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Investissements

HAF « Un bâtiment uniquement dédié à de l’hébergement est assez peu dynamique la journée alors que si l’on y inclut du coworking, on a en permanence des gens qui travaillent et vivent »

Benoît Jobert, co-fondateur de The Babel Community est revenu lors du Hospitality Asset Forum sur la nécessité de développer des résidences de coliving répondant aux besoins des jeunes actifs de se rencontrer et de pouvoir s’installer en toute simplicité dans une nouvelle ville.

Chez Babel Community, nous développons des bâtiments hybrides qui incluent à la fois du coliving, du coworking, un espace de restauration, du sport et des évènements. J’ai cofondé cette société en 2004 à Marseille sur la base d’une idée plutôt simple qui part du fait que beaucoup de gens veulent vivre en colocation mais que l’offre est relativement pauvre. La seule offre qui existait était de l’intermédiation entre des gens qui proposaient des chambres à des personnes qui souhaitaient vivre en colocation.

Nous avons créé une offre que nous avons par la suite développé dans une dizaine de villes en France qui consistait à prendre à bail des grands logements, les « pimper », les décorer et les proposer chambre par chambre à des personnes qui souhaitaient partager un espace. Ces personnes cherchaient à la fois de flexibilité, du tout compris et de la convivialité.

Ce qui nous a frappé dès le début de notre activité c’est le fait que les étudiants n’étaient pas du tout intéressés par cette offre. Les gens qui venaient nous voir sur une offre construite comme celle-là étaient plutôt des jeunes actifs.

Depuis 2004, nous essayons d’analyser la demande de cette population qui n’est plus étudiante mais qui n’est pas non plus entièrement installée dans une ville et dans sa vie personnelle. Cette phase-là de la vie s’allonge de plus en plus pour plein de raisons. A la fois car les gens sont de plus en plus mobiles mais aussi car il y a beaucoup de contraintes notamment économiques. Le sentiment de devenir propriétaire est quelque chose qu’ils repoussent de plus en plus.

Cette phase entre 22 et 35 ans s’allonge et pour autant on a besoin de s’héberger, notamment à des moments clés de la vie comme l’installation dans une ville pour raisons professionnelles. Le gros de notre activité est la manière dont on loge un nouvel arrivant dans une ville. Il cherche différentes choses quand il arrive dans une ville qu’il ne connait pas. Il veut se loger tout de suite donc il cherche une offre équipée et meublée qui soit disponible à l’instant T. Il veut également que ça soit simple, avec un tarif accessible et si possible il veut rencontrer du monde. The Babel Community s’est construit autour de cette même recherche.

Depuis 2017, nous avons ouvert 4 résidences qui sont des bâtiments de taille assez importante, allant de 5 000 à 10 000 m², et dans lesquels on retrouve toujours les mêmes éléments. Le coliving constitue 70% de notre proposition, soit des chambres toutes équipées de sanitaires qui se partagent ainsi que majoritairement des appartements indépendants. Toutes sont équipées, meublées avec une connexion internet et il y a des options de ménage.

L’autre socle commun est le coworking et nous avons décidé d’inclure cette offre dans nos bâtiments pour deux raisons. La première étant de se dire que le coworking est extrêmement complémentaire du coliving et la seconde étant de vouloir des bâtiments tout le temps plein de vie. Un bâtiment uniquement dédié à de l’hébergement est assez peu dynamique la journée alors que si l’on y inclut du coworking, on a en permanence des gens qui travaillent et vivent. Cela fait vivre ainsi le restaurant qui est également ouvert sur le quartier. Ce qui est recherché de nos jours, ce sont des bâtiments foisonnants et ouverts sur le quartier. C’est par ailleurs l’une des premières choses que les collectivités locales viennent chercher chez nous.

Aujourd’hui, The Babel Community c’est 4 résidences dont 2 à Marseille, une à Montpelier et une autre à Grenoble dans des bâtiments qui n’avaient systématiquement rien à voir. Le premier était un bâtiment de logement, le deuxième était un immeuble de bureaux que nous avons entièrement rénové, le troisième était d’anciennes Galeries Lafayette et le dernier était un bout d’université à Grenoble que nous sommes en train de réhabiliter.

