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Analyses

Marseille, up close

Following our top French cities 2018 for hotel markets, Hospitality ON's editorial team invites you to a detailed look at each city on the list. Each focus will provide an opportunity to draw a portrait of the destination: analysis of figures, major projects in progress... These texts will also be invitations to reflect on the challenges facing each destination. Fourth from the top: Marseille.

Click on the following links for our different city focuses and Top Cities:

The Top French cities for hotel markets 

#1 Paris

#1.5 Grand Paris

#2 Nice

#3 Lyon

And now... #4 Marseille

The figures:

Key hospitality figures: (Source: MKG Consulting observatory / OK_destination)

Marseille chiffres clés hôtellerie


Key tourism figures: (sources : INSEE / AirDna)

Marseille chiffre clés tourisme
Note: the number of hotels is a figure provided by INSEE that only counts "classified tourist hotels".The number of hotels is provided for January 2019. MKG's figures are coming.

Key macroeconomic figures: (Source: INSEE, consortium immobilier)

Marseille chiffre clé Macro


Analysis of the figures

Marseille has become a city for tourism.

And to achieve this goal, the actors have not skimped on resources, whether it be the State, the Region or the city: an operation of national interest, with a budget of 10 billion euros; the opening of a new museum, prestigious equipment, MuCEM; obtaining the title of European Capital of Culture, new tramway lines... The complete range of the development is set for growth and to create a destination. These efforts are not new: in 2001, 18 years have already passed since then, the High Speed Line opened, putting Paris 3 hours from Marseille. It must be said that the city started with a long way to go. Take the hotel supply as an example: before 2013, the year of Marseille Provence, European Capital of Culture, the city had no 5-star hotels and only one 4-star hotel. 5 years later, the numbers are quite different: 4 5-star hotels and 18 4-star hotels. The figures are very telling, including those given by INSEE:

Marseille nombre de chambres

and those provided directly by the intermunicipality, Marseille Provence:

offre hôtellière en 2017

In both cases: the offer is increasing. With very clear gains in the 3 and 4-star segments, at the time of Marseille Provence, European Capital of Culture, but also in 2015, just before the EuroCup. Some openings are emblematic of this rebirth - or even practically birth - of tourism: the Intercontinental in the Hôtel Dieu in Marseille, the Petit Nice in Passédat, the Golden Tulip in La Joliette, the district of the Euroméditerranée operation, one NH Collection and one NH How. Other hotel deliveries are also planned: in 2019, a 4-star Mercure is expected to open on the Canebière. Its ambition is to become a symbol of renewal for the Noailles and Belsunce districts.

And on the supply side, once again, the evolution is strong. Between 2007 and 2017, the number of overnight stays increased by 7.5%. It is perhaps on the cruise passenger side that growth is most impressive: 1,595,007 in 2016 from 429,661 cruise passengers in 2007, more than a million more in less than 10 years. 2016 remains the strongest year for the port of Marseille, although the final 2018 figures will undoubtedly mark a new record (around 1.7 million cruise passengers were expected at the beginning of the year). The same increases can be seen in the figures for Marseille Provence airport, with nearly 10 million arrivals by air, in 2018 the figure was around 9.4 million people (figure not consolidated and based on a press release from the airport). The international arrivals segment is the most important for the airport, with a 9% increase in growth between 2016 and 2017 and a 6% increase between 2017 and 2018.

These good figures are reflected in the hotel performance indicators. The average price is rising, to reach around 83 euros (ex-VAT), as for the RevPar, which ends in 2018 with an honorable figure of 55.60 euros (excluding VAT).

Big blue sky for the city of Marseille then? This impression probably needs to be qualified. For example, for new hotels: the OR did not increase between 2017 and 2018; and in a city long in need of hotels, Airbnb has taken a significant share of the market. As of March 5, 2019, AirDnA registered 6,425 ads on the platform, almost the same number as the number of hotel rooms. This undoubtedly provides an indication of the populations visiting Marseille: young and urban. There are other sectors to look for, notably the business segment with the much sought-after Euroméditerranée business district in La Joliette. On the other hand, growth seems to be slowing down: 6% on international arrivals between 2017 and 2018, compared to 9% the previous year, representing a slight decline. This is also reflected in the figures for cruise passengers, with a decline in 2017. There is probably a slowing down effect after its great years as European Capital of Culture. In short, Marseille has appeared on the tourism map: then what? And then above all: at what price?

