Accéder au contenu principal

Enquêtes

El Clásico hôtelier : Madrid vs Barcelone

Si les deux agglomérations sont rivales d’un point de vue sportif cristallisant les différences historiques, elles se rejoignent dans leur combat contre les plateformes de logements en ligne. Toutes les deux à la recherche d’un développement hôtelier mêlant quantité et qualité, elles sont devenues des laboratoires en Europe d’une nouvelle voie de développement touristique.

Barcelone la méditerranéenne

La capitale de la Catalogne jouît d’une activité économique et diversifiée, les services et la production industrielle représentant respectivement 59 et 36% de l’activité. Outre la construction automobile, l’électronique et la chimie représentent des secteurs importants pour le dynamisme de la ville. La cité méditerranéenne bénéficie de sa position centrale entre le Maghreb, la France et les îles Baléares pour attirer les croisiéristes complétant l’activité de son port, faisant partie des plus importants tant en trafic commercial que marchand en méditerranée.

Habitués à traiter avec ses différents voisins méditerranéens, le tourisme, le commerce international et les arts sont devenus les secteurs d’activités majeurs de l’agglomération.

L’Aéroport de Barcelone-El Prat a accueilli plus de 50 millions de passagers en 2018 enregistrant un trafic en hausse de +6,1% par rapport à l’année précédente. La compagnie low-cost Vueling créée en 2004 a installé son siège proche de la plateforme ; elle représente à ce jour le principal acteur avec plus de 17 millions de passagers transportés à travers cet aéroport. A noter que parmi le top 5 des compagnies aériennes transportant le plus de passagers, 4 sont des low-costs à savoir Ryanair, EasyJet et Norwegian. Complète le classement Lufthansa avec près de 1,4 millions de voyageurs en 2017. Les 15 principales routes internationales mènent vers d’autres agglomérations européennes, Londres, Paris et Amsterdam en tête.

En parallèle, Madrid enregistre plus de succès avec ces lignes outre atlantique. Une agglomération tournée vers son bassin méditerranéen et l’Europe, l’autre fortifiant ses routes vers l’Amérique du sud.

Sagrada Familia - 4,5 millions de visiteurs en 2016
Sagrada Familia - 4,5 millions de visiteurs en 2016

Madrid l’internationale

Plate-forme d’entrée dans le pays avec notamment l’aéroport de Madrid-Barajas qui a enregistré près de 58 millions de passagers en 2018 dont 71% d’arrivées internationales, la capitale a su métamorphoser son économie pour rester un point d’attrait autant pour les clientèles d’affaires que de loisirs.

La capitale dispose d’une économie principalement axée sur les secteurs des services : financiers, bancaires, services aux entreprises et de la logistique. Elle accueille dans son quartier d’affaires Cuatro Torres parmi les principales entreprises du pays.

Madrid possède également un important centre des congrès, la Feria de Madrid, dont l’activité présente un rythme biannuel (plus fort les années impaires), et qui transparait notamment dans les arrivées et performances enregistrées dans la capitale.

A l’instar des aspirations de la ville, l’Organisation Mondiale du Tourisme qui est l’institution destinée à promouvoir et à développer le tourisme, a installée ses bureaux à Madrid. D’autres organismes internationaux se sont installés à Madrid comme l’Organisation des États Ibéro-américains, l’Académie Royale espagnole et l’institut Cervantes.

Madrid
Madrid - Cuatro Torres Business Area

Une offre hôtelière développée sur les segments supérieurs

Barcelone s’est imposée comme l’une des destinations incontournables du tourisme métropolitain en Europe avec neuf édifices classés au Patrimoine Mondial de l’Unesco. La grande richesse patrimoniale et culturelle de la ville lui permet d’attirer une clientèle de loisirs de plus en plus nombreuse : le tourisme d’agrément représente aujourd’hui un peu plus d’un visiteur sur deux, prenant le pas sur le tourisme d’affaires pourtant très important dans la cité catalane.

La Catalogne est la communauté autonome la plus visitée du pays en 2017 avec 19 millions de touristes, une progression de 5 % par rapport à l’année précédente. C’est également en Catalogne qu’il y a eu le plus de dépenses, 22,1% du total des recettes dues au tourisme contre 10,2% pour Madrid.

La capitale Catalane dispose au 1er janvier 2018 d’une offre hôtelière essentiellement haut et moyen de gamme. Avec 16 264 chambres, l’offre haut de gamme / luxe est plus développée à Barcelone qu’à Madrid (13 385 chambres) marquant la seule différence à ce niveau entre les deux offres très similaires.

  Offre Hoteliere

Développement vers le haut de gamme

Barcelone dispose donc d’une offre haut de gamme plus développée que Madrid avec comme principales enseignes opérant sur ce segment Sercotel, H10 ainsi qu’Expo Hoteles. D’autres enseignes de luxe ont implanté leurs établissements dans la cité portuaire comme Fairmont et Mandarin Oriental.

Si Madrid est certes un peu en retard malgré une forte présence sur ce segment des groupes Melia Hotels International, Hotusa et NH Hotel Group, des développements en cours montrent un attrait grandissant des marques de haut de gamme pour la capitale. Le groupe Hyatt fait son entrée sur le marché avec l’ouverture du Hyatt Centric Gran Via Madrid (159 chambres), Autograph Collection by Marriott a ouvert un 3ème établissement de 71 chambres dans un bâtiment entièrement rénové et DoubleTree by Hilton pénètre également le marché avec un hôtel proche du Prado dans un bâtiment neuf de 61 chambres.

Les Paradores de Turismo de España – un organisme typique espagnol consistant en un réseau d’établissements haut de gamme géré par l’état - disposent d’un hôtel de 128 chambres proche de la capitale.

