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Tendances

Dublin sur la voie de la reprise

Souffrante depuis l’épidémie de crise économique et financière qui s’est abattue sur l’Europe en 2008, l’industrie hôtelière de Dublin reprend doucement des couleurs. Contrairement à celle des autres comtés d’Irlande, l’hôtellerie de la capitale affiche des taux d’occupation satisfaisants dans un contexte morose. Le retour des touristes dans la destination favorise Dublin en premier lieu. Autant de facteurs qui, couplés à la baisse des prix de l’immobilier, font revenir les investisseurs internationaux sur le marché dublinois, redonnant de l’espoir à ses hôteliers en ce qui concerne les années à venir.

Chiffres Clés
  • Population : 506 211
  • Superficie : 115 km2
  • Nombre d’hôtels : 183
  • Nombre de chambres : 19 592
  • Fréquentation touristique : 3,7 millions de visiteurs en 2011
La rigueur économique est de mise

Capitale et plus grande ville de la République d’Irlande, Dublin a subi de plein fouet les différents soubresauts survenus dans l’économie du pays au cours des vingt dernières années. Dans un premier temps, la ville a pleinement profité de la prospérité des années du Tigre Celtique (de 1995 à 2007), rassemblant 37% de l’activité économique de l’Irlande avec plus de 1200 entreprises étrangères sur son territoire, dont les sièges sociaux européens des géants de l’informatique et d’Internet comme Facebook, Microsoft, Paypal, IBM, HP, ou encore Linkedin et eBay. Sur cette période faste, les revenus de la ville ont augmenté de près de 6% chaque année. Par la suite, Dublin a fortement souffert de l’éclatement de la bulle immobilière, après 2007, aggravée par la crise économique et financière qui s’est abattue sur l’ensemble du pays, entraînant une sévère politique d’austérité. Cela fait maintenant trois ans que le pays applique des mesures de rigueur afin de remplir ses engagements pris envers le Fonds Monétaire International (FMI), la Banque Centrale Européenne (BCE) et l’Union Européenne, en échange d’un plan d’aide d’un montant de 85 milliards d’euros. Cette année encore, l’austérité est de mise avec l’annonce d’une nouvelle politique de restriction pour 2013 dans le but d’économiser 3,5 milliards d’euros (deux milliards grâce à la réduction des dépenses et un milliard via des recettes supplémentaires). Parmi les mesures les plus impopulaires prises pour les mois à venir, une taxe immobilière annuelle sera introduite : de 0,18% pour les propriétaires jusqu’à un million d’euros et de 0,25% au-delà de ce montant. Ces nouvelles austères viennent s’ajouter aux performances économiques de la capitale qui restent médiocres. En 2012, la ville a enregistré une hausse de 3% du chômage et une baisse de 0,3% de ses revenus. Le PIB par habitant de Dublin en 2011 est estimé à quelque 41 000 euros. Les bouleversements économiques de l’Irlande de ces dernières années n’ont pas été sans conséquences sur l’industrie hôtelière de Dublin. Le boom économique et la hausse considérable de la fréquentation touristique sur la même période ont entraîné une forte augmentation de la construction dans la capitale, financée par des prêts bancaires trop souvent imprudents. La moindre parcelle de terrain disponible de la ville a ainsi été transformée en hôtel. Si ces nouveaux établissements ont réalisé des taux d’occupation satisfaisants au lancement de leur exploitation, l’éclatement de la bulle immobilière en 2007 et la crise qui a suivi ont considérablement changé la donne, mettant un terme à la prospérité du Tigre Celtique. En l’espace d’une année, la fréquentation de l’île a chuté de près d’un tiers, engendrant une surcapacité hôtelière. La nouvelle génération d’hôteliers s’est retrouvée confrontée à une situation financière compliquée. Après la chute vertigineuse des prix de l’immobilier, certains opérateurs étaient endettés au-delà de la valeur de leurs propriétés, incapables de payer leurs charges et peinant à garder leur établissement ouvert. Alors que la crise gagnait du terrain dans toute l’Europe, les banques ont du gérer les défaillances de ces emprunteurs, flirtant dangereusement avec la faillite. Face à un scénario catastrophe, le gouvernement irlandais a préféré mettre en place la National Asset Management Authority (NAMA), une agence destinée à racheter les prêts bancaires et à gérer les actifs, plutôt que de fermer les établissements concernés. Les défaillances des hôteliers succédant les unes aux autres, la NAMA est rapidement devenue le plus grand propriétaire d’hôtels en Irlande, en confiant la gestion à des opérateurs spécialisés (voir article Dalata Hotel Group) avec pour mission de garder les entreprises à flots, même en acceptant des pertes d’exploitation, tout en conservant un certain niveau de trésorerie dans l’attente de meilleure fortune. Surnommés «Zombie Hotels» par l’économiste