 

A few elements for context: the problems, the risks

The first sore sport for the destination Marseille is the collapse on rue d'Aubagne: on November 5, 2018, two buildings on this downtown street collapsed, killing 8 people and injuring 2. The site is not even 100 meters from Le Mercure, which is due to open in 2019, and about a 5-minute walk from the Old Port. The opportunity cost of a center degraded to this point is undoubtedly unimaginable, especially when just next door work is underway to make Place Jean Jaurès (La Plaine as the people of Marseille call it) more pleasant following the beautiful renovation of the Old Port. In fact, the problem is no longer about presenting a historic centre to tourists to make it postcard perfect, gentrified or not, or to calculate opportunity costs: the habitat has become a security issue. A dignity issue. It is enough to look at a government report from 2015, headed by Inspector Christian Nicole, which already mentioned an "unworthy and degraded habitat of a rare magnitude". 13% of the city's primary residences are reported to be in poor condition. In the Noailles district, yet located in the very centre, so close to the Old Port, this rate rises to 35% (for co-ownerships with fewer than 25 apartments and for buildings dating from before 1949: in other words the entire district to be clear). To fully understand the extent of the risk, simply look at a map of Airbnbs located in Noailles and Belsunce, very dense neighborhoods in the center, near the Old Port (the rue d'Aubagne, where the collapses took place is in red in the image):

airbnb près de la rue d'aubagne

At the end of this street, a Mercury will open, and there is the Olympique de Marseille store, just before La Canebière which is perhaps the most famous avenue in Marseille. That said, we should not schematize or take a stance that only highlights the urgency of the situation, the reality of the risk. Indeed a lot has been done, but this concerns the more positive part of this article. As for the debate over budget allocation - the desire for a business centre on the left when the Centreville flows to the right is quite criticized - Marseille is quite simply, par excellence, urban complexity at its best and this is not where a solution will be found.  However, some important information for any development in the ancient city: Marseille is the most sprawling city in France. In the northern districts, complexes were hastily built in the 1960s to accommodate, among others, populations returning from French Algeria. It is in these neighborhoods that housing is the most unhealthy. To the southeast, part of the city is home to some parts of the Calanques National Park: here may be seen the contrast between the hyper dense city centre and the rare cabanons in the middle of the garrigue to the east. Such contrasts can be found everywhere: Pointe Rouge port, Old Port, Port, Port de l'Estaque.... In a single city! And what can we say to compare the rich villas of Roucas Blanc and the prestigious Cercle de Nageurs, when three kilometers away are the Cours Julien with it graffiti. All you have to do is take the names of the districts, a list in which the a stranger can quickly get lost: Belsunce, Saint-Loup, Mazargues, Le Redon, Le Panier, Castellane... Full of contrast, the result of a complex history, where Baron Haussmann had no hand, the villages merged: all these are issues to be taken into account when planning communications. Contrast, therefore, the result of a complex history, without Baron Haussmann, made up of villages that come together: all these are issues to be taken into account when building a communication. The other essential point to know about this urban planning is its sprawl that necessitates a car, as it spreads further causing complexity, or even an absence, of public transport. Two metro lines and three tram lines. Meanwhile, a city like Paris, although smaller, has 14 lines on its metro network. Another complexity to take into account in tourism development is that despite recent efforts in summer it becomes very complicated to park buses at Notre Dame de la Garde, the most visited monument in the city. This partly explains the slight increase in the number of visitors to the basilica in recent years, which remains around two million: critical mass in terms of capacity has perhaps been reached.

Histoire mouvementée, disparité urbaine et sociale, problématiques de budgets, et maintenant avec Notre Dame de la Garde, la problématique patrimoniale. Encore un facteur de risque pour le tourisme, où normalement le patrimoine joue un rôle de ressource essentielle au marché touristique (de même que pour l’image, la cohésion territoriale etc.). D’abord sur le patrimoine bâti : la fréquentation du haut lieu de la capitale du sud, Notre Dame de la Garde, est une inquiétude. Le défilé de cars, le côté inaccessible de la « bonne mère », sont des sujets sur lesquels la Marie travaille, plusieurs solutions sont envisagées : la construction de nouveaux parkings – avec quelle empreinte sur les paysages, sur les photos etc. – ou d’un téléphérique – mêmes questions -. Là encore un nouveau point dommageable, le maire, J. C Gaudin, évoque le téléphérique depuis 2014, et les premières études mettaient en avant le lancement des travaux pour 2019 afin de livrer l’ensemble en 2021. Vraisemblablement, si le projet est définitivement choisi, le chantier commencera l’année où il aurait dû se terminer : en 2021. Au passage, selon Marsactu, l’ensemble des études de faisabilité sur ce projet auraient déjà coûté plus d’un million d’euros, de quoi faire avaler sa bouillabaisse de travers au bon contribuable marseillais. L’ironie étant qu’un funiculaire faisant autrefois la liaison entre le Vieux Port et la « bonne mère », fut fermé et détruit en 1967. L’histoire d’un aller et retour, typiquement Marseillais en somme. Autre point dommageable : certaines inquiétudes sur le classement UNESCO de la « cité radieuse », patrimonialisée car œuvre du Corbusier. De nouveaux bâtiments dans le périmètre UNESCO pourraient, évidemment pour le moment ce n’est qu’hypothétique, remettre en cause le classement de la cité. Pour le tourisme c’est un danger : le label UNESCO est particulièrement puissant et fédérateur. Tout l’enjeu est là : rénovation urbaine et urgence du toit contre volonté patrimoniale, un vieux débat qu’il est dommage de voir ressurgir pour une ville qui a tant fait dernièrement sur les deux sujets. Le débat se retrouve aussi dans le nouveau plan d’urbanisme voté par la métropole, qui permet à des zones du parc Longchamp de devenir constructibles (les rumeurs vont bon train sur l’ambition d’un nouveau Palais des Congrès dans le parc).

