Analyses
Tags : France

Résidences de tourisme : Vers une nouvelle étape dans la maturité du marché?

L’offre de logements en résidences de tourisme en France a explosé depuis l'an 2000, les conduisant à gagner des parts de marché vis-à-vis de l'hôtellerie. Mais la maturité des différents marchés est hétérogène, tant au niveau régional que local. Compte tenu des dynamiques actuelles, c'est peut-être une nouvelle phase dans le développement de résidences qui s'amorce aujourd'hui. 

residence odalys capbreton residence odalys capbreton

A l'heure où le marché des résidences de tourisme a atteint aux Etats-Unis une maturité et une taille qui incitent aujourd'hui les grands fonds d'investissements tels que Blackstone (lire notre article) et Starwood Capital (lire notre article) à se positionner sur ce segment, le cabinet MKG refait le point sur l'historique de développement des résidences de tourisme en France à travers une étude détaillée (disponible ici). L'un des points saillants est l'essor de cette catégorie de produits au cours de la décennie écoulée, marquée par un développement tous azimuts.

En 2000, on ne comptait en France qu'un appartement en résidence de tourisme pour huit chambres dans l’hôtellerie. Désormais, c’est un logement en résidences pour quatre chambres d'hôtels. La pénétration des résidences de tourisme (21% du total des logements en hôtellerie + résidences) a ainsi été en constante augmentation depuis 13 ans, même si l’hôtellerie reste prédominante.

Mais certaines régions sont à un stade de pénétration bien plus avancé. La région Rhône-Alpes en est le cas le plus marqué, avec la plus grande proportion de résidences dans son parc d'hébergement total : 38%, soit 1 appartement en résidence pour 1,7 chambre hôtelière. Plus largement, ce sont les régions du la moitié Sud de la France où la part des résidences est aujourd'hui plus importante, du fait de l'historique de développement de ces produits, amorcé à la montagne et sur le littoral.

Mais cette logique pourrait évoluer à terme, compte tenu des dynamiques actuelles de développement des résidences. Depuis plusieurs années, celles-ci ont fortement crû dans l'urbain : cette typologie d'espace représentait 18% du total des logements de résidences en France en 2007, 28% en 2014 (plus que la montagne, qui en nombre de logements a été dépassée par l'urbain cette année).

Malgré cette forte croissance, la pénétration de marché des résidences reste encore bien plus modeste dans les villes, et l'on y compte bien souvent moins d’un logement en résidence touristique pour 4 chambres d'hôtels, le standard national. Le rééquilibrage est donc encore en cours, à l'échelle des villes comme des régions françaises.

Dans les espaces urbains, l'étude MKG montre que le poids de la clientèle affaires est plus important, même pour les résidences de tourisme. Cela donne une importance particulière aux effets "de réseau" (commercial, d'exploitation...), ceux-là même qui hier avaient soutenu la croissance des chaînes hôtelières et aujourd'hui celle des grands franchisés. Ainsi, le caractère plus atomisé du marché des résidences freine leur expansion, d'autant que la dynamique de construction autrefois liée aux programmes de défiscalisation est en train de s'essouffler.

Les opérateurs ne s'y sont pas trompés : l'étude MKG montre que les grands acteurs, outre leur développement organique, ont aussi procédé à un volume significatif de reprises d'établissements en 2013. La quête d'une taille critique et d'une couverture territoriale élargie a aussi certainement été l'un des moteurs de la récente fusion entre Park & Suites et Appart'City (lire notre article). Le marché des résidences de tourisme en France semble ainsi aujourd'hui à l'aune d'une nouvelle phase de développement, centrée sur l'urbain et l'émergence d'acteurs majeurs. Après l'ère des pionniers, place à celle de la consolidation ?