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Enquêtes

Qui sont les propriétaires de l’hôtellerie de luxe en France ?

Hospitality ON dresse pour la première fois le panorama complet du paysage des propriétaires de l’hôtellerie haut de gamme française : Qui sont-ils ? D’où viennent-ils ? Et que possèdent-ils vraiment ?

Cet état des lieux, qui s’appuie sur les données d’une enquête exclusive sur les propriétaires terminaux de l’hôtellerie française, dresse le portrait d’un univers finalement plus diversifié que ne pourraient le laisser entendre les fantasmes parfois véhiculés auprès du grand public. Mais les équilibres sont en mutation dans cet univers feutré où se dessinent des tendances qui, demain, pourraient se propager à d’autres profils d’actifs. Alors, quelles mains se cachent derrière les gants blancs de l’hôtellerie de prestige française ?Note méthodologique : Cette enquête s’appuie sur les données consolidées d’un recensement de propriétaires terminaux effectué hôtel par hôtel par Hospitality ON pour plus de 1 000 établissements haut de gamme & luxe, totalisant plus de 71 000 chambres soit un échantillon représentant plus de 90% des hôtels et plus de 90% du parc français de chambres sur ces gammes. Les résultats détaillés ci-après s’appuient donc sur un recensement quasi-exhaustif. L’offre « haut de gamme & luxe » s’entend comme l’offre de tous les hôtels situés en France métropolitaine, classés Palaces, 5*, ou classés à la fois 4* nouvelles normes et 4* anciennes normes (i.e. à l’exclusion des hôtels auparavant classés 3* devenus 4* nouvelles normes avec l’entrée en vigueur en 2012 du nouveau référentiel). Les données détaillées par établissement sont disponibles en rubrique « Fichier des propriétaires hôteliers » sur la boutique en ligne Hospitality ON.

Les propriétaires de l’hôtellerie haut de gamme française ont différents profils qui se répartissent selon trois principaux axes : les investisseurs, qui sont propriétaires de l’immobilier hôtelier mais n’en gèrent pas les opérations au quotidien, les groupes hôteliers (qui assurent également l’exploitation) et les particuliers. Si le profil des particuliers semble a priori simple à appréhender, il n’en recouvre pas moins des personnalités et des parcours très différents. Cela s’explique en partie par le profil des établissements concernés. Les particuliers, français comme étrangers, sont en effet très présents dans l’hôtellerie de charme avec des châteaux et demeures historiques qui émaillent la campagne française, des chalets haut de gamme dans les stations de montagne, ou encore des « boutique hôtels » dans les métropoles. Ces établissements se caractérisent généralement par une plus petite capacité : 34 chambres en moyenne dans les hôtels haut de gamme & luxe qui sont la propriété de particuliers contre un standard français de 70 chambres par hôtel sur cette gamme. Ainsi, si 6 établissements sur 10 sont aux mains de particuliers, ceux-ci ne contrôlent que 29% du parc français de chambres haut de gamme & luxe. La taille plus modeste des hôtels rend plus « accessible » l’investissement initial, d’autant que la rentabilité de l’exploitation est moins solide, surtout lorsque les hôtels sont éloignés des villes et grandes destinations touristiques. Mais encore faut-il que l’hôtel arrive un jour sur le marché, car il existe aussi de véritables dynasties hôtelières : la famille de Valbray au Château des Briottières, près d’Angers, ou la famille Grinda (autrefois Schmitz) à l’Hôtel Westminster de Nice se sont ainsi transmis l’amour et la propriété de leur établissement sur plus de 6 générations (série en cours)…Pour autant, assez peu d’hôtels haut de gamme appartiennent encore à l’aristocratie à la française qui avait largement raté le tournant décisif de la Belle Epoque, lorsque la première vague de développement de l’offre hôtelière de luxe avait été portée par la grande bourgeoisie alors montante. D’autres vagues ont ensuite permis d’installer durablement certaines personnalités ou familles dans le paysage hôtelier local, notamment les années 1970 sur la Côte d’Azur ou dans les Alpes avec la