Accéder au contenu principal

Actualités

Sydney, 12 ans après les Jeux Olympiques

En 2000, Sydney a accueilli les Jeux Olympiques d’été, un événement qui a radicalement changé le paysage hôtelier de la ville. Aujourd’hui, le marché le plus important d’Australie est plus fort que jamais, ayant relevé les défis du syndrome post-olympique et dépassé les sommets de la frénésie. Avec une offre réduite, de forts taux d’occupation et des prix moyens en augmentation, les actifs hôteliers génèrent désormais des revenus intéressants et de bons retours sur investissement.

Chiffres clés

-* Population : 4.8 millions -* Superficie : 12 145 km2 -* Nombre d’hôtels : 300 -* Nombre de chambres : 20 000 -* Fréquentation touristique en 2011 : 27,1 millions de visiteurs -* Taux d’occupation moyen : 86,1%ContexteSituée en Nouvelle Galles du Sud (NSW), Sydney est la ville la plus visitée d’Australie, en ce qui concerne le marché domestique mais également international, d’affaires et de loisirs. Elle maintient sa place de principal carrefour économique d’Australie, de porte d’entrée internationale, et de carrefour commercial leader pour l’Asie Pacifique. Après le boom immobilier qui a suivi les Jeux Olympiques de 2000, Sydney a traversé une période de récession avec un excédent d’offre et un manque de demande. Le marché hôtelier de la ville est cependant extrêmement dynamique aujourd’hui, avec des performances exceptionnelles en ce qui concerne les taux d’occupation (TO), prix moyens (PM) et revenus par chambre disponible (RevPAR). Désormais, l’offre réduite et l’augmentation de la demande attendue au cours des 10 prochaines années, font de l’investissement hôtelier une priorité sur le marché.Héritage Olympique L’accueil des Jeux Olympiques a eu un impact sur Sydney, de la même manière qu’il a affecté les précédentes villes hôtes. Dans un premier temps, avec l’élan typique qu’entraîne l’annonce de l’accueil de l’évènement, puis par la récession qui suit lorsque la ville se débat pour résoudre les problèmes de surplus d’offre par rapport à la demande. Les problèmes les plus importants surviennent à cause d’une mauvaise gestion à long-terme. Dans les années qui ont suivi l’annonce de l’accueil des Jeux Olympiques en 1993, les prix de l’immobilier ont enregistré des hausses régulières de 10% par an. Le PIB est également monté en flèche avec la vague d’investissements qui a précédé l’évènement, lorsque tous tentaient d’avoir leur part du gâteau tant qu’il était encore chaud.Par voie de conséquence, durant l’évènement et quelques temps après, le tourisme a aussi fait un bon en avant, les voyageurs ayant trouvé une bonne raison pour visiter ce pays lointain. Les marchés asiatiques ont été particulièrement présents, en plus des pays émetteurs traditionnels comme le Royaume-Uni, les Etats-Unis, la France et l’Allemagne. Les revenus engendrés par les Jeux de Sydney ont été les plus importants de l’histoire des Jeux Olympiques, avec plus de deux milliards d’euros de recettes directes pour la ville. Une somme dont plusieurs secteurs économiques ont directement ou indirectement bénéficiée les uns après les autres. Pour se préparer à l’évènement, Sydney a augmenté sa capacité hôtelière de 30%. Pour y arriver, la ville a adopté plusieurs stratégies intéressantes de manière à limiter le trop plein d’offre après les Jeux Olympiques. Le Comité d’Organisation des Jeux Olympiques de Sydney a ainsi affrété 15 bateaux de croisière pour renforcer son parc de 7 000 lits, tout en poursuivant son objectif de libérer 20 000 lits supplémentaires dans des habitations privées. Mais ces efforts n’ont pas été suffisants pour empêcher les effets immédiats de la bulle immobilière. Entre les années 2000 et 2005, la croissance fut faible voire inexistante. Alors que les prix de l’immobilier se sont envolés au cours de l’année 2000, ils ont rapidement atterri. De la même manière, les taux de croissance du tourisme ont chuté de leur sommet à 8,7% pour atteindre -0,5% en 2001. Ce qui n’a pas arrangé la situation de Sydney, qui