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Investissements

[Covivio] « Ce qui fait la valeur de l’hôtellerie aujourd’hui ce sont notamment les facteurs humains »

Entretien avec Tugdual Millet, CEO Covivio Hotels et Vanguélis Panayotis, CEO MKG Consulting. Retour sur la traversée de crise et échanges sur les opportunités et priorités à venir pour Covivio Hotels.

Nous venons de traverser une période de contraintes avec un volume conséquent d’equity sur le marché, vous avez continué à mener des transactions pendant cette période :

C’est parce que nous avons une conviction forte sur ce marché que nous avons continué à investir y compris pendant la crise. En 2020, nous avons confirmé l’acquisition d’un portefeuille en Italie et dans les pays de l’est, ainsi qu’un très bel actif à Nice que nous allons livrer en fin d’année après un important travail de restructuration.

C’est l’avantage des investisseurs institutionnels long terme. Au-delà des cycles, qu’ils soient haussiers ou baissiers, nous avons cette vision à long terme sur cette classe d’actifs extrêmement résiliente et attractive pour un opérateur et un investisseur comme Covivio.

Allez-vous changer vos modèles d’investissement, notamment en ciblant mur et fonds ?

Nous avons avant tout la volonté de délivrer à nos actionnaires un cash-flow résilient et solide. Le fait d’avoir ces deux éléments permet de s’appuyer sur du cash-flow en bail d’une part et d’autre part d’avoir la maîtrise sur la capacité à créer de la valeur. C’est notamment la raison pour laquelle nous avons remembré ces derniers mois un certain nombre d’actifs. Nous avions des actifs en bail et nous avons repris la main sur les fonds de commerce pour mettre en œuvre un programme de repositionnement ou de travaux et aller recréer de la valeur. C’est en effet, en ayant la main sur l’opérationnel, que l’on peut recréer de la valeur immobilière.

Nous n’avons pas vu de distress asset sur les actifs, au contraire. Sur les fonds de commerce la donne était légèrement différente, cela vous a -t-il poussé à saisir des opportunités ?

Les prix sont à notre sens supérieurs post crise qu’avant crise car il y a désormais beaucoup d’acteurs qui se positionnent sur cette classe d’actifs. Ils sont confortés par sa capacité de rebond et par ce sous-jacent qui est relativement peu remis en question après Covid, bien que le mix client soit en train d‘évoluer, ce qui est intéressant. Nous sommes en train d’analyser comment les différents types de clientèles s’adaptent à ce nouvel environnement et comment cela peut impacter positivement ou négativement les performances futures de nos actifs.

Vous êtes allé hors zone Euro, allez-vous continuer à le faire ?

A date, hors zone Euro, nous avons investi au Royaume-Uni qui représente environ 15% de notre allocation. Nous avons commencé à bâtir un maillage dans les pays de l’est. Nous gardons cette logique d’hôtels performants en centre-ville. Le fait d’être dans ou en dehors de la zone Euro, ce sont des risques que nous prenons et que nous couvrons bien. Le sous-jacent de ces actions, c’est de développer un maillage européen qui permette de diversifier au maximum notre allocation afin de se reposer sur différents cycles et différentes dynamiques d’un pays à l’autre.

Vous autorisez-vous à regarder d’autres types d’actifs ?

Il n’y a jamais eu un modèle d’actif. Nous avons la volonté de créer un portefeuille harmonieux dans lequel nous allons chercher différents types de concepts, différents types de clients et différentes géographies. En termes de priorités, l’idée aujourd’hui est de développer l’Europe du Sud avec deux objectifs : renforcer notre présence là-bas et toucher une clientèle loisirs, très complémentaire avec le portefeuille que nous avons aujourd’hui, qui est majoritairement situé en centre-ville.

Côté financement, de nombreux institutionnels sont vos partenaires, votre discours ou leur perception ont-ils changé ?