Parmi les marques de luxe le Ritz Madrid, un palace de 167 chambres qui avait été repris en 2016 par Mandarin Oriental a fermé ses portes pour entamer des rénovations complètes estimées à 100 millions d’euros. Four Seasons de son côté pourrait avoir également terminé cette année les travaux de rénovation du complexe historique Canalejas comprenant 215 chambres et un centre commercial.

W Barcelona
W Barcelona

Régulation des plateformes d’hébergements en ligne, même combat pour les deux agglomérations

Les deux villes ont également vu se développer ces dernières années une offre d’appartements à louer. Ainsi en 2014 la catalane enregistre 9 600 « viviendas de uso turistico », représentant un tiers de l’offre de lits de la ville. Alimentant les plaintes des locaux voyant le prix de l’immobilier grimper, les barcelonnais élisent en août 2015 Ada Colau, ancienne du mouvement des Indignés. Elle fait de la régulation du tourisme l’un de ses chevaux de bataille notamment à travers la lutte contre le développement des offres des plateformes d’hébergements. En effet, il est recensé 5 mois après son élection près de 18 200 logements sur Airbnb et 4 600 sur Homelidays, soit une offre de même taille voire supérieure à celle hôtelière. 

La réglementation mise en place actuellement limite les propriétaires à louer jusqu’à deux chambres de leur logement pour une durée maximale de 31 jours. Une autorisation de la mairie doit être obtenue pour louer leur appartement entier, or les licences touristiques ne sont plus attribuées dans le centre-ville depuis 2014.

La nouvelle maire de Madrid depuis juin 2015, Manuela Carmena soutenue par le parti de gauche Podemos, a fait prendre à sa ville une direction encore plus extrême dans la régulation des locations logements meublés. L’objectif est de rendre 95% des appartement impossibles à louer sur les plateformes en lignes.

Pour y arriver, la maire qui a eu une longue carrière dans la magistrature, va créer une règle selon laquelle les propriétaires devront prouver que leur logement dispose d’une entrée indépendante du reste de l’immeuble. Cette condition est quasiment impossible à remplir pour eux car elle exclut de fait les appartements dans les immeubles résidentiels en centre-ville. Les propriétaires des logements pourront louer leur résidence principale moins de trois mois par an. Perfs hotelieres

 

Une industrie hôtelière fragilisée cette année à Barcelone mais en forme à Madrid

Notamment impactée par les manifestations indépendantistes, l’industrie hôtelière barcelonaise enregistre des performances à la baisse en 2019. Malgré une fin d’année dynamique, les taux d’occupations accusent au YTD de novembre 2019 une légère baisse de 0,9 point faisant revenir la catalane en dessous de la barre des 80%. Ce seront principalement les prix en baisse de 3,2% qui auront entrainé cette année la baisse des revenus (-4,3%).

De son côté, la capitale qui performe habituellement mieux les années impaires dû à un calendrier d’événements plus chargé, voit ses TO grimper (YTD de novembre 2018) de 1,5 point. Bien que ses prix grimpent également de 2,5% entraînant une hausse de son RevPAR de 4,6%, ses revenus par chambres disponibles restent à un niveau inférieur à ceux de Barcelone, respectivement à 78,5 € H.T. contre 95,5 € H.T.

Les deux agglomérations se concentrent désormais à limiter la conversion d’appartements en logements pour touristes afin d’assurer une qualité de vie à ses habitants, tout en souhaitant perpétrer l’attractivité touristique de leurs agglomérations, créatrice d’emplois non délocalisables.

Musée du Prado, Madrid - 3 millions de visiteurs en 2016
Musée du Prado, Madrid - 3 millions de visiteurs en 2016

Parmi les voies empruntées, le développement et la promotion de l’offre culturelle est une alternative pour apporter plus d’équipements aux habitants soutenus financièrement par les visites payantes des touristes. D’autres cités espagnoles à l’instar de Bilbao et Malaga ont réussi à attirer de nouvelles clientèles dans leurs cités, via le développement de musées et mise en valeur de leur patrimoine.

Madrid qui dispose déjà d’une offre conséquente avec les musées du Prado et de la Reine Sofia notamment a ouvert en 2008 un nouveau centre culturel, le CaixaForum. De son côté Barcelone qui accueille déjà des œuvres de Picasso ainsi que la Fondation Miró, a inauguré récemment en 2017 le Civic Centre Lleialtat Santsenca.

Les deux agglomérations disposent de bases touristiques solides pour continuer à attirer des visiteurs du monde entier chez elles. Les combats auxquels se sont engagés les deux cités pour un meilleur équilibre entre qualité de vie pour les habitants et attrait touristique sont nés d’une souffrance éprouvée du sur-tourisme pour les locaux. Mais disposant du population jeune et d’entreprises créatives, les solutions de ce mal-être pourraient également émerger de Barcelone et Madrid.

 

Cette archive de plus d'un mois est réservée aux abonnés Premium et Club

Accédez à l'ensemble des contenus et profitez des avantages abonnés

J'en profite

Déjà inscrit ?

Un article

Achetez l'article

Un pack de 10 articles

Achetez le pack
Chargement...

Vous avez consulté 10 articles. Revenir à l'accueil ou en haut de la page.

Accéder à l'article suivant.

Inscrivez-vous pour ajouter des thèmes en favoris. Inscrivez-vous pour ajouter des catégories en favoris. Inscrivez-vous pour ajouter des articles en favoris. Connectez-vous gratuitement pour voter for the application .

Déjà inscrit ? Déjà inscrit ? Déjà inscrit ? Déjà inscrit ?