a dépensé trois fois son budget initial de 1,5 milliard d’euros prévu pour les Jeux, les installations olympiques ayant fonctionné à pertes pendant plusieurs années. La ville semblait manquer de vision à longterme pour rentabiliser ses investissements et recycler les infrastructures construites pour les Jeux Olympiques, en établissements résidentiels ou commerciaux. L’ancienne urbaniste en chef, Sue Holliday a admis que le comité n’avait pas mis en place de stratégie concernant l’utilisation des sites olympiques après la fin des Jeux. «Tout le monde était concentré sur les Jeux au point d’en oublier de penser à ce qu’il se passerait après, à un plan post-olympique pour le business, les personnes et l’héritage de la région», a-t-elle déclaré. Aucun plan pour le développement urbain n’a été mis en place avant l’année 2005, ni pour la relance post-olympique. La politique de la municipalité de Sydney a eu pour effet de pousser les revenus du tourisme vers le bas après les Jeux Olympiques. Le conseil municipal a effectivement retiré son financement à l’organisme qui générait le plus d’activité touristique et de ventes internationales, le Sydney & Visitors Bureau.Le marché a été livré à lui-même pour corriger l’écart existant entre l’offre et la demande. C’est ainsi que trois hôtels ont été mis en vente et convertis en établissements résidentiels : Sebel Parramatta, The Château et The Top of the Town. 800 chambres ont ainsi été retirées du marché, permettant à la ville de réduire son parc et de revenir à des niveaux d’offre similaires à ceux d’avant l’accueil des Jeux Olympiques. Les régulations économiques ont aussi été élargies, les possibilités de redécoupage ayant été ajustées pour permettre les transformations d’hôtels à des fins commerciales ou résidentielles. Aujourd’hui, Sebel Parramatta et The Château sont redevenus des hôtels. Une autre préoccupation majeure de la période post-olympique était de trouver une nouvelle utilité aux stades olympiques. Ces infrastructures deviennent trop souvent des monuments obsolètes obstruant le paysage de la ville. Aujourd’hui, le parc olympique de Sydney a trouvé une nouvelle utilité, transformé en un site polyvalent de loisirs. Il est officiellement devenu un nouveau quartier de Sydney en 2009, et offre désormais un grand nombre d’opportunités résidentielles et commerciales. Le quartier s’enorgueillit de 130 immeubles de bureaux, d’un campus médical et universitaire, et grandit à un rythme tel que la construction de résidences supplémentaires est prévue pour les deux prochaines années.Dans l’ensemble, les Jeux Olympiques ont créé quelques pièges immédiatement après la fin. Cependant, le marché hôtelier de Sydney est retombé sur ses pieds et atteint aujourd’hui de nouveaux sommets. Heureusement pour les investisseurs, quelques réaménagements astucieux réalisés par des investisseurs privés, couplé à une meilleure croissance économique et une relance de l’activité touristique en 2004, ont permis à Sydney de redresser sa situation. L’offre s’est consolidée et vient à manquer aujourd’hui, au point que le gouvernement de Nouvelle Galles du Sud recherche activement des investissements et est en train d’adopter une stratégie à long-terme pour faire face à la hausse attendue de la demande au cours des prochaines années. La ville continue sans aucun doute à profiter de son titre de première destination touristique d’Australie et de porte ouverte sur l’international. Les performances hôtelières en sont la preuve, avec des taux d’occupation de plus de 85% en 2011, poussés par des segments affaires et loisirs dynamiques. Pas étonnant alors que les groupes internationaux continuent d’investir sur le marché. Sydney est un parfait exemple de la manière dont la persévérance, associée à des stratégies innovantes, peut soigner une ville du syndrome post-olympique et créer une nouvelle demande dynamique. Mais également de la manière dont le maintien d’une vision plus large, avec un objectif clair et une diversification sur certains segments