Et sur la question du patrimoine se pose aussi celle du patrimoine naturel : c’est le scandale des boues rouges dans le parc national des calanques, qui a été retentissant à la fin du dernier quinquennat. Alors même que la France métropolitaine ne compte que 7 parcs nationaux et que ce dernier devrait donc être moteur de l’attractivité de la ville. Revoilà l’environnement, outre la pollution, toujours bien placé dans les logiques de risque. Le site de la Mairie de Marseille met à disposition d’excellentes cartes de localisation des risques, qu’ils soient incendie, pollution, glissement de terrain ou inondation. Evidemment c’est le risque d’incendie qui reste le plus important, l’entièreté des calanques et massifs entourant la ville étant classés en zone de danger incendie. Tous les ans, les calanques sont marquées par des départs de feux, des incendies : 2018, 2017, 2016… Le risque est connu, maîtrisé. Il reste présent.

Viennent ensuite tous les poncifs sur la cité phocéenne : insécurité, mafia, trafics en tout genre… S’il convient de ne pas céder à une forme de Marseille Bashing, cette réalité pose un vrai problème de communication : peu importent les chiffres, chaque nouvel événement relançant une image difficile à reconquérir, ne serait-ce que par la complexité du territoire. Qui se retrouve aussi dans les termes :  Marseille ou Marseille Provence ou encore Marseille-Aix-Provence. Bref. Quid de l’insécurité ? Il y a là en fait deux notions : insécurité réelle et sentiment d’insécurité, et si l’insécurité baisse, le sentiment d’insécurité lui perdure. Malheureusement c’est sans doute ce dernier qui a le plus d’influence sur le tourisme. C’est l’épineuse année 2016 qui projette cette image, avec un record battu du nombre d’homicides par balle pour une ville française : 34. Cela dit les chiffres sont en baisse, avec 14 morts en 2018. Globalement c’est d’ailleurs la tendance en France : une baisse des homicides. En plus il faudrait nuancer cela par cible, quartier… D’autant que les pouvoir publics ont réagi avec la création d’une Préfecture de Police, la mise en place de moyens considérables (notamment sous le gouvernement Ayrault) et avec des résultats : la baisse des crimes du quotidien, de la petite délinquance, est continue depuis 2012. Restent encore les problèmes de rats et de propreté, mais ce sont là des évolutions quasiment mondiales : New-York comme Paris sont aussi touchées.

Derrière tout ces points à surveiller, il faut tout de même souligner encore une fois le chemin parcouru par la ville, aujourd’hui pleinement entrée dans l’œcoumène touristique. Il suffit de reprendre les chiffres de la population de Marseille : entre 1975 et les années 2000, la ville se dépeuple, malgré l’arrivée des réfugiées d’Algérie dans les années 60 ; qui feront d’ailleurs les quartiers Nord et l’étalement urbain de la ville. L’activité du port s’effondre, les industries fuient, les usines ferment… Mais cela change. Aujourd’hui, la Belle de Mai, longtemps une friche, est devenue un lieu de culture, d’exposition : 400 artistes y travaillent quotidiennement, et 400 000 personnes visitent le lieu chaque année. Un changement radical : de l’usine, à la friche, au centre d’art. D’ailleurs cette histoire est revendiquée par le lieu qui a gardé le nom de « friche La Belle de Mai ». Voilà une nouvelle manière de voir Marseille : une ville de friche dans lesquelles s’implantent les bars, les artistes, l’art. Le schéma est classique : dans les dents creuses, dans les lieux moins chers, s’installent ce qui fait le berceau d’une contreculture, d’une ville alternative, jeune et vivante. De La Belle de Mai, à IAM, ou encore JUL aujourd’hui : Marseille, ce n’est pas que la Bonne Mère. Et voilà sans doute une carte positive à jouer, notamment auprès des jeunes européens, les fêtards, les urbains : une ville jeune, qui se développe, pleine d’art…

