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Décryptage : Quelle est la stratégie du propriétaire hôtelier Foncière des Régions?

Foncière des Régions, l’un des principaux propriétaires d'immobilier hôtelier en Europe, a réalisé plusieurs virages stratégiques importants au cours des dernières années. Ils ont profondément transformé le profil de son portefeuille, sa stratégie, et la nature des opérations où il investit aujourd'hui ses ressources. Plongée dans les arcanes de cet acteur encore parfois méconnu et au rôle pourtant devenu structurant pour l'industrie hôtelière européenne. 

Un Monopoly hotelier ? Un Monopoly hotelier ?

Foncière des Murs (FDM), filiale à 50% de Foncière des Régions, est une « SIIC » (Société d’Investissement Immobilière Cotée), c’est-à-dire un véhicule d’investissement dans la « pierre papier » qui est l’équivalent français des « REITs » américains. Dirigée par Dominique Ozanne, Foncière des Murs est aujourd'hui à la tête d'un patrimoine immobilier hôtelier de près de 5,3 milliards d'€ sous gestion (3,4 milliards d'€ parts du groupe). Elle est née en 2005 de la volonté de Foncière des Régions de dupliquer à l’hôtellerie son modèle partenarial de l’immobilier d’entreprise.

Son expansion s'est effectuée en trois phases principales :

- Au cours des 5 premières années, la société s'est développée via des opérations de « Sale & Leaseback », c’est-à-dire des acquisitions de murs hôteliers, sans le fonds de commerce, auprès de différents opérateurs qui vendent l’immobilier et continuent ensuite à exploiter les hôtels en bail. FDM réalise sa première opération avec l'acquisition de 190 hôtels Accor en 2005 et 2006, puis commence à se diversifier en Europe et à travailler avec d’autres opérateurs, comme Club Med au Portugal ou Pierre & Vacances en Belgique.

- A partir de 2010, la foncière se diversifie en procédant à des acquisitions en murs et fonds, et en accompagnant les opérateurs hôteliers dans leur développement européen : d'abord en Allemagne et en France avec l'opérateur français B&B, puis aux Pays-Bas avec l'opérateur espagnol NH.

- 2015 marque un tournant dans son développement :  le groupe amorce une diversification majeure en s'ouvrant au développement de nouveaux établissements (opérations également appelées « VEFA » pour Vente en Etat Futur d’Achèvement), et en allant plus loin dans le mode de détention des hôtels. Elle lance ainsi FDM Management, société autonome dédiée à l’acquisition en murs et fonds et la gestion d’actifs hôteliers qui sont opérés via des contrats de management ou de franchise.

Dans le détail, les opérations menées aux différentes étapes de son histoire sont les suivantes (cliquez sur l'image pour agrandir) :

 

La conséquence de ces différents mouvements stratégiques, c'est que le portefeuille de la foncière, à ses débuts franco-française, s'est fortement diversifié géographiquement :

Ainsi, la France représente aujourd'hui 44% du portefeuille hôtelier de la foncière, contre encore 81% en 2010. L’exposition à l’Allemagne est passée de 0 à plus d'1,5 milliard d'€ ; et le groupe a récemment investi 559 millions d'euros en Espagne pour acquérir un portefeuille de 19 hôtels, essentiellement situés à Madrid et Barcelone. Compte tenu de la forte croissance des performances enregistrées sur ces marchés (voir notre bilan 2016) le pari semble avoir tourné en sa faveur.

A travers sa diversification progressive, la SIIC française a ainsi changé d'échelle pour devenir un acteur paneuropéen de l'immobilier hôtelier, implanté dans 6 pays dont les principaux marchés hôteliers de la zone euro. Elle n’a en revanche, pour le moment, pas fait le choix de s’étendre en dehors de la zone euro ou sur des marchés où le taux de pénétration des chaînes hôtelières est plus faible, comme l’Autriche ou l’Italie.

Du fait de ses premières rotations d’actifs, opérées sur les tout premiers hôtels que la foncière avait acquis (donc en France), les montants de son exposition à l'Hexagone ont en revanche légèrement reculé au cours de la période 2010-2016, passant de 1,65 à 1,47 milliards d'euros part du groupe. Mais les acquisitions en France n'ont pas cessé pour autant. Et en 2016, un nouveau véhicule d'investissement, Foncière Développement Tourisme, vient d’être lancé en partenariat avec la Caisse des Dépôts dans le but de développer et renouveler l’offre hôtelière de loisir en France. Le premier actif issu de ce véhicule, Le Club Med Samoëns (4 tridents), va être inauguré à la fin de l’année 2017. D'autres investissements en France sont appelés à suivre...

Ce n’est pas le seul mouvement de l’année 2016, qui aura été riche en évènements pour la foncière, comme en témoignait son bilan annuel. FDM Management, qui possède aujourd’hui un patrimoine de 1,3 Mds€ (dont 78% en Allemagne), a procédé à des acquisitions en murs et fonds d'hôtels "prime" opérés en franchise et contrat de management. Parmi les plus notables, le rachat du portefeuille de la SLIH en France et en Belgique, qui a débouché sur un nouveau partenariat avec Marriott. Toujours dans la logique d’accompagnement des opérateurs partenaires, la foncière a aussi financé le développement du premier hôtel Meininger et du premier hôtel Motel One en France.

Ainsi, alors qu'en 2010 Foncière des Régions travaillait avec 3 groupes hôteliers (AccorHotels, Club Med et Pierre & Vacances), elle s’appuie aujourd’hui sur 17 opérateurs (et 25 marques) partenaires. De quoi renforcer sa position dans les négociations avec les différents opérateurs… et pouvoir faire de l’asset management de marque en s’adaptant au marché local.

Conséquence de ces différents choix stratégiques, Foncière des Régions et ses différents véhicules se positionnent aujourd'hui comme un acteur paneuropéen de l'immobilier hôtelier, en murs et fonds, capable de faire des opérations d'achats/de ventes comme de développement immobilier neuf, quel que soit le mode de gestion et l'opérateur. L'ambition et les fonds sont là ; vont-ils se traduire par de nouveaux mouvements ?

 
 
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