ruée vers l’ « Or Blanc » ayant fait la fortune de nombreux hôteliers qui ont su ensuite pérenniser leur succès. Mais la fortune des propriétaires particuliers d’hôtels de luxe leur vient le plus souvent d’un parcours personnel ou familial antérieur à l’achat de l’hôtel.Beaucoup sont ainsi d’anciens ou actuels capitaines d’industrie, dans des secteurs particulièrement variés : logistique, pharmaceutique, biens de consommation, composants automobiles, chimie, mécanique, mode/ habillement, parfum, linge de maison, électroménager, papeterie, engrais, agro-alimentaire ou abattoirs… Ce profil est particulièrement répandu parmi les particuliers français. Ainsi Michel Reybier, propriétaire des très prestigieux hôtels La Réserve à Paris et Ramatuelle, avait fait fortune avec la vente du groupe Aoste (charcuteries Aoste, Justin Bridou, Cochonou…). Et certains propriétaires internationaux ont également ce profil, à l’instar d’Ian Lundin, milliardaire suédois issu d’une famille d’industriels du pétrole et de la mine, aujourd’hui PDG du groupe familial et propriétaire du Jiva Hill Park Hotel dans l’Ain, en périphérie de Genève.Plus éloignées de l’industrie mais pas du monde des affaires, les personnalités du show business, particulièrement le cinéma, la télévision et le sport, créeront souvent le buzz médiatique par leurs investissements dans un établissement hôtelier. Après tout, si Jean Reno, Boris Diaw ou encore Arthur sont actionnaires dans l’hôtel, cela n’est-il pas un gage de qualité du lieu ?Mais les secteurs d’où viennent le plus fréquemment les propriétaires hôteliers particuliers sont avant tout l’immobilier, la finance, le commerce et la restauration, ce qui est somme toute assez logique. En effet, dans l’immobilier les acteurs peuvent être amenés à développer des hôtels et, pour certains, faire le choix de les conserver dans leur giron. C’est notamment le cas de promoteurs immobiliers dans des métropoles de province où ils bénéficient d’un fort ancrage local, comme par exemple à Toulouse la famille Ponsot toujours aux rênes de LP Promotion (voir notre « social wall »). Dans la finance, ce sont plutôt d’anciens dirigeants de banque ou de hedge funds qui tiennent le haut du pavé, à l’image du britannique Stanley Fink, anciennement PDG du fonds Man Group et aujourd’hui actionnaire majoritaire (aux côtés de Philippe Capezzone) des hôtels K2 et Kilimandjaro à Courchevel.Le commerce est un métier d’origine des propriétaires hôteliers qui pourrait surprendre ceux qui ne sont pas familiers du secteur. Leur présence s’explique en effet par les liens profonds qui lient l’hôtellerie au secteur du commerce et à la grande distribution en particulier, car l’hôtellerie et la grande distribution ont mené de concert plusieurs des grandes révolutions traversées par les secteurs de services au cours des décennies écoulées : émergence des chaînes standardisées, des centrales d’achat, de la gestion en franchise, la séparation de l’immobilier et de l’exploitation… Rien d’étonnant donc à trouver parmi les propriétaires hôteliers haut de gamme & luxe (quoique en proportion bien plus faible que sur les segments inférieurs) des particuliers ayant bâti leur fortune sur un parc de supermarchés voire de hard discount. A Tarbes par exemple, le RexHotel est détenu par Jean-Claude Knaebel, un franchisé propriétaire de plusieurs centres Leclerc implantés dans la région.Enfin, les synergies sont évidentes entre l’hôtellerie et la restauration, métier de base d’un certain nombre de propriétaires d’hôtel haut de gamme et luxe. Outre le service apporté au client qui peut ainsi séjourner sur place après avoir dégusté un repas gastronomique, les restaurateurs trouvent dans l’hébergement un important relais d’activité, permettant de soutenir fortement la rentabilité des sites. Comme Anne-Sophie Pic à Valence ou Georges Blanc à Vonnas, proposer une offre d’hébergement haut de gamme apparaît ainsi comme un prolongement naturel pour de nombreux restaurateurs, tout particulièrement les étoilés Michelin situés hors des grandes métropoles.Quel que soit leur métier d’origine, beaucoup d’acteurs privés ont souhaité