Outre ce trait de caractère marseillais, parfaite transition entre les enjeux et les points positifs, il faut aussi souligner que la ville est riche de projet. Avec évidemment cette année de 2013 qui fut décisive pour la ville. Marseille ayant obtenu le titre de capitale européenne de la Culture en 2013, et ayant vu s’ouvrir son nouvel équipement de prestige : le MuCEM (Le Musée des civilisations euro-méditerranéennes). C’était l’effet « Bilbao » qui était recherché, et l’objectif est plutôt atteint : 1,8 millions de visiteurs en 2013, pour l’année capitale de la culture, quasiment 2 millions en 2014, ce qui représente le pic de fréquentation, et 1,3 en 2018. Une fréquentation qui repart à la hausse en 2018 après les travaux de 2017, notamment sur la collection permanente - assez critiquée à l’origine -, les chiffres passent de 1,2 à 1,3 millions de personnes accueillies. Sachant que 1,2 millions en 2017, alors que le musée était en travaux pendant 6 mois reste un excellent score. Juste à côté du MuCEM, c’est la Villa Méditerranée qui va changer en 2019. Le lieu va être complétement réorienté : plutôt qu’un lieu d’exposition, ouvert sur la mer qui le borde et son histoire, la Villa va accueillir la réplique de la grotte Cosquer. Le troisième musée de ce genre en France avec Lascaux et Chauvet. En termes de communication l’exercice sera sans doute plus simple que pour l’ancien projet de la Villa, cela permet de créer une nouvelle attraction touristique, rare, et vraiment centrée sur la richesse de l’histoire régionale. Le territoire phocéen est habité depuis le paléolithique. Le célèbre pingouin de la grotte Cosquer, peint il y a plus de 20 000 ans, promet déjà d’être un carton pour la boutique de souvenir….

Néanmoins le changement de destination de la Villa Méditerranée est révélateur d’un objectif raté pour la ville de Marseille, qu’il ne convient toutefois pas de mettre dans le passif de la destination : l’ambition, sous l’ère N. Sarkozy, d’une vraie union de la Méditerranée, avec l’idée d’un parlement Euro-méditerranéen dans la Villa… tout cela restera lettre d’intention. Si l’union existe, cahin-caha et avec une ambition revue à la baisse, le parlement laissera place à la grotte Cosquer. Mais dans l’opération, Marseille aura sans doute trouvé une piste très forte en identité et communication, une piste apaisante (le tourisme après tout étant la meilleure manière de se définir : qu’est ce que la ville a à présenter ?), autour d’une idée Europe-Mer Méditerranée. Une idée transversale à l’ensemble du J4 avec le MuCEM. L’ensemble du lieu (Villa + MuCEM), malgré ses hésitations, ses travaux – pourquoi ne pas dire erreurs de jeunesse – reste une vraie attraction touristique, un vrai pôle : le fort Saint jean est rénové pour l’année capitale, le MuCEM est inauguré, la Villa est un geste architectural fort, avec en toile de fond le Vieux Port et la Major. Cela donne un triangle d’or du tourisme marseillais : l’esplanade du J4 avec MuCEM et Major, le vieux port, avec son théâtre de la Criée et son ferryboat, et le Panier, avec la vieille charité et le musée d’arts premiers.

 

MUCEM

 