touristiques, comme le marché affaires, ainsi qu’une gestion économique cohérente, peuvent assurer une réussite à long-terme.Offre et demande Sydney reçoit plus de touristes que n’importe qu’elle autre ville australienne, avec plus de 35 millions de passages recensés à l’aéroport chaque année. Entre septembre 2011 et juin 2012, Sydney a reçu plus de 7,9 millions de visiteurs domestiques, un chiffre en baisse de 0,1% par rapport à la même période l’an dernier. Ces voyageurs ont passé près de 22,5 millions de nuitées, 2,6% de plus que l’année précédente. Sur la même période, la ville a reçu plus de 2,6 millions de visiteurs internationaux, en baisse de 0,6%, qui ont passé près de 55,3 millions de nuitées dans la région (en hausse de 0,2%). Dans les seuls hôtels, près de 6,2 millions de nuitées ont été vendues au cours de l’année 2011, représentant une hausse moyenne de 2,5% par an depuis l’année 2006. Le marché hôtelier de Sydney est le plus important du pays et progresse depuis quelques années, avec des indicateurs de performance dans le vert depuis 2006 (TO au dessus de 85% en 2011 et dépassant les 80% depuis 2006). Les prévisions pour l’année 2012 restent optimistes, même si, dans un premier temps, les résultats hôteliers seront moins dynamiques que prévus en raison de la situation économique internationale. L’activité économique ralentie de l’Asie et la récession européenne devraient jouer un rôle dans la possible stagnation, voire le déclin, de l’activité hôtelière de Sydney. Il y a également peu de chances que les taux d’occupation augmentent. L’offre restreinte de la ville devrait cependant maintenir de bons taux d’occupation des hôtels et même leurs permettre de gagner un peu de terrain sur les prix moyens.DeveloppementSydney compte actuellement 19 800 chambres. Après le boom immobilier, l’offre est entrée dans une période de stagnation. Même lorsque la demande s’est rétablie reprenant le chemin de la croissance, les investisseurs se sont montrés timides, notamment en raison de l’augmentation des coûts d’investissement (construction et main-d’oeuvre) et la baisse des prix moyens. Cette approche prudente n’a pas forcement été néfaste et aura servi de leçon. Dans un premier temps, les hausses majeures et brusques de l’offre hôtelière ont entraîné un ralentissement des performances hôtelières. Le secteur a ensuite pris sa revanche et aujourd’hui, les investisseurs sont rassurés par le rythme ralenti du développement, notamment dans un contexte économique international instable, assurant les bonnes performances de leurs actifs. D’un autre côté, la longue période de croissance économique soutenue (et sa résistance à la récession internationale) et l’environnement transparent et stable pour l’investissement dans le pays (l’Australie est à la première place du classement de l’Index International de Transparence Immobilière) ont permis à l’Australie de rester dans les radars des investisseurs. La demande pour les hébergements marchands à Sydney reste cohérente et forte, offrant de bons rendements aux propriétaires et mettant en appétit les investisseurs. Les investissements prévus dans les infrastructures génératrices de trafic touristique (attractions touristiques, infrastructures de services, de loisirs et d’évènements) permettront le développement de nouveaux hébergements. Sydney Airport Private Limited, par exemple, cherche à valoriser davantage son investissement de 675 millions d’euros dans l’agrandissement de l’aéroport de Sydney en prenant en charge le développement d’un hôtel quatre étoiles de 316 chambres, Rydges, pour un montant de 54 millions d’euros.Une étude réalisée en 2010, prévoyait que 9 000 nouvelles chambres seraient nécessaires pour répondre à l’augmentation anticipée de la demande au cours des 10 prochaines années, comme l’indique le plan de stimulation de la croissance dans le tourisme du gouvernement. 