Analyses

Opérateur/Investisseur, un couple engagé pour le renouvellement de l’offre

Foncière des Régions et MKG Consulting ont décrypté la relation entre les opérateurs et les investisseurs hôteliers lors de la dernière édition du Global Lodging Forum.  

Dominique Ozanne, Directeur Général Hôtels & Hospitality Management, Foncière des Régions Dominique Ozanne, Directeur Général Hôtels & Hospitality Management, Foncière des Régions

Tandis que le contexte est globalement favorable aux investissements avec une baisse des taux d'intérêt et une abondance de liquidités, les opérateurs sont majoritairement sur un modèle asset light ou asset free, qui implique un partenariat étroit avec les grands investisseurs immobiliers.

Aux Etats-Unis, le modèle des REITs, principal véhicule d'investissement en hôtellerie, connaît un énorme succès avec des capitalisations record à mettre en parallèle avec une reprise de la croissance de l'offre sur la dernière décennie.

En Europe, les fonds souverains ont été extrêmement actifs pour l'acquisition des "trophy assets", mais ils sont peu positionnés sur les actifs moins prestigieux. D'où l'importance du développement des dispositifs et des véhicules d'investissement adaptés, comme ont pu le faire le dispositif Censi-Bouvard, les OPCI ou les SIIC, adaptation des REITs à l'Europe.

On peut cependant regretter que seules deux SIIC à ce jour dépassent le milliard d'euros de gestion d'actifs hôteliers. Pourtant, progressivement, la classe d'investissement Hôtellerie attire les investisseurs, dont les plus "audacieux" s'intéressent désormais aux produits "alternatifs" du type des auberges de jeunesse de nouvelle génération, ou des concepts venus de l'étranger qui s'implantent en France.

A la base de cet intérêt, la courbe de progression des performances. Globalement, dans les cinq premiers pays en termes d'investissement hôtelier, UK, Espagne, France, Allemagne et Italie, la classe d'actif Hôtel surperforme clairement les autres classes d'actifs immobiliers en termes de rendement des capitaux investis.

Le contexte, notamment en France, est particulièrement favorable pour une plus grande intervention des foncières. Cela implique d'accroître la connaissance des business models de la part des propriétaires investisseurs, de libérer les énergies en ajustant le cadre législatif et/ou réglementaire.

Selon Dominique Ozanne, il serait ainsi bon :

  • De s'inspirer du régime REITS américain et asiatique pour financer les opérations en murs et fonds par des institutionnels :

    • Forte capacité de financement des REITS et institutionnels (assureurs, banques...) demandant un taux de retour sur capital investi plus faible que les fonds d'investissement / de private equity
    • Possibilité de se positionner sur les fonds de commerce en accompagnant les opérateurs à long terme

  • De rénover l'offre hôtelière avec des concepts innovants

    • Besoin de mise en place de nouveaux concepts face à la concurrence des acteurs innovants (Economie collaborative type AirBnB)
    • Nouvelles attentes de consommateurs (différenciation, expérience unique et nouvelle) mettant fin aux standardisations des chaînes

  • De pousser les propriétaires immobiliers et les opérateurs à parler d'une seule voix sur les nouvelles problématiques

    • Le passage de l'asset light à l'asset free a entrainé une fusion entre propriétaires immobiliers et propriétaires des murs et fonds
    • Peser sur la simplification des normes et standards inutilement contraignants
    • Problématiques multiples communes entre les opérations et les investisseurs : renouvellement de l'offre, montée en puissance d'AirBnB