Juste après le MuCEM se déploie la Joliette, le port…. L’ensemble des quartiers concernés par l’opération d’intérêt national Euroméditerranée. Le projet est grand : d’abord la création d’un centre d’affaire à la Joliette, la rénovation de certaines parties du port, le J1, le J4… Des nouveaux quartiers doivent sortir du sol, sur d’ancien docks, d’anciens faisceaux de rails, c’est simple : l’espace de l’OIN comprends pas moins de 4 ZAC, l’ensemble est budgété jusqu’à l’horizon 2030. Sachant que la phase 1 s’est terminée en 2015 et qu’une extension de l’espace concerné a eu lieu pour le début de la phase 2. Les travaux devraient commencer en 2019 pour les nouveaux terminaux des croisiéristes au niveau de port, le but est de soutenir la croissance très forte de la ville sur ce marché avec un nouveau port permettant de dépasser les 2 millions de passagers. De quoi remplir les docks et les terrasses du port. D’autres travaux liés à Euromed’, le surnom de l’opération, commenceront aussi en 2019 : la coulée verte à l’est (le parc Aygalades), derrière Les Crottes, pour une livraison en 2021. De nouveaux ilots, de l’éco quartier la fabrique, sortiront aussi de terre pour une fin de chantier en 2022. Pour le quartier de la fabrique des interrogations persistent sur l’avenir du marché aux puces et produits frais, emblématique de la ville : en mauvaise état, le lieu doit totalement changer, mais les travaux n’ont pas encore commencé, ni même les études de faisabilité. Un sujet sur lequel l’établissement public Euromed’ et la mairie devraient apporter des réponses en 2019 : affaire à suivre donc. Enfin le J1 doit rouvrir ses portes en 2019, la date semble difficile à tenir tant les projets sont ambitieux : 2000 m2 pour le coworking, un hôtel opéré par Marriott, des espaces dédiés à l’événementiel.

En fait, Marseille n’est plus un chantier, mais en chantier : tout simplement. Et depuis longtemps : du parc du 26ème centenaire, au recouvrement et à la rénovation du vélodrome (pour l’Euro), le MuCEM, la tour CMA CGM, les lignes de tramway, la Tour La Marseillaise, la rénovation du Vieux Port, du Panier, du boulevard Longchamp…. En 20 ans aucune ville en France n’a vu son paysage autant modifié. D’où l’arrivée des grands noms de l’architecture qui créent ex nihilo la Skyline de la ville : Zaha Hadid pour la tour CMA CGM, et Jean Nouvel pour la tour La Marseillaise. Voilà Marseille dotée de tours et d’un quartier d’affaire, comme toute métropole digne de ce nom selon les normes du 21ème siècle. Une nouvelle tour doit d’ailleurs voir sa construction débutée en 2019 : la tour bleue. Pour la tour H99 des interrogations sur la taille de l’immeuble empêchent de donner une date précise de livraison. D’autres travaux encore devraient commencer en 2019 : sur la place Jean Jaurès notamment, pour en faire une vraie place piétonne du centre-ville et rendre son marché plus attirant. Attention toutefois à la circulation, qui risque d’être chamboulée sur l’année – au grand dam des habitants et au grand plaisir futur des touristes et autres loueurs de segway - : la place jean Jaurès n’en sera plus vraiment une, les voitures ne pourront plus en faire le tour, la place Castellane va aussi rapidement entrer en travaux pour accueillir le tramway, à cela s’ajoute des travaux pour des voies de contournements et des rocades au nord et au sud…. Marseille a enfin décidé de s’attaquer au problème de son réseau routier anarchique et en mauvaise état, mais en attendant la fin des travaux : des bouchons sont à prévoir. Une partie du boulevard urbain sud devrait être livrée en 2019. Heureusement pour les touristes loisirs, tout cela est bien loin du MuCEM et du Vieux Port. En fait il y aurait de quoi faire quelques thèses sur le tracé routier de la ville phocéenne, ou plus généralement sur le transport, et surtout les transports en commun de la ville : les lignes 2 et 3 du tram partagent des stations, alors même que la ville manque cruellement de transports en communs, certains tracés des trams suivent le métro…. L’extension de la ligne 3 du tram apportera de l’air au réseau, mais n’est pas prévu avant 2022 pour son extension vers la Rouvière et le Redon. Pour 2019 il faudra se contenter de l’ouverture, déjà maintes fois repoussée mais a priori enfin sûre, de la station de métro et de la gare Capitaine Gèze.

La liste des travaux prévus continue : rénovation du centre des expositions des congrès, nouveau cinéma d’art et d’essais Artplex…. Il faudrait une carte fort détaillée pour s’y retrouver dans cette liste sans fin de projets. D’où les interrogations du début d’article : un ralentissement de la croissance ? la fin de l’effet « Capitale Européenne de la Culture ». Il y a sans doute un effet de creux entre les deux vagues : Euroméditerranée 1 jusqu’en 2015, et là une seconde phase qui démarre pour la ville, avec Euroméditerranée 2, les nouveaux transports en commun, une nouvelle tour. Mais cette seconde phase de travaux doit se faire en même temps qu’un bilan de la première phase : combien de bureaux sont occupés dans le quartier d’affaire de la Joliette ? Par exemple, le prix de l’immobilier continue de stagner à Marseille : grâce aux constructions ou par manque d’attractivité ? En tout cas pour le tourisme, le pari semble gagné.

 

 

 

 

 

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