages servent également à dynamiser certains centres-villes désertés le soir par leurs habitants, rentrés dans leurs banlieues résidentielles.L’Asie et le Moyen-Orient sont depuis longtemps habitués à ces complexes multifonctions. Les gratte-ciel poussent comme des champignons et les établissements hôteliers y prennent leur place naturelle. Comme le Grand Hyatt, plus haut hôtel du monde dans la Jin Mao Tower de Shanghai. Le développement touristique et économique de Dubaï s’appuie sur ces complexes qui donnent leurs lettres de noblesse à la règle des trois unités. Dans un même lieu, une même personne peut à la fois travailler, se détendre et se reposer. La future plus haute tour au monde, Burj Dubai culminera fin 2008 à 800 mètres de haut. Elle sera le principal bâtiment d’une nouvelle cité résidentielle, commerciale et touristique. Haute de 160 étages, elle comportera un hôtel et des appartements luxueux jusqu’au 112e étage. Au-delà des bureaux sont prévus. Un gigantesque centre commercial, des tours d’habitation et des résidences bordés des lacs artificiels et des parcs complètent le projet. Le futur gestionnaire de l’hôtel n’a pas encore été annoncé. Le prestige de l’enseigne choisie pour l’exploitation de l’établissement hôtelier rejaillit sur l’ensemble du projet. Elle agit comme un phare pour les futurs résidents. “La marque donne à l’ensemble du complexe une forte crédibilité”, confirme Rob Steul, VP Hotel Design du cabinet d’architectes londonien HOK. L’hôtel apporte une forte valeur ajoutée aux appartements privés ou gérés par l’hôtelier. Le “être chez soi à l’hôtel” est en vogue.La possibilité pour un habitant d’avoir accès aux multiples services de l’hôtel-restaurant, bar, spa, renforce son intérêt. L’hôtel peut, pour sa part, espérer des revenus supplémentaires tirés de l’utilisation de ses espaces de détente et de ses activités F&B. Le Marriott du West India Quay s’inscrit dans le projet de rénovation globale des docks de Londres entrepris depuis plusieurs années. Il a pris place au coeur d’une tour comprenant appartements destinés à la vente et 47 Marriott Executive Appartments, produit du groupe adapté aux séjours longue durée. Avantage pour les hôteliers : les appartements libres peuvent être réquisitionnés en cas d’affluence pour dépasser les 100% de TO.Ces complexes ont un intérêt majeur aux yeux des investisseurs : “les logements se vendent plus cher et plus facilement, car les propriétaires peuvent bénéficier des services de l’hôtel”, précise Rob Steul. Des perspectives de retours supérieurs qui permettent de faire face aux difficultés à trouver un financement pour des établissements hôteliers. “Aux Etats-Unis, le RevPAR ne s’est pas amélioré de manière assez significative pour justifier de nouvelles constructions. Certains secteurs de l’immobilier offrent de meilleurs retours comme les condominiums ou le shopping”, constate Laura Paugh, Senior VP pour les Relations avec les investisseurs du groupe Marriott. Les synergies potentielles entre les différents éléments du complexe rassurent les investisseurs. “Résidences, magasins, hôtel pourraient ne pas marcher s’ils étaient seuls. Mais, tous réunis, le projet global fonctionne parfaitement”, remarque Laura Paugh. Défi pour le développeur de ces concepts : bien choisir les marques qui composeront le puzzle. En cas de succès, les synergies créées entre les différents acteurs peuvent transformer le complexe en véritable centre d’attraction urbain. Et, par conséquent, doper les taux d’occupation et les prix moyens de l’hôtel.Afin de tirer un profit maximal d’un établissement, une autre grande tendance de bâtiment à usage mixte émerge depuis peu : les condo-hôtels, concepts qui se développent aussi bien en centre-ville que dans les resorts. Fin 2004, 98 chambres du St Regis à Aspen se sont vues transformées en 20 nouvelles chambres et 25 condos. Le St Regis de New York se propose de faire la même chose en mettant sur le marché 31 de ses 315 chambres. Le client achète son condominium, véritable appartement au sein d’un complexe hôtelier. Avantage pour lui : avoir une chambre de belle taille – 45 à 55 mètres carrés - dans un quartier à la mode des grandes métropoles. Et ce, quand il le désire. Lorsqu’il s’absente, la chambre est à disposition de l’hôtelier qui peut la louer. Selon les cas, le propriétaire du condominium empoche tout ou partie des revenus tirés de la vente de la chambre. Du point de vue des investisseurs et des développeurs, ces condo-hôtels présentent de nombreux intérêts. Outre l’assurance de revenus supplémentaires pour l’hôtel, l’investissement total est ainsi partagé entre un grand nombre d’intervenants. Les préventes de condominiums peuvent financer une part non négligeable de l’établissement. Un mode de financement qui limite le recours aux banques et diminuer les frais financiersTouche pas à mon hôtel

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