Peter Bacon, dans son rapport rendu sur la surcapacité du marché hôtelier irlandais en 2009, ces établissements ont déclenché une véritable guerre tarifaire sur un marché difficile, provocant la colère des hôteliers traditionnels qui ne trouvaient plus les ressources nécessaires pour assumer leurs charges financières et la rénovation de leurs propriétés. Une centaine de «Zombie Hotels» seraient toujours en activité sur le marché irlandais, représentant près de 15 000 chambres, et ce malgré les demandes récurrentes de la Fédération des hôtels Irlandais (IHF) de les fermer afin de résoudre le problème de surcapacité hôtelière du pays. Le ministère du Tourisme est resté sourd à ces demandes, misant sur la loi du marché et sur l’importance de ces établissements opérationnels en cas de reprise de la fréquentation touristique. C’est un pari dont le résultat positif semble s’esquisser actuellement dans l’ensemble du pays. Si l’économie générale peine à remonter la pente, les indicateurs de l’activité touristique de la capitale sortent peu à peu la tête de l’eau. Sur l’ensemble de l’année 2011, Dublin a accueilli 3,7 millions de visiteurs, soit 300 000 de plus qu’au cours de l’année précédente. La tendance à la hausse se confirme timidement en 2012 puisque près de 14,8 millions de passagers ont transité par l’aéroport international de la capitale au cours des neuf premiers mois de l’année, soit 1% de plus que sur la même période en 2011. Au total, le tourisme a pesé 1,2 milliard d’euros dans l’économie de l’Irlande en 2011, représentant près de 4% du PNB. Pour la Fédération des Hôtels Irlandais, le pays doit se concentrer sur son premier marché émetteur, le Royaume-Uni, pour accélérer la reprise. A l’occasion de la 74e conférence annuelle de la Fédération hôtelière, son directeur Tim Fenn a souligné l’urgence de travailler ce marché, qui a accusé une baisse cumulée de 26% de trafic depuis l’année 2007 : «La chute de la fréquentation anglaise, passée de 3,8 millions de visiteurs en 2007 à 2,8 millions l’année dernière, nous rappelle l’importance de nos pertes et l’urgence pour l’Irlande de redynamiser son premier marché émetteur. L’augmentation de 3% de la fréquentation anglaise que nous avons enregistré l’an dernier est un premier pas, mais nous devons innover dans notre tourisme pour encourager les visiteurs britanniques à revenir en Irlande».Les hôteliers dublinois, les bons élèves de l’IrlandeLa remonté des indicateurs touristiques redonne des couleurs au marché hôtelier dublinois. Début 2012, la capitale celte disposait de 183 hôtels pour près de 20 000 chambres, toutes catégories hôtelières confondues : neuf établissements classés cinq étoiles (1 500 chambres), 38 sur le segment quatre étoiles (7 200 chambres), 80 dans la catégorie trois étoiles (9 350 chambres), 25 en deux étoiles (915 chambres), et 31 Bed&Breakfast pour 675 chambres. Selon les données publiées par Fàilte Ireland, l’observatoire du tourisme irlandais, le parc hôtelier de Dublin aurait augmenté de 37% depuis 2005, avec un fort développement quantitatif et qualitatif sur les segments quatre et cinq étoiles. Si le reste des hôteliers du pays ne s’est toujours pas remis des répercussions de la crise économique et financière, la capitale fait office d’exception et ses performances hôtelières de 2011 masquent les chiffres instables du reste de l’Irlande. En effet, Dublin fait partie des trois seuls comtés à avoir enregistré une hausse du taux d’occupation de leurs hôtels sur l’ensemble de la période, avec le TO le plus élevé de l’île à 64% (soit 2 points de plus que l’année précédente), juste avant les 63% enregistrés dans le Sud Ouest, (en hausse de 5 points) et les 60% de l’Ouest (en hausse de 4 points). La reprise semble se confirmer sur l’année 2012, comme le montrent les données collectées par MKG Hospitality : de novembre 2011 à novembre 2012, les taux d’occupation de la capitale irlandaise sont en hausse de 5 points, à 77,9%, et les prix moyens de 4,8%, à 114,5 euros. Dublin profite ainsi d’une amélioration de 12% de son Revenu par chambre disponible (RevPAR), qui s’approche des 90 euros. Ces résultats n’ont rien d’étonnant étant donné la poussée sur les indicateurs depuis le mois de mars dernier. Sur les mois de septembre, octobre et novembre, les évolutions de Rev- PAR des hôteliers dublinois dépassent même les 20%, démontrant une nette embellie sur la fin d’année. Cependant, la plupart des établissements dublinois observent une forte pression sur les tarifs, propre à l’ensemble de l’Irlande. C’est ce qu’a fait remarquer Tim Fenn lors de la conférence annuelle des hôtels irlandais: «les hôtels et les guesthouses essaient de maintenir leurs opérations avec des revenus réduits, ayant les tarifs les plus bas de toute l’Europe. Nos membres proposent des prix peu rentables, mais dans le contexte actuel du marché hôtelier