s’investir encore plus dans l’univers hôtelier. Certains se sont ainsi constitué d’importants portefeuilles en franchise, souvent pas exclusivement en haut de gamme, s’appuyant sur des opérateurs hôteliers pour renforcer leur performance en matière de gestion et de commercialisation. C’est le cas par exemple du rennais Ferré Hotels, premier franchisé de France et également actif sur le segment haut de gamme hors luxe et palaces : il possède, entre autres, l’hôtel Catalogne Paris Gare Montparnasse (ex-Concorde de 354 chambres) ou le Concordia Hôtel Le Mans Centre Gare. A travers des unités souvent implantées dans les principales agglomérations, les franchisés opèrent plus de 12% du parc hôtelier haut de gamme & luxe français. D’autres vont jusqu’à fonder leur propre groupe, commercialisant leurs hôtels sous une même bannière et avec leurs propres marques, comme l’ont fait par exemple les familles Sibuet avec Maisons & Hôtels Sibuet ou les Albar-Falco avec le Paris Inn Group. Ce type de propriétaire-groupe hôtelier privé étant assez répandu à l’international et notamment en Europe, cela permet à de nombreux acteurs comme l’italien Baglioni ou l’allemand Oetker d’être présents dans l’hôtellerie haut de gamme française. Tous profils confondus, ce type de propriétaire est important puisqu’il représente plus de 13% du parc français de chambres haut de gamme & luxe, souvent à travers des adresses renommées.Leur poids en termes de propriété immobilière est finalement aussi important que celui des groupes hôteliers à gestion non familiale, qui possèdent les murs de seulement 12,3% des chambres haut de gamme & luxe de l’Hexagone. Qu’il s’agisse du champion français AccorHotels ou des autres groupes du Top 10 mondial comme Marriott International ou IHG, la plupart ont largement cédé leurs actifs d’immobilier hôtelier, même si quelques exceptions notables subsistent. Mais au-delà des opérateurs traditionnels, quelques acteurs commencent à émerger, notamment asiatiques. Si les opérateurs des palaces parisiens se sont déjà fait un nom, d’autres arrivent tout juste sur le marché français, comme le Chongqing Tianci Hot-Spring Group, un groupe chinois qui émane de la Municipalité de Chongqing (plus grande métropole de Chine après Shanghai et Beijing, avec pas moins de 18 millions d’habitants dans son aire urbaine). Il est récemment devenu propriétaire du Château d’Esclimont, un hôtel-château de 52 chambres en Eure-et-Loir. Plus à l’Ouest, les groupes hôteliers traditionnels se sont délestés de leur immobilier hôtelier pour rendre leur structure plus « agile » et surtout leur métier moins capitalistique, et ceux qui ont pris le relais sont notamment les foncières cotées (REITs américains, SIIC françaises…), fonds immobiliers et asset managers. Parmi les plus emblématiques, Foncière des Régions / Foncière des Murs, déjà l’un des plus grands propriétaires hôteliers français, a récemment étendu significativement son portefeuille haut de gamme & luxe en reprenant plusieurs fleurons dont l’Hermitage Gantois à Lille ou le Bourgtheroulde à Rouen. Comme les foncières et fonds immobiliers s’accompagnent souvent d’asset managers partenaires ou internes au groupe, ils sont un profil de propriétaires qui, bien qu’étant avant tout un investisseur financier, s’intéresse de plus en plus au suivi de l’exploitation, loin du blanc-seing accordé aux groupes il y a moins d’une décennie. Les propriétaires les plus symboliques du profil d’investisseur financier restent bien sûr les acteurs du private equity. S’ils font souvent bouger les lignes dans le secteur, ils ne représentent finalement qu’une part assez réduite du parc hôtelier haut de gamme & luxe (6,7%), avec des portefeuilles quasi exclusivement composés d’actifs de grande taille dans des villes majeures (surtout à Paris et à Nice/Cannes), les plus générateurs de cash-flows. De grands noms de l’industrie, comme Blackstone, ont en effet investi dans l’hôtellerie française. C’est un univers qui demeure encore assez largement la chasse gardée des nord-américains.Les fonds souverains, eux, sont évidemment surtout associés à l’image des princes, émirs