Nous faisons beaucoup de réhabilitation car nos avons à la fois un concept très central et à la fois un concept qui nous permet de rentrer dans n’importe quel bâtiment. Le coworking consiste en des trams de bureaux que nous allons pouvoir installer n’importe où dans le bâtiment, par exemple dans les anciennes Galeries Lafayette, nous l’avons fait au dernier étage et le restaurant en rooftop alors qu’en général on retrouve plutôt ces espaces au rez-de-chaussée. Nous nous adaptons donc au bâtiment existant.

Nous signons de nombreux VEFA en neuf dernièrement. Si les premières résidences étaient en quelque sortes des laboratoires, aujourd’hui nous avons la résidence idéale. Nous sommes donc désormais capables de partir sur nu neuf avec des bâtiments relativement cohérents.

Quand nous nous installons dans une ville, nous venons systématiquement agir de la même manière. Ainsi nos commerciaux s’adressent avant tout aux Directeurs des Ressources Humaines des grandes entreprises locales car nous logeons essentiellement des collaborateurs d’entreprises. Les RH d’une entreprise sont finalement dans une recherche assez simple qui consiste à se dire qu’il faut plus qu’un travail et un salaire pour attirer de nouveaux collaborateurs. Les RH doivent donc leur expliquer pourquoi c’est ici et par ailleurs qu’ils doivent venir, avec la case hébergement qui est un élément fondamental.

Nous sommes partis de l’idée qu’il y avait un manque. En effet, en dessous d’un mois il semble logique d’aller à l’hôtel, entre un et trois mois il existe des solutions de moyenne durée comme les appart’hôtels mais nous estimions qu’il y avait un mec au-delà de ces trois mois. Personne ne veut aller voir une agence immobilière et payer des frais d’agence juste pour 4-5 mois, cela n’a pas de sens. De la même manière, quand on sait qu’on va être plusieurs mois dans une ville, on cherche peut-être un peu plus grand qu’une chambre d’hôtel tout en ayant cette volonté de rencontrer du monde.

Dans nos résidences où vivent et tavaillent entre 200 et 300 personnes en permanence qui ont relativement tous le même profil, même si nous sommes ouverts à tous, la motivation principale est la rencontre. Tous les vendredis soirs, les résidents sont invités à boire un verre, une fois par mois ils sont invités à tous manger ensemble en présence du directeur qui présente tous les nouveaux arrivants. Il y a des groupes Whatsapp dans chacune de nos résidences afin qu’ils puissent communiquer plus facilement entre eux, pour demander un service comme pour proposer une sortie.

C’est intéressant de voir que les coworkers et les colivers ne sont pas les mêmes personnes mais ont parfois des recherches identiques. Et c’est cela qu’ils viennent chercher, une vraie communauté bienveillante dans une ville où ils ne connaissaient personne. Nous estimons être une vraie brique dans ce que l’on appelle le parcours résidentiel jusqu’à environ 12-14 mois. Il manquait en effet une brique que nous essayons d’apporter.

Nous développons aujourd’hui des bâtiments de taille plutôt importante en partenariat avec des promoteurs et des investisseurs, notamment la Caisse des dépôts qui est co-investisseur dans nos bâtiments. Nous ouvrirons prochainement à Lille et Bordeaux, plus trois projets en Ile-de-France, nous essayons de mailler le territoire. Ce développement est nécessaire sur un plan économique mais également pour créer une visibilité et un réflexe car ce sont des métiers qui sont nouveaux. Il faut que les clients aient le réflexe de venir dans du coliving mais aussi que les RH aient le réflexe de vouloir tisser un partenariat hexagonal avec nous.

Aujourd’hui, quand on interroge un employeur national, comme la SNCF qui trouve notre offre très intéressante, il apprécie le projet mais il ne veut pas signer un partenariat avec un acteur présent à Montpelier, Marseille et Grenoble. En revanche si nous commençons à être présents dans une quinzaine de villes, ils commencent à être intéressés. Nous avons donc un vrai enjeu de maillage.

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