Kley loge ses ambitions au sein de The Boost Society. Jean-Baptiste Mortier, PDG du groupe, dévoile ses nouvelles ambitions avec la création de la marque ombrelle The Boost Society qui viendra héberger la marque Kley, toujours dédiée aux étudiants, et une nouvelle marque, Hife, dédiée aux jeunes actifs.
Jean-Baptiste Mortier « Notre produit vise les actifs de 25 à 40 ans en apportant un maximum de service. Avoir une salle de sport, un jardin cela répond aux besoins de cette cible. Nous partons du besoin, à l’intérieur de ce besoin, nous voyons comment atteindre la rentabilité qu’attend un investisseur et un actionnaire. Nous ne partons pas de la demande de rentabilité, nous analysons d’abord le besoin du client final.
La grande majorité des sociétés qui se réclament aujourd’hui du coliving sont des plateformes sur Internet qui n’ont jamais vu un client. Il ne faut pas confondre coliving et colocation. Il y a toutefois d’autres acteurs dans le coliving à part nous.
Le coliving c’est pour moi un endroit où une communauté a envie de se retrouver pour habiter. Que ce soit un jour, un mois, un an, trois jours par semaine. Nous adressons toute la problématique de logement, quelle que soit la durée de séjour, de toute une catégorie de population. La mixité des ces offres permet également de répartir le risque.
La profondeur de clientèle est abyssale, le nombre de logement qui manque chaque année est absolument énorme. A cela s’ajoute le fait qu’une grande majorité de personne ne peut désormais plus se loger dans les centres villes. Les nouvelles pratiques sont également à prendre en compte, les gens sont de plus en plus nombreux à aller vivre en province et à venir travailler quelques jours par semaine au siège de leurs entreprises. Quelle solution de logement offre-t-on à Paris quand on doit y loger deux nuits par semaine ? C’est pourtant un rapport au travail de plus en plus répandu. C’est donc une problématique de logement qu’il faut adresser.
C’est existant de se dire que le rapport au logement de ces population est en train de changer et qu’il faut donc faire évoluer le logement.
Les collectivités comprennent que le coliving est un moyen de faire découvrir leur ville aux jeunes actifs pour qu’à l’avenir ils viennent s’y installer. Par exemple certains maires que j’ai rencontrés, se sont laissés convaincre une fois que nous lui avons expliqué ces mécanismes. Pour que cela fonctionne, il faut faire de la pédagogie et aller voir les élus avant. Nous animons nos espaces et nos communautés. Nous développons de nombreux partenariats. Nous avons par exemple mis en place un championnat interne FIFA avec Sony, nous avons des partenariats avec la Fondation Good Planet, nous faisons des maraudes… Quand nous expliquons que nous nous intégrons dans la ville et que par exemple nous organisons des jobs datings avec les entreprises du coin, cela fonctionne.
Il faut démontrer aux élus à quel point ces actifs apportent beaucoup de dynamisme pour leur ville car nous devons parfois les amener à modifier leur PLU pour faire de la place à ce type d’offre. C’est un dernier point de blocage. Les élus ouverts comprennent bien les avantages de notre type d’offre.
Longtemps la résidence étudiante n’était pas considérée comme un actif immobilier dans lequel investir. Ce qui était perçu c’était le risque crédit face à une clientèle étudiants, des rotations de baux tous les 9 à 12 mois et l’absence de pérennité de ces baux. Toutefois quand on réalise que pour les 2,9 millions d’étudiants il y a 320 000 lits étudiants disponibles, on constate que la tension de marché est colossale. Dans de nombreuses villes où nous nous implantons, il y a un lit étudiant pour 20 étudiants.
Désormais, l’actif est devenu plus attractif, notamment car des acteurs comme nous ont dépassé les 80% de TO pendant le Covid et que nous avons 0,01% d’impayés grâce à des systèmes d’assurance. En septembre nous avons 100% de TO dans nos résidences étudiantes, à l’année cela tombe à 91% du fait des étudiants qui partent fin juin ou en décembre.
Quand nous avons démarré notre activité en 2016, nous avons rencontré de très grandes difficultés de financement avec les banques. Nous sommes donc allés chercher des prêts mezzanines ce qui nous a permis de développer notre activité. Cela nous a demandé énormément d’énergie.