Ils sont très rassurés à la fois par la résilience des valeurs et par le rebond des performances opérationnelles. Il y a toutefois la grande question de l’inflation et comment elle peut challenger ou pas les performances opérationnelles et les valorisations. Si l’on parle d’incertitude et de volatilité, il n’y a pas de raison que cela ne s’applique pas à l’hôtellerie. Pour pouvoir maintenir des prix moyens plus élevés, il faut également qu’en face la qualité de service soit irréprochable. C’est un défi qui n’a pas encore été complètement résolu.

Concernant le cycle des CAPEX, nous savons que nous allons avoir une évolution règlementaire notamment avec le décret tertiaire. Comment abordez-vous ce sujet ?

Le décret tertiaire nous permet de répondre à l’objectif de garder la destination France comme une destination exemplaire en termes de tourisme durable. La question est de savoir comment se répartir la facture entre propriétaires et exploitants ou propriétaires et locataires. Nous ferons le travail nécessaire, cela va prendre du temps. Il faut également que nous identifions les zones qui permettent d’avoir le meilleur retour sur investissement. Nous avons quelques années devant nous mais l’accélération arrive maintenant.

Quelle est votre ambition à termes ?

Continuer à croître. Nous sommes dans l’hôtellerie depuis plus de 15 ans ce qui nous octroie un positionnement plutôt favorable. Cela nous procure également un savoir-faire et un recul sur le secteur. Nous sommes accompagnés par des actionnaires et des banquiers qui nous font confiance depuis longtemps. Nous avons donc toute la matière pour continuer à trouver les bonnes opportunités. Tout réside dans la façon dont nous allons faire évoluer notre portefeuille dans ce nouveau cycle qui se dessine. C’est ce qui fera que nous parviendrons à délivrer les performances attendues par nos actionnaires et que nous resterons, je l’espère, un acteur de référence.

Penses-tu que la classe d’actifs hôtelière ait trouvé ses lettres de noblesse par rapport à du bureau ou du résidentiel ?

Cette prime de rentabilité entre l’hôtellerie et les autres classes d’actifs est une grande protection pour le cycle qui vient. Elle est également justifiée par un risque opérationnel plus fort. Ce qui fait la valeur de l’hôtellerie se sont notamment des facteurs humains qui sont plus sensibles. Ce risque supplémentaire se reflète dans la prime entre cette classe d’actifs et d’autres. Cette prime est un gros protecteur face à la hausse des taux d’intérêts. Je pense qu’en effet elle va durer, bien qu’aujourd’hui il y ait de plus en plus d’acteurs qui s’intéressent à cette classe d’actifs. C’est généralement de nature à rebattre les cartes.

Covivio était un pure player de l’immobilier, cela va-t-il changer dans les mois et les années à venir ?

Sur chacune de ses classes d’actifs, Covivio fait évoluer son savoir-faire en fonction de l’évolution des différents marchés. Sur l’hôtellerie, nous sommes également en train d’évoluer. Nous passons d’une logique très immobilière, avec de nombreux actifs en bail, vers une logique beaucoup plus mixte avec plus d’actifs en mur et fonds. Nous avons la volonté d’être un acteur significatif et d’intégrer de plus en plus le savoir-faire d’opérateurs. Nous sommes en train de renforcer notre expertise purement hôtelière au-delà de notre expertise d’asset manager et d’investisseur immobilier. Nous souhaitons être plus agiles dans la façon dont nous allons extraire la valeur de notre portefeuille et gérer nos actifs.

Comment vois-tu la rentrée de septembre après un été très performant ?

Je souhaite que septembre soit sous le signe de l’enthousiasme. C’est la rentrée des classes, la rentrée pour les entreprises. Je suis certain qu’il y aura beaucoup d’entreprises qui voudront faire des séminaires dans les hôtels pour mobiliser leurs équipes. Nous leur souhaitons par avance la bienvenue dans nos hôtels pour réfléchir au cycle d’après !

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