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Analyses

L'offre hotelière change de visage en Espagne

L'année 2018 a été marquée par des transactions record et l'introduction de nouveaux acteurs internationaux sur le marché hôtelier espagnol : l'américain Blackstone ou le thaïlandais Minor International... En outre, l'offre organique se développe et s'accélère depuis 2014 et la fin de la récession dans le pays. Elle profite particulièrement au segment haut de gamme et aux destinations resort et est portée par les chaînes intégrées qui deviennent majoritaires en nombre de chambres.

2018 : transactions records et internationalisation des acteurs

Après l'arrivée de Covivio sur le marché en 2017, l'année 2018 a été marquée par par des transactions record et l'introduction de nouveaux acteurs internationaux sur le marché hôtelier espagnol. En particulier :

- Le fond d'investissement américain Blackstone a acheté pour 1,9 milliard d'euros le portefeuille d'actifs d'Hispania en juin et notamment ses 44 hôtels dont 39 hôtels resorts 4* ;

- La société d'investissement immobilier Atom Hoteles a acheté 24 actifs pour un montant total de 425 millions d'euros ;

- NH Hotel Group, et ses 3 marques moyen et haut de gamme NH Hotels, NH Collection et Hesperia, a été intégré au sein du groupe thaïlandais Minor International pour 345 millions d'euros.

Ces investissements étrangers témoignent d'une nouvelle étape dans le développement de l'hôtellerie espagnole traditionnellement dominée par des groupes hôteliers locaux (Mélia Hotels, Barcelo ou feu-NH Hotel Group). Les 3 exemples donnés ci-dessus sont aussi révélateurs de la montée en puissance des fonds d'investissement et des sociétés immobilières dans le secteur hôtelier ces dernières années. Au delà des actualités, l'analyse des indicateurs et de leurs évolutions pendant la dernière décennie révèle aussi des mutations structurelles.

Pour aller plus loin : #TIF18 | Le changement de modèle dans l’investissement hôtelier : de Conrad Hilton et Bill Marriott à Blackstone et Covivio 

Une reprise du développement organique et une inversion du rapport de force entre chaînes intégrées et indépendantes

Ces dernières années, l'augmentation du parc hôtelier en nombre de chambres s'est considérablement accélérée (0,2% en 2013, 0,5% en 2014, 0,8% en 2015, 1,4% en 2016 et 2,8% en 2017) et, changement de tendance, ce sont surtout les chaînes intégrées qui deviennent les principales pourvoyeuses à partir de 2016 au détriment des chaînes indépendantes qui perdent des chambres. En conséquence, le taux de pénétration des chaînes intégrées, comptabilisé en nombre de chambres, est passé de 44,1% au 1er janvier 2013 à 65,6% au 1er janvier 2018.

Une évolution significative donc. Avec une particularité toutefois : cette croissance organique s'est principalement opérée par des extensions aux hôtels de chaîne intégrées existants plutôt que par l'ouverture massive de nouveaux hôtels de chaînes intégrés. En effet, le taux de pénétration, comptabilisé en nombre d'hôtels cette fois, n'évolue que de 21,4% (au 01/01/2013) à 30,7% (au 01/01/2018).

Le segment haut de gamme - luxe est le segment qui a connu le plus fort développement (46 411 nouvelles chambres en 5 ans) alors que les autres segments ont perdu des chambres. Le segment moyen de gamme perd des chambres pendant 4 années consécutives avant de repasser sur un solde positif en 2017. Comment l'expliquer ? Sur les destinations resort espagnoles, de nombreux hôtels moyen-de gamme ont fermé pour se repositionner sur le haut de gamme.

Les destinations resort continuent leur développement

L'offre des destinations resorts espagnoles représente plus de la moitié des chambres en 2016. Principalement dominées par le segment haut de gamme, les destinations resort ont été largement concernées par le développement de ce segment observé à l'échelle nationale. Aux Iles Canaries et en Andalousie, les 4* et 5* représentent ainsi plus de 70% de l'offre hôtelière. 

Après des années en hausse continue, portée autant par une augmentation du taux d'occupation que du prix moyen, l'acroissement de l'offre organique aura certainement pour effet une stagnation voire une légère baisse du taux d'occupation d'où un ralentissement de la croissance du  RevPAR en 2018 et 2019 (prévisions MKG Consulting).

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