Nous ambitionnons de faire de ce groupe un groupe d’hospitalité. Pour cela, nous réfléchissons à une offre qui correspond à la demande. J’ai la conviction que tant que nous ferons cela, notre activité cartonnera. Pour garder toutes les chances de développement de notre côté, nous faisons également de la réhabilitation qui n’est malheureusement pas toujours possible car très peu d’immeuble ont été conçus dans cet esprit. C’est très dommageable car cela a un réel impact sur la planète. »
En plus de Kley et de Hife, The Boost Society conserve la marque Campus acquise lors du rachat du groupe en Espagne. Le groupe avait fait l’acquisition de 5 résidences sur le sol ibérique et développe 2 nouveaux actifs. Les 5 résidences achetées ne passent donc pas sous enseigne Kley, car elles offrent un niveau de service différent. Ces produits répondent à des besoins différents de ceux adressés par la marque Kley.
Jean-Baptiste Mortier assume ses ambitions européennes adossées à une vision opportuniste du marché. Il cible notamment les actifs allemands, anticipant une situation complexe pour les promoteurs allemands qui devront faire certaines cessions.
Le produit Kley n’offre pas de restaurant les résidents n’ayant pas le même pouvoir d’achat. Les résidences dont développées avec un ratio d’1,2m2 d’espaces communs par lit.
Pour gérer une résidence Kley, il faut compter 3 à 4 salariés.
Pour Hife, il faut compter 7 à 8 salariés. Les socles sont plus commerciaux, les établissements sont ouverts sur la ville y compris la salle de sport et les services, comme le studio de musique. Le produit a été conçu autour de 3 espaces :
- Chez moi : ma chambre, mon appartement
- Chez nous : les services aux résidents (cinéma, coworking)
- Chez tous : les espaces ouverts sur la ville (notamment suite aux demandes des élus).
Le produit dispose de 2,3 à 2,5m2 d’espaces communs par lit. Les résidents auront également accès à une cuisine collective leur permettant d’accueillir des convives. L’ADN voulu chez Hife a été exactement analysé : comment être habillé, la charte de langage, l’offre F&B développée par groupe toulousain A La Une Family…
Le pipeline
- Toulouse, en partenariat avec Eiffage, 240 lits (7500m2)
- Gentilly, avec Léon Grosse, 170 lits (5000m2)
- Vélizy, avec Nexity, (ou l’offre entend devenir un argument majeur pour les recrutements),
- Issy les Moulineaux avec Altarea,
- Bordeaux Bassins A Flot avec Bouygues Immobilier,
- Paris XVIII, avec Linkcity Brownfield. Face à Montmartre.
Les livraisons s’échelonnent entre 2023 et 2026
« Ce sont des résidences qui doivent devenir centripètes. Pour faire des villes où il fait bon vivre et il fait bon venir. »
The Boost Society est en discussion avec des écoles d’hôtellerie pour développer des partenariats sur la formation à l’hospitalité.
Des développements sont faits pour la gestion des systèmes IT en partenariat avec Salesforce et Mews et ce, notamment pour la gestion des recurring short stays.
« C’est un nouveau produit, avec une nouvelle offre qui n’existe pas, il faut être humble. Il nous faut faire la preuve du concept. En décembre nous aurons si c’est un produit qui marche, nous sommes convaincus de ce concept. »
Les développements sont financés à 100% par des fonds propres AXA.
« Nous sommes opérateur et investisseur, tous les murs sont chez nous. Cela nous permet de closer des deals 2 mois. Ce fut le cas à Courbevoie pour Kley. Nous visons et déployons la même stratégie de rendement pour le coliving que celle des résidences étudiantes. »
Le groupe travaille également à déployer une marque à destination des clientèles familiales. La finalisation type d’offre/produit interviendra d’ici novembre. Les familles rencontrent de vraies problématiques de services liées à leurs conditions de parents.
Le pipeline Kley : Asnières, Angers (près 400 lits plein centre). A date, le groupe dispose de 26 résidences et projette d’avoir à 2026 10 000 lits pour Kley.
Il y a 6500 lits ouverts et 11500 lits en construction pour the Boost Society
Afin de répondre à ses ambitions, le groupe a recruté un responsable du développement commercial qui a pour mission de mener des discussions avec les grandes entreprises pour décrocher des contrats corporates. « Nous sommes pour eux un argument de recrutement. »