et autres souverains moyen-orientaux. Et de fait, même si les fonds souverains d’autres pays comme Singapour sont aussi présents dans l’hôtellerie française, les pays du Golfe sont largement prédominants, à travers des fonds souverains dirigés par des membres de la famille royale. L’un des représentants les plus emblématiques de ce profil de propriétaire est le Sheikh Nawaf Bin Jassim Bin Jabor Al-Thani, déjà à la tête de plusieurs palaces français et qui a par ailleurs rejoint récemment le Conseil d’Administration de l’opérateur hôtelier AccorHotels. Enfin, certains propriétaires hôteliers ont un profil original, voire franchement atypique comme l’American Legion, association d’anciens combattants de l’armée américaine et propriétaire du Pershing Hall à Paris. Certaines administrations, étrangères ou françaises comme la Mairie de Biarritz (propriétaire du palace l’Hôtel du Palais), sont propriétaires des murs et/ ou fonds d’hôtels haut de gamme. Mais on trouve aussi parmi les propriétaires des écoles hôtelières (via leurs hôtels d’application), des banques ou sociétés de recouvrement, des compagnies aériennes, ou d’autres grandes entreprises, souvent avec des hôtels non loin de leur siège ou d’un site majeur. L’univers des propriétaires hôteliers est donc en réalité assez diversifié. Il est loin d’être aux mains des seuls investisseurs, car tous profils confondus (private equity, foncières, fonds souverains) ceux-ci ne contrôlent finalement qu’un tiers du parc de chambres haut de gamme & luxe en France, contre 2/3 pour les hôteliers, qu’ils soient particuliers, franchisés, groupes familiaux ou opérateurs majeurs. A noter également que 55% des chambres du segment sont donc dirigées par des privés ou familles, même si les sociétés non familiales se sont bien développées au cours des dernières années, pour atteindre aujourd’hui 45% du parc du segment. De cette distribution découle également un paysage bien plus mixte en matière de nationalités des propriétaires haut de gamme que ne pourraient le laisser entendre les déclarations sensationnalistes parfois relayées dans les médias. Ainsi, les 2/3 des chambres haut de gamme et luxe (et plus de 8 hôtels sur 10) de l’Hexagone sont encore aux mains de propriétaires français, même si cette part a bien sûr reculé au cours des dernières années.Il faut toutefois souligner que le panorama est assez différent dans les deux premiers pôles de l’hôtellerie de luxe, l’Ile-de-France et les AlpesMaritimes, où les propriétaires internationaux détiennent près de la moitié (respectivement 46% et 52%) des chambres haut de gamme, luxe & palaces du marché. Cette part y est bien sûr tirée à la hausse par la présence des propriétaires moyenorientaux, qui y contrôlent 17 à 18% des chambres, avec bien sûr un poids encore plus important sur le segment plus spécifique des palaces. L’Amérique du Nord est elle aussi très présente à Paris et à Nice/Cannes, via des unités de capacité moyenne très élevée relativement aux standards français : 344 chambres en Ile-de-France et 153 chambres sur la Côte d’Azur. Pour leur part, les propriétaires européens hors France sont non seulement présents dans les agglomérations majeures mais aussi via des unités plus intimistes à la montagne ou dans les régions d’agrément (secteurs viticoles, campagne dans le Sud de la France, régions de châteaux…), d’où une taille moyenne plus limitée ; 82 chambres à l’échelle du pays. Enfin, il est à noter que si les propriétaires asiatiques ont déjà amorcé leur montée en puissance dans l’hôtellerie francilienne, avec 9% des chambres de la région, ils sont à l’inverse encore très peu présents dans les Alpes-Maritimes (moins de 1% du parc). Tous ces éléments dessinent un paysage des propriétaires hôteliers déjà assez mixte, tant en termes de profils que de nationalités, de fonctionnement ou de types d’actifs détenus. Compte tenu des dynamiques actuelles des mutations déjà traversées par cet univers au cours de la décennie écoulée, l’univers des propriétaires de l’hôtellerie de luxe pourrait bien continuer de s’élargir...

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