irlandais, c’est la seule option possible pour pouvoir rester dans la course. Si les tarifs n’ont jamais été aussi intéressants pour les clients, cela a un prix pour le secteur qui doit faire face à des coûts opérationnels élevés». La faiblesse des tarifs vient s’ajouter au fort endettement des établissements et à la faiblesse en capitaux propres qui freinent les investissements. Pour remédier à cette situation l’économiste irlandais Alan Ahearne propose au gouvernement plusieurs mesures économiques à mettre en place pour que le secteur retrouve une certaine stabilité financière : l’extension de l’actuel Employment & Investment Incentive Scheme (un ensemble de mesures fiscales avantageuses pour les entreprises qui investissent en Irlande) aux hôtels afin d’y attirer les capitaux privés, l’utilisation des fonds de réserve des retraites et des ventes d’actifs de l’Etat pour créer un nouveau fonds de restructuration des hôtels et pour investir dans les établissements qui ont des perspectives commerciales, et enfin la création d’un fonds spécialisé dans l’hôtellerie pour attirer les investisseurs, notamment étrangers, qui souhaitent mettre de l’argent dans des établissements sans en être directement les propriétaires. «Les banques ne prêteront qu’à ceux qui ont assez de capitaux propres à mettre sur la table. Cette faiblesse du marché doit être traitée en urgence par le gouvernement, au risque de compromettre la croissance et la création d’emplois dans le secteur du tourisme et de l’hôtellerie», a averti le président de l’Association des Hôtels Irlandais.Les investisseurs internationaux sont de retour dans la capitale Devant les premiers signes d’une éventuelle reprise touristique dans la capitale irlandaise, les investisseurs internationaux se tournent de nouveau vers ce marché. L’hôtel emblématique de Dublin, le Burlington, vient ainsi d’être racheté pour un montant de 67 millions d’euros par le principal fonds américain, Blackstone, qui opère déjà trois hôtels Hilton et un sous enseigne Conrad dans la capitale. La transaction terminée, l’établissement de 501 chambres fera l’objet de travaux de rénovation d’un montant de 16 millions d’euros avant d’être converti en hôtel Double- Tree by Hilton. «Cette acquisition démontre notre confiance en la reprise économique de l’Irlande », a déclaré Ken Caplan du groupe Blackstone au moment de la signature du contrat. Le Burlington avait été acheté juste avant l’éclatement de la bulle immobilière en 2007, pour 228 millions d’euros, par le promoteur irlandais Bernard McNamara qui, étranglé par le remboursement de ses dettes, s’est vu dans l’obligation de le remettre sur le marché pour un prix bradé. Récemment, une autre transaction hôtelière a démontré l’intérêt des investisseurs étrangers pour l’hôtellerie dublinoise. En janvier 2012, la milliardaire russe Yelena Baturina, femme de l’ancien maire de Moscou, a racheté l’hôtel Morrison à la National Asset Managment Agency pour 25 millions de dollars. L’établissement de 141 chambres vient de subir des travaux de rénovation d’un montant de 7 millions d’euros et rouvrira ses portes sous enseigne Double- Tree by Hilton dès février 2013, comme son voisin l’hôtel Burlington. Les deux établissements seront les premiers hôtels irlandais de l’enseigne du groupe Hilton Worldwide qui renforce sa présence à Dublin. La Fédération des Hôtels Irlandais a qualifié ces transactions de bonne nouvelle pour l’industrie hôtelière, et pour le contribuable, qui détient un grand nombre hôtels sous la National Asset Management Authorithy. «Il est bon de voir que la tendance s’inverse et que les hôtels reviennent aux mains des hôteliers, a déclaré Tim Fenn à la presse locale. Quelques nouveaux investissements se font également dans le neuf. Un nouvel hôtel de luxe devrait ainsi voir le jour à Dublin au cours de l’année 2013. Baptisé The Marker, le futur établissement de 187 chambres et 87 appartements représente un investissement de 130 millions d’euros, pour quelque 300 nouveaux emplois dans la capitale. Il sera opéré par la société américaine Interstate Hotels & Resorts et sera membre du réseau volontaire des Leading Hotels of the World.Le retour des touristes dans la capitale irlandaise et la baisse des prix de l’immobilier, revenus à la normale après l’éclatement de la bulle immobilière, pourraient bien convaincre les investisseurs internationaux de revenir dans la destination celte, alors que certains montrent déjà l’exemple. De plus, le gouvernement irlandais vient de prolonger le taux réduit de TVA dans l’hôtellerie, à 9%, pour l’ensemble de l’année 2013. Une mesure saluée par la Fédération des Hôtels Irlandais qui demande cependant sa prolongation sur l’année 2014, soulignant le fait que les touropérateurs internationaux réservent leurs chambres en moyenne 18 mois à l’avance.

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