1 600 chambres supplémentaires devraient être ajoutées sur le marché d’ici l’année 2015, un pipeline relativement faible compte tenu de la dernière décennie, et éloigné des objectifs. Le marché de Sydney et de sa région offre des opportunités intéressantes pour le secteur privé, afin qu’il puisse jouer un rôle dans la croissance. En attendant, les nouveaux projets seront accueillis chaleureusement puisqu’ils sont nécessaires.La nouvelle offre de Sydney viendra surement renforcer les segments Economique et Budget, où l’écart du marché est le plus important car beaucoup de motels traditionnels ont été convertis. Le rapport entre le prix de la chambre et le retour sur investissement de ces deux catégories est attractif pour les investisseurs. La majorité des développements devrait concerner la périphérie et la banlieue, où d’autres opportunités commerciales sont à saisir et les terrains sont relativement abordables. Les opportunités les plus importantes devraient se trouver dans le sud de la ville, dans des banlieues comme Surry Hills, Haymarket et Chippendale, où les anciens bâtiments n’ont pas encore été convertis. Les développeurs et les investisseurs devraient également prendre en compte les propriétés du quartier de l’aéroport et celles situés autours des couloirs de circulation, ainsi que les centres périphériques actuellement en croissance. Des opportunités d’investissements se présentent également à Barangaroo, Sydney International Convention, Exhibition and Entertainment Precinct, Middle Head, Sydney Harbour, Cockatoo Island, Goat Island, et The Landing à Gosford ; mais aussi dans les établissements privés où propriétés de l’Etat, désormais disponibles à l’achat et aux conversions. Ce type de bâtiments offre des opportunités uniques pour le développement touristique de Sydney, la plupart étant des lieux historiques. Les projets actuels comprennent le QT State Theatre (196 chambres), le Novotel Darling Harbour (96 chambres), le Barangaroo (250 chambres) et le Darling Barbour South (500 chambres). D’ici l’année 2030, le Parc Olympique devrait accueillir une population de 50 000 travailleurs, étudiants et résidents, et recevoir 20 000 visiteurs par jour. L’offre ayant peu d’opportunités pour se développer, le quartier devrait enregistrer de forts taux d’occupation et générer des revenus élevés, ainsi que de bons retours sur investissement. Le paysage actuel devrait être métamorphosé après plusieurs transactions immobilières et conversions, en accord avec la tendance actuelle du secteur à l’international. Fortis Properties Corporation a annoncé cette année la conversion du Delta Sydney en Holliday Inn Sydney-Waterfront, après des rénovations représentant un montant de 2,3 millions d’euros et qui s’étaleront sur les deux prochaines années, dans le but de lancer la marque sur le marché de Sydney. Le Clarion Hotel on the Park a également fait l’objet d’une conversion pour devenir le Holiday Inn Parramatta en octobre dernier.Les récentes transactions d’hôtel à Sydney comprennent celle du Sofitel Wentworth pour 105 millions d’euros et du Metro Hotel pour 32 millions d’euros. Le rachat le plus important reste de loin l’acquisition par Accor de Mirvac et ses contrats sur 48 hôtels et resorts, pour 255 millions d’euros, représentant un total de 6,101 chambres. Cette plus grosse transaction hôtelière de la décennie en Australie renforce le portefeuille d’Accor en Australie, porté à 32 000 chambres. Il est le signe fort du dynamisme qui caractérise l’industrie hôtelière australienne.

Cette archive de plus d'un mois est réservée aux abonnés Premium et Club

Accédez à l'ensemble des contenus et profitez des avantages abonnés

J'en profite

Déjà inscrit ?

Un article

Achetez l'article

Un pack de 10 articles

Achetez le pack
Chargement...

Vous avez consulté 10 articles. Revenir à l'accueil ou en haut de la page.

Accéder à l'article suivant.

Inscrivez-vous pour ajouter des thèmes en favoris. Inscrivez-vous pour ajouter des catégories en favoris. Inscrivez-vous pour ajouter des articles en favoris. Connectez-vous gratuitement pour voter pour la candidature.

Déjà inscrit ? Déjà inscrit ? Déjà inscrit